Будівництво котеджного містечка починаємо з генплану

Професіонали в галузі створення котеджних містечок радять девелоперським компаніям починати роботу над проектом з розробки генерального плану. Маркетологи нагадують забудовникам про те, що розробку стратегії просування на ринку варто починати з моменту задумки будівельного процесу. Однак, незважаючи на всю очевидність цього положення, багато компаній, що працюють на ринку заміського житла, починають думати про спільний план, коли забудова території ведеться повним ходом.

Прикладом невдалої забудови організованого котеджного містечка можна назвати наступний реальний випадок. В одному містечок під Києвом мешканці стали продавати свої будинки. Причому найчастіше це відбувалося лише через кілька місяців після новосілля. На питання, що послужило спонукальним мотивом до продажу, вони відповідали, що їм є не ті пробки, які виникають на в'їзді до столиці, а ті, які перешкоджають виїзду з селища. Майже всі власники місцевих ділянок працюють у місті, куди вони справно щоранку прямують. Завдяки вузьким виїздам з дільниць, при цьому всі їхні машини струмочками стікаються в загальну транспортну "річку", яка веде до охоронюваного шлагбауму на кордоні селища.

Вдень і ввечері машини спокійно проходять через такі транспортні розв'язки усередині селища. Але рано вранці, коли десятки автовласників одночасно відправляються на роботу, то, звичайно, що вибудовуються довга низка машин, повільно повзуть до виїзду із селища, діє на нерви. У нетерплячих жителів є два виходи: або відправлятися в офіс ну дуже рано вранці, або прийти до висновку, що стомлююче ранок в такій пробці проводити не варто і потрібно вирішувати дану проблему кардинально.

Діємо за планом
Якщо ще кілька років тому планування і будівництво котеджних містечок було прибутковою справою і розглядалося, як досить просте ремесло, то сьогодні робота на заміському ринку нерухомості можна сміливо назвати тонким і складним мистецтвом. У самому простому вигляді для отримання прибутку від підприємницької діяльності з нерухомістю за містом потрібно було спочатку купити землю, потім підвести необхідні комунікації, нарізати землю на ділянки і побудувати пару типових проектів. Останніми етапами цієї діяльності зазвичай йшла продаж будинків і підрахунок отриманого прибутку. Але так було раніше і схоже цього часу вже не повернути. На зміну йому прийшло комплексне розуміння створення котеджного містечка та процесу його забудови, яке вже важко уявити у вигляді короткого переліку пунктів.

Повсюдно за містом в даний час використовується комплексний підхід до проектів. Сьогодні в бізнес-обгрунтуваннях вигідності затії даний пункт є одним з основних місць. Напрацьована практика показує, що кінцевих споживачів, як правило, зараз не влаштовують варіанти придбання котеджів у селищах, де загальне планування вулиць і ділянок, система інженерних комунікацій і плани будинків існують явно незалежно один від одного. Бачачи це, інвестори теж зовсім не поспішають вкладати свої кошти в проекти, будівництво яких планується здійснювати без продуманого генерального плану забудови.

Сьогодні актуально будівництво, яке ведеться за принципом організації селища, в якому, наприклад, план кухні або вітальні співвідноситься з планом вулиці, тому що при формуванні ціни на будинок буде враховуватися також вигляд з вікон. При виконанні подібних комплексних робіт найкращі результати будуть досягатися, якщо вони виконуються однією компанією. У штаті такої компанії повинні бути самі різні фахівці. Отриманню максимальної прибутковості від проектів буде сприяти наявність професіоналів відділу генерального планування і дизайнерів по інтер'єрах, а також менеджерів, економістів, конструкторів і інженерів по всіх розділах проектування. Хоча координація різних видів робіт, звичайно, викличе певну складність у керуванні, але це зазвичай виправдовується новим рівнем якості кінцевого продукту і готовністю інвесторів вкладати свої кошти в котеджні містечка такого рівня. Таким чином, буквально, на наших очах відбувається еволюція проектування котеджних містечок. Рух від ремесла до мистецтва девелоперських компаній аналітики описують як впровадження в цей процес принципів "розумного" містобудування.

При порівнянні західних котеджних селищ з українськими аналогами останні відрізняються не в кращу сторону наявністю соціальної інфраструктури. Як правило, хороший європейський чи американський селище представляє з себе самодостатній і гармонійний містечко. Власники будинків у таких населених пунктах можуть, не виїжджаючи за його межі, вчитися, здійснювати покупки, займатися спортом. У наш час український котеджне містечко часто є, за оцінками аналітиків, чимось на зразок погано продуманого спального району. У кращому разі забудовники можуть запропонувати своїм споживачам як дозвілля прогулянки по найближчій не пошкоджене цивілізацією лісовій зоні. В даний час у Київському регіоні відбувається відмова від створення великих котеджних містечок, а відбувається зміщення в бік малих розмірів, які в середньому складають близько 50 домоволодінь. Окупність більших проектів дозволяє замахнутися і на більш складно організовані котеджні містечка.

Генеральний план
У загальному вигляді генеральний план будівництва заміського організованого котеджного селища є ключовим документом, в якому відображені принципи та завдання будівництва та розвитку зазначеної заміській території. У ньому повинні вказуватися етапи прогнозування в розрахунку на тривалий період того, як дана місцевість буде ділитися на зони, як буде розвиватися інфраструктура і так далі. Роботи над даному планом вистачає. За допомогою нього повинні бути вирішені питання комплексної оцінки природних, соціально-економічних, планувальних, інфраструктурних та інших характеристик території. У генплані дається прогноз змін містобудівної та екологічної ситуації та соціально-економічного розвитку з плином часу, проводиться зонування ділянок за функціональним призначенням, видами використання, зачіпаються проблеми охорони навколишнього середовища. Планування котеджного містечка в ідеалі передбачає перебування тонкого балансу між навколишнім природою і тим, що можуть створити для своєї зручності люди.

У той час, коли вітчизняне заміське житлове будівництво тільки ставало на ноги, в першу чергу забудовників цікавила близькість від котеджного селища автодоріг та існуючих інженерних мереж. При такій постановці питання якість ландшафту залишалося на друге, якщо не далі, місце. Рішення подібного характеру диктувалися бажанням будівельників заощадити і не завантажувати себе зайвими проблемами. Однак практика все розставила на свої місця. В даний час кінцевий покупець з радістю готовий переплатити за будинок, навколо якого знаходиться красивий пейзаж і якісна екологічне середовище. Сьогодні в Україну, як і в усьому світі, природні характеристики земельної ділянки є дуже важливим фактором залучення потенційних клієнтів, а також позитивно впливають на формування цін на нерухомість. Тому девелопери і проектувальники в даний час роблять все максимально можливе для підкреслення ландшафтних достоїнств місцевості.

Наші архітектори сьогодні намагаються переймати від західних майстрів подібний підхід, який можна назвати органічним, до будівництва за містом. Він передбачає максимально уважний аналіз природного середовища та визначення умов забудови, виходячи з наявного аналітичного матеріалу. Відповідно до цього підходу точкою, від якої варто відштовхуватися в проектуванні котеджного селища, варто вважати специфіку ландшафту, вужеві наявного в наявності. Якщо на ділянці є така природна пам'ятка, як наприклад, озеро, ліс або зміна рельєфу, то це можна зробити смисловим центром, навколо якого буде створена концепція та імідж селища.
Прикладом такого містечка може послужити елітне котеджне містечко "Маєток. Перлина Італії", де на території в 18 га розташувалося 104 домоволодіння в єдиному архітектурному стилі на релефе "Васильківський Карпат".
Цілком можливо, що "подарунки" від природи зажадають від девелоперської компанії значної коригування початкових планів забудови. У тому випадку, якщо до справи підійшли творчо, то успіх роботи буде більш імовірний. У деяких ситуаціях заповзятливі девелопери отримують досить високий прибуток від проектів при застосуванні своєї фантазії. Часто вони самі формують ландшафти споруджуваних селищ. Наведемо наступний приклад. Так, непоказний ставок або канаву можна перетворити в мережу декоративних каналів. У результаті такого перетворення можна отримати селище в стилі прекрасної Венеції.
Прикладами служать ряд котеджних містечок Обухівського району з каскадом природних і штучних водойм.

Після усвідомлення того, що прихильно дала природа на дiлянку, повинен йти процес творчого пошуку. За результатами такого маркетингового аналізу створюється концепція забудови котеджного селища. Тобто дається теоретичне обгрунтування того, щоб хотілося бачити аналітикам на даній землі. Це по своїй суті виходить генеральний план, що знаходиться в початковій стадії. У цілому це дуже цінний вихідний матеріал, з якого починається детальне проектування всіх розділів. Часовий період, який необхідний, як правило, для загального проектування котеджного селища займає від 6 до 12 місяців, у той час як на термін формування концепції припадає близько місяця. Концепція створення селища дуже важлива. Вона дає перше уявлення про оптимальний розподіл території та розміщенні об'єктів на ділянках, дозволяє визначити баланс територій і прорахувати необхідні ресурси, почати формування технічної документації та консультації з районним архітектором. Поняття концепції генерального плану включає в себе основні планувальні, архітектурні та стилістичні ідеї майбутнього селища. На підставі даних моментів можна приймати більш конкретні проектні рішення. Таким чином, вже на початкових етапах можна спланувати всі основні параметри котеджів, їх інженерні характеристики і метраж.

Варто зауважити, що навіть в самому початковому приблизному варіанті загальне планування це не просто поділ землі на ділянки, а створення образу і атмосфери майбутнього селища. При створенні зразкового плану з самого початку варто врахувати як буде організована транспортна доступність населеного пункту, як буде здійснюватися регулювання руху транспорту на території селища, як будуть розміщені інженерні спорудження. Не варто також забувати про продумуванні організації місць загального доступу і прогулянкових зон. Таким чином, при розробки початковій стадії генерального плану не просто визначається рівень якості життя в селищі, а закладається основа його індивідуального іміджу. Проектувальник при здійсненні подібної роботи вже повинен чітко уявляти цільову аудиторію свого кінцевого продукту. Для отримання цієї інформації маркетологам потрібно провести аналіз попиту і визначити коло потенційних покупців котеджного житла з урахуванням творчого змісту та іміджу проекту. При хорошому проектуванні в концепцію генерального плану селища буде закладена не лише потенціал наміченого первинного будівництва, але й визначення подальших перспектив забудови. Проектований селище повинен мати своє "майбутнє". Вона повинна як екстенсивно розширюватися в просторі, так і інтенсивно розвиватися на наявній території. Дану інформацію варто мати на увазі при визначенні розмірів ділянок, щільності будівництва, розташуванні будинків і вулиць.

Подальші дії

Раніше девелоперські компанії прагнули отримати від ринку заміської нерухомості короткострокову комерційну вигоду і вибирали проекти, які припускали порівняно недорогу покупку землі і оперативний продаж зведених за типовими проектами будинків. Мова про архітектурну та стилістичної гармонії та індивідуальності, розвитку інфраструктури селища та майбутніх перспектив, в принципі, не велася. Зараз ситуація на ринку зовсім інша. Інвестори, накопичивши кошти, змінили своєї образ мислення. Останнім часом все більш затребуваними виявляються великі довгострокові проекти. Девелопери готові піти на витрати, але в кінцевому підсумку отримати якісний системний продукт, який би володів хорошими ліквідними якостями і хорошою перспективою подальших розширень.

Сьогодні на ринку затребувані підприємцями проекти, які потребуватимуть великих вкладень, але зате замість дадуть інвесторові яскравий образ проекту та чіткі поетапні описи робіт. З таким проектом буде потім набагато легше працювати, тому що всі аспекти від ландшафтної архітектури до соціальної інфраструктури ретельно продумані і обгрунтовані. Також в якісному генеральному плані опрацьовані питання бюджету та очікуваного прибутку. Треба відзначити, що не будь-яка проектна організація впоратися з подібним завданням. Від неї потрібно не тільки здатність застосовувати дуже широкий спектр професійних можливостей, навичок і знань, а й специфічні здібності синтезувати разом ці можливості і знання. Проявом їх високого професіоналізму стане створення високоякісного генерального плану забудови котеджного селища.

Можна також сказати, що генплан є зрозумілим засобом основного спілкування проектувальника та інвестора, оскільки там чітко міститься інформація про те що, як і за скільки планується побудувати об'єкт заміської нерухомості. На стадії відбору проектів інвестор виявляє зрозумілу обережність. Адже фінансування будівництва такого масштабного справи як котеджне містечко в разі допущення технічних чи економічних прорахунків на самому початку процесу здатне сильно підірвати його фінансове становище. У результаті цього інвестор, який шукає надійний варіант, ще до початку робіт повинен мати вичерпне уявлення про технологічність зведення проекту та його економічної ефективності. Концептуальність плану у такому випадку повинні стати сильним аргументом на користь того чи іншого проекту. Як будь-який ретельно і грамотно опрацьований економічний документ такий генплан повинен показати Оптимізація витрат шляхом створення плану можливого зниження витрат протягом усього реалізації проекту. Якісно виконаний генеральний план повинен показати реальну економію часу будівництва і, відповідно, грошей інвестора. Він також дозволить більш детально прорахувати бюджет проекту, визначити фази робіт, оптимально організувати управління. Але за допомогою генплану девелоперської організації доведеться спілкуватися не тільки з інвестором, але також і з місцевими органами влади. Вони будуть необхідні для узгодження численної проектної та будівельної документації, яка потрібна для зведення котеджного містечка.

Генплан майбутнього містечка з точки зору місцевого чиновника повинен виглядати як строго певний набір необхідних креслень з урахуванням різних Сніпов, норм, правил та ГОСТів. Тут не пройдуть самостійно придумані умовності. Стандарти кажуть, що креслення повинні бути виконані на високому професійному рівні з дотриманням правил. У стандартний комплект креслень при генеральному плані повинні входити: загальні дані за кресленнями, креслення розпланування, план організації рельєфу, план земляних мас, зведений план інженерних мереж, план благоустрою території, а також виносні елементи (фрагменти, вузли). Потім проект забудови території повинен бути погоджений з органами архітектури і містобудування, охорони навколишнього середовища, з установами Державної санітарно-епідеміологічної служби, органами Державної протипожежної служби та екологічного нагляду. В очах майбутнього жителя коттеджного містечка генплан, виконаний у грамотно адаптованому варіанті для покупця буде грати роль не просто супровідного документа до проекту, але і його наочної рекламою, яка приваблює не вдало підібраним слоганом, а своїми якістю і зрозумілістю.
www.zagorodna.com