20 причин невдач котеджних містечок





Google+
14.11.2010 00:01
Статті про нерухомість | 20 причин невдач котеджних містечок 1. Структура пропозиції - неправильне визначення конкурентної ситуації на ринку веде до збільшення ризику ліквідності і непередбачуваності кінцевого результату при розвитку проекту котеджного селища в майбутньому.

2. Структура попиту - неправильне визначення рівня попиту спотворює уявлення про реальний обсяг ринку в поточному місці при сформованій ситуації. Це призводить до суттєвого дефіциту платоспроможних споживачів, затягування термінів реалізації домоволодінь та погіршення загального фінансового результату (іноді збитковості проекту). Як показує практика Російська, більше половини селищ, потерпілих крах на ринку заміської нерухомості, переоцінили попит на свої об'єкти.

3. Місце розташування ділянки - неправильна оцінка перспективності і загального потенціалу ділянки ще на початковому етапі переговорів про його придбання - основна помилка українських інвесторів і причина непередбачених ситуацій при розвитку проекту.

4. Цільові групи споживачів - висока ємність ринку ще не є запорукою успіху котеджного селища. Перш за все, слід вибрати таку групу споживачів, які готові купувати домоволодіння при сформованій ринкової ситуації, в цьому місці, за запропонованою ціною і вже певним комплексним набором технічних, інфраструктурних, рекреаційних та соціальних елементів Вашого Об'єкта.

5. Позиціонування - помилки при позиціонуванні ведуть до невідповідності елементів селища необхідним вимогам ринку, що ставляться до подібних об'єктів. Як наслідок - спрямованість на зовсім іншу цільову аудиторію, як правило, з низьким рівнем платоспроможного попиту і непередбачуваність кінцевого фінансового результату в періоді.

6. Визначення конкурентної переваги проекту - навіть при грамотному позиціонуванні, високому рівні платоспроможного попиту, завжди є сильні конкуренти, здатні не тільки перетягнути на себе частину споживачів, але і цілком завоювати ринок. Для мінімізації впливу цього чинника, незамінним інструментом виступає формування конкурентних переваг селища, що дозволяють підтримувати прогнозований темп продажів, або прискорити комплексної процес реалізації.

7. Ціноутворення - наслідки переоцінки цінового потенціалу проекту можуть бути самими непередбачуваними, починаючи від затягування термінів продажів з подальшим зростанням конкуренції (конкурентна ситуація з кожним днем погіршується, більш продумані селища витісняють їх слабких побратимів) і закінчуючи втратою мінімального запасу міцності, який закладався в проект, з його неминучої збитковістю.

8. Споживчі характеристики коттеджного селища - включають кількість, метражі будинків і площі ділянок, оптимальні архітектурні та планувальні рішення, т.д. Ці параметри формуються на етапі вивчення споживчих переваг, з урахуванням перспективного прогнозування і мінімізації ризику ліквідності. При їх гармонійному поєднанні і поєднанні з перерахованими вище факторами, а також з урахуванням сприятливих тенденціях ринку, успішність проекту якщо не гарантована, то цілком передбачувана.

9. Особливості планування території - часто перетинаються з вибором оптимального архітектурного стилю селища, які в сукупності задовольняють естетичним і функціональним вимогам клієнтів. Нераціональне планування та благоустрій відштовхує споживачів, в той же час неприпустимий дисонанс між вимогами ринку і містобудівними можливостями ділянки, які часто переоцінюються.

10. Інфраструктурна складова - високі витрати на розвиток торгової і розважальної сфери при відсутності споживчих запитів можуть послужити причиною фінансової неспроможності проекту, а в процесі його експлуатації - непосильним тягарем для керуючої компанії та їх власника.

11. Забезпечення безпеки - непродумана система безпеки може послужити причиною відмови від проживання в селищі. Практичний досвід продажів свідчить про високий вплив цього фактора на остаточне прийняття рішення про придбання будинку споживачем.

12. Проектування - іноді бажане не може зістикуватися з можливим. Неправильні підходи до розвитку проекту (ще на етапі концептуальних напрацювань) призводять до непередбачуваних наслідків. Основні помилки відбуваються на етапі зіставлення споживчих параметрів проекту (ідеї) з обов'язковими містобудівними нормами, які не рідко дисонують і призводять до відновлення вже виконаної роботи і втрати дорогоцінного часу.

13. Інженерне забезпечення - недостатні потужності електричних мереж, газо-і водопроводу, каналізації приводять до дискомфорту мешканців і постійними скаргами з їхнього боку. У той же час, перевищення необхідних навантажень (на етапі проектування та виконання робіт з прокладання комунікацій закладаються навантаження вище, ніж необхідно) призводить до необгрунтованих витрат з боку девелопера, які ніколи не окупляться.

14. Будівництво - неправильно вибраний генеральний підрядник (субпідрядник) і безграмотно прораховані кошторису, в поєднанні з невиконанням узятих на себе зобов'язань - основна причина фінансової неспроможності проекту, навіть при високому ринковому потенціалі.

15. Експлуатаційні витрати - внаслідок непродуманої інфраструктурної та управлінської політики виникають високі експлуатаційні витрати, які не готові нести споживачі. Цей чинник призводить до істотного затягування термінів продажів домоволодінь і виникнення конфліктних ситуацій між керуючою компанією і мешканцями селища.

16. Стратегія і програма продажів - основа успіху будь-якого проекту. Як правило, помилка відбувається на початковому етапі виходу на ринок, коли формується імідж селища, девелопера, продавця і керуючої організації. Помилка на цьому етапі непрощенна і може призвести до формування негативної думки про об'єкт, що в кінцевому підсумку буде причиною провалу проекту в цілому.

17. Стратегія комунікацій - рекламна політика і програма PR-заходів не менш важлива, ніж стратегія продажів і правильно обрана ніша ринку. На цьому етапі споживачеві необхідно донести потенційним покупцям про конкурентні особливості проекту, закласти позитивну думку про селище і, що найголовніше, правильно вибрати носії інформації, які відповідають цільовій аудиторії.

18. Методи стимулювання продажів - навіть при задоволенні всіх вище перерахованих умов споживачі очікують стимулів. Правильно підібрана і опрацьована їхня система не просто спростить продажу, але і значно прискорить процес реалізації проекту.

19. Фінансові показники - фінансове планування, кошторис доходів і витрат на проект, черговість його освоєння, т.д. базуються на вище перерахованих етапах. Помилки тут трапляються в більшою мірою з вини фінансистів, ніж форс-мажорних обставин.

20. Аналіз ризиків проекту - хибне здійснення кожного з вище описаних етапів, невміння прогнозувати і вчасно усувати загрозу, що насувається призводить до виникнення форс-мажорних обставин у процесі реалізації проекту котеджного селища.
www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти