Ситуація на ринку заміської нерухомості і прогнози розвитку

Ринок нерухомості України - це повне відображення нашої економіки, тобто підвищення цін на нерухомість відбувається синхронно з поліпшенням економіки і навпаки.

У цьому огляді директор консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктор Коваленко охарактеризує ситуацію і тенденції розвитку ринку новобудов і котеджних містечок в 2010 році і дасть прогноз розвитку заміського ринку на 2011 рік.

Пропозиція і попит
Віктор Коваленко зазначив, що пряму залежність попиту від пропозиції:
«Якщо попит на ринку нерухомості перевищує рівень пропозиції, відповідно ціни на нерухомість будуть рости і навпаки».
Сьогодні ми бачимо, як ринок нерухомості «валиться», ціни на нерухомість падають. Кількість пропозицій з кожним днем стає все більше, а купівельна спроможність така ж низька - тепер йде зворотний процес.
Забудовникам невигідно морозити свої майданчики і з кожним місяцем вони все більше поповнюють об'єктами ринок нерухомості, що веде до зниження цін.

Загалом, ринок заміської нерухомості і новобудов характеризувався спадом.

Проблеми ринку заміської нерухомості
Заміська нерухомість завжди розглядалася як другий дім, тому і в момент кризи ці об'єкти показали найбільш значне падіння, а отже, дискредитували себе в очах приватних інвесторів.
Низькі доходи українців внаслідок невисокої продуктивності праці, висока вартість іпотеки, галопуюча інфляція, висока вартість житла гальмують попит, хоча і сьогодні ціни залишаються недоступними для майже 80% українців, які потребують поліпшення своїх житлових умов.

Будівельна галузь дуже повільно виходить з кризи, залишаючись аутсайдером серед багатьох інших галузей економіки.
«Відсутність грошей, інвестицій та інвесторів ззовні, бюрократичне узгодження проекту протягом 3-4 років, ставки кредитів під 25%, свавілля бюрократів, сезонність сегменту заміської нерухомості, застарілі технології зведення будинків; відсутність нормативної та законодавчої бази щодо ринку котеджних містечок; невизначена політика влади, криза в економіці країни - ось основні причини слабкого розвитку ринку заміської нерухомості »,-підсумував Віктор Коваленко.

Іпотека на ринку нерухомості
Нагадаємо, що кількість банків, що надають в Україні іпотечні кредити складає 23 банки. Згідно з даними Української національної іпотечної асоціації, процентні ставки за кредитами як складають від 14 до 28% річних у гривні, терміни кредитування - від 3 до 20 років при первинному внеску 30-60%.
Говорячи про придбання нерухомості не можна не відзначити фактичну відсутність іпотеки на Україну. Остання настільки дорога, що розглядати її як серйозного інструменту придбання нерухомості навряд чи хтось буде. Середня вартість іпотечного кредиту починається в середньому від 23% річних. Причому навіть за такими ставками подібні позики видаються лише 10-15 банками в країні, що негативно впливає на рівень попиту і ділову активність. Разом з тим відсутність кредитування фактично позбавляє місцевий ринок різкого зростання цін.

Активність ринку. Купівельна спроможність.
Обидва показника-низькі. У порівнянні з минулим роком, - зросли.
Критерії при виборі заміської нерухомості
Цікавлять невеликі будинки площею до 100 кв.м, однокімнатні квартири в передмісті площею до 45 кв.м
На другому місці-стадія будівництва: зданий об'єкт в експлуатацію з документами.
Третій по важливості чинник - репутація продавця - залишився незмінним.
Четвертим за важливістю критерієм є місце розташування будинку.
На п'ятому місці - наявність обробки в квартирі.
На первинному ринку на прийняття рішення на користь покупки квартири впливають три головні чинники: ступінь готовності будинку, його місце розташування й ціна. Причому ступінь готовності будинку є, мабуть, найголовнішою умовою.
У 2010-му році покупці віддавали перевагу нерухомості економ-класу і земельних ділянках без підряду.

Статистика цін і пропозиції
У 2010-му році за даними компанії «РеалЕкспо» та порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com на ринок приміських новобудов вийшло 34 нових новобудови, що складає 9.23% від загальної кількості. 46 новобудов заморожені, що становить 12.5% ринку приміських новобудов.
За словами Віктора Коваленко, «станом на 21 грудня з 368 новобудов 50% (184 об'єкта) розташовані в Криму
Друге місце впевнено займає Київська область з 127 новобудовами в порівнянні з 108 новобудовами на початку року. Приріст склав 17,59% (19 новобудов).
Третє місце у Львівській області - 18 порівняно з 14 новобудовами на початку року.
Середня ціна 1 кв.м по Україні станом на 21.12 21 010 становить 695 доларів. У порівнянні з січнем 2010 року вартість квадрата знизилася на 4.54%. За середньої вартості квадратного метра лідирує Крим з 1701 (1821) дол., А замикає список Чернігівська область з 400 доларами за «квадрат».
Потрібно зазначити що середня вартість квадрата знизилася на 5,18% в новобудовах Київської області та на 1.68% у Одеській області., А в Донецькій області вартість виросла на 13% і в Закарпатській на 9%.
За словами директора компанії Віктора Коваленко, «ситуація по регіонах кардинально змінилася в порівнянні з початком року. У загальній базі порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com за станом на 21.12 2010 є 570 містечок в порівнянні з 538 містечками на початку 2010 року. Приріст склав 32 містечка. Із загальної кількості 177 містечок збудовано та введено в експлуатацію (30,67%), 228 (40,0%) містечок будується і 165 (28.94%) містечок знаходяться в стадії «проект». З 393 споруджуваних і проектованих містечок, в 131 містечку будівництво «заморожено», що складає 33.33%. ».

Як розповів Віктор Коваленко, «за кількістю котеджних містечок першість у Київській області -263 містечка, друге місце у Кримського регіону (87 містечок), третє місце у Одеській області (74 містечка).»

За статистикою порталу www.zagorodna.com, середня вартість 1 кв.м в котеджних містечках України за станом на 21.12 становить 948 доларів у порівнянні з 1121 доларами в січні 2010 року. Падіння з початку року склало 15,44%.
За словами Віктора Коваленко, "за статистикою порталу www.zagorodna.com, першість у Києва з 2167 дол. / кв.м (2493 дол. / кв.м в січні; падіння з початку року становить 13,08%), друге місце у Криму з 1840 дол. / кв.м (2492 дол. / кв.м у січні; падіння в порівнянні з початком року склало 26.17%), і третє місце у Миколаївській області з 1500 дол. / кв.м (тут на середню вартість впливає вартість 2000 дол. / кв. м в елітному містечку «Сосновий берег»).
Віктор Коваленко зробив наступний висновок: «Ціни на заміську нерухомість падають і будуть падати, поки економіка нашої держави не стабілізується і до нас не повернуться інвестори з-за кордону. Найближчим часом ціни на нерухомість трохи знизяться: не більше ніж на 1-2%. »

Операції на ринку заміської нерухомості
Грандіозного пожвавлення, якого все літо очікував вітчизняний ринок нерухомості, з початком осені так і не відбулося. Угоди з купівлі-продажу квартир продовжують укладатися в колишньому уповільненому режимі, а коливання цін знаходяться в межах 1%.
Угоди як і колись, будуть полягати по об'єктах первинного і вторинного ринку.
Маркетингові інструменти на ринку заміської нерухомості: проведення аукціонів на зниження ціни компанією Арпа з продажу котеджів в містечку «Ясні зорі», послуга trade-in - «швидкий взаємозалік старої квартири на котедж в котеджному містечку. Активно цю послугу пропонують у містечку «Парк Хаус».
Гравці ринку широко використовували різні маркетингові інструменти у вигляді акцій, знижок, розіграшів, спеціальних умов і безвідсотковим кредитування за рахунок забудовника на період від 0,5 до 2 років.
Віктор Коваленко зазначив, що «час великих дисконтів на первинному ринку нерухомості пройшло, на них можуть розраховувати хіба що покупці, які готові здійснити 100%-у оплату. Розмір знижок в середньому не перевищуватиме 15% ».

Сценарії 2011 року: тенденції та прогнози
Позитивні тенденції, закладені в 2010 роком, буде розвиватися. У першу чергу, підросте добробут, а з ним - попит на нерухомість. «Попит на ділянки без підряду буде рости меншими темпами, а динаміка попиту на готові будинки збільшиться», - прогнозує Віктор Коваленко.
За його словами, «ціни на житло в приміських новобудовах будуть індексуватися в межах інфляції».
«Думаю, ринок буде демонструвати помірне зростання як в плані купівельної активності, так і щодо вартості квадратного метра.
Прогноз по попиту і обсягом угод буде позитивним. Я припускаю, що рівень угод виросте через «відкладеного попиту».
Має відіграти свою роль розширення іпотечних програм. Якщо ж говорити про ціну метра, то шаленого зростання, як у докризових роках, не передбачається. Ми будемо спостерігати невеликий щомісячний приріст вартості метра, незначно перевищує рівень інфляції », - повідомив Віктор Коваленко.
«У заміській нерухомості найбільш популярними у клієнтів будуть концептуальні селища з автономної інфраструктурою на невеликому видаленні від міст-мільйонників. Продажі будуть рости у тих забудовників, які запропонують об'єкти з повністю готовими комунікаціями та об'єктами інфраструктури », - сказав В. Коваленко.

На його думку «на докризові показники житловий ринок вийде в кінці 2012 року, а заміське житло вийде на цей рівень не раніше 2013 року».

У регіонах будівельна діяльність взагалі збиткова, позитивна рентабельність зберігається тільки у великих містах і курортах. Якщо ціни знизяться ще більше, це призведе до втрати інвестиційної привабливості будівельних проектів, як наслідок сформується дефіцит житла, який через рік - півтора призведе до зростання цін і переоцінці нерухомості.
За словами Віктора Коваленко, «одним із трендів 2011 року стане повернення на ринок нерухомості приватних інвесторів. У докризовий час кожен десятий об'єкт на ринку заміської нерухомості купувався з метою інвестування коштів для подальшого перепродажу об'єкта або здавання в оренду ».
Віктор Коваленко вважає: «нові нормативні акти у галузі містобудування відіб'ються на навантаженні на будівельників, можливо вплинуть на ринок, що може призвести до виходу на ринок нових проектів з рекордно низькою початковою вартістю і високою дохідністю».

Ціни на житло не будуть рости, а ставки за позиками залишаться захмарними. Все може змінитися, якщо банки зможуть залучити депозити від населення на більш тривалий термін. У той же час, з нового року може відновитися валютне кредитування. Оскільки антикризовий закон, який його забороняє, діє тільки до 1 січня 2011 року.

У компанії «РеалЕкспо» відзначають, що в 2011 році зростання купівельної спроможності загострить конкуренцію серед забудовників котеджних селищ. У зв'язку з неліквідністю проектів поступово з первинного ринку підуть «випадкові девелопери».

Директор консалтингової компанії "РеалЕкспо" Віктор Коваленко вважає, що є всі передумови для падіння процентної ставки за банківськими позиками до 12-14%, проте, можливо, не раніше 2012 року. Здешевлення іпотеки разом з обіцяною нормалізацією дорожньо-транспортної ситуації в місті та області має призвести до конкуренції між малоповерховим житлом та міською нерухомістю.

Віктор Коваленко
© Охороняється Законом "Про авторські права". Посилання на цей матеріал обов'язкове.
https://www.zagorodna.com/uk