Будівельний бум трансформувався у заміські малобюджетні багатоквартирні будинки





Google+
01.12.2010 00:01
Аналіз ринку нерухомості | Будівельний бум трансформувався у заміські малобюджетні багатоквартирні будинки Будівельник Дмитро Карпов зводить не тільки будинки, але і багатоходові бізнес-стратегії. Напередодні глобальної економічної кризи він покинув грошовите місце головного економіста великого будівельного холдингу Укогруп, щоб заснувати свою невелику компанію. І не прогадав. Підприємець приступив до спорудження житлових будинків у передмісті Києва. Прибуток його компанії вимірюється шестизначними цифрами.

"Я навіть кризи не відчув - тільки будував і продавав", - говорить Карпов.

Краще з конкурентних переваг у будівельному бізнесі - ціни на квартири вдвічі нижчими від ринкових. Знання цього секрету в кризові часи допомогло таким будівельникам, як Карпов, встати на ноги. До того ж земля за містом подешевшала чи не втричі. На ринку праці - сотні будівельників, готових працювати за більш скромні зарплати, ніж два роки тому.

Зводяться будівлі Карпова - будинки з малою кількістю поверхів, тобто не вимагають складної будівельної техніки. Ще один важливий чинник, що визначає дешевизну проекту, - відносно низькі обсяги обов'язкових зборів. Низькі в порівнянні з міським багатоповерховим будівництвом, де чиновницькі побори мало не подвоюють собівартість нерухомості.

Краще з конкурентних переваг у будівельному бізнесі - ціни на квартири вдвічі нижчими від ринкових. Знання цього секрету в кризові часи допомогло таким будівельникам, як Карпов, встати на ноги.

Столичні жителі оцінили заміський економваріант Карпова: деякі вже пакують валізи для переїзду, а інші - святкують новосілля. Ідея сподобалася не тільки споживчим масам, але будівельним компаніям і агентствам нерухомості. Одні активно будують, інші активно продають.

У підсумку, за даними Будівельної палати України, з півтора сотень побудованих в столичному передмісті в першому півріччі 2010 року будинків малоповерхового формату на сьогодні практично всі вже продані. Половина квартир знайшла свого покупця ще на стадії закладки фундаменту.

Одним з піонерів в освоєнні передмістя стала Вікторія Миронова, столичний веб-дизайнер, швидко зорієнтувалася в ціновій політиці сучасного світу нерухомості і стала одним з покупців квартири в заміській новобудові. "Вигоду важко переоцінити: квартира в мальовничому Ірпені мені обійшлася у два рази дешевше аналогічної в столиці", - радіє новосел.

Покращена планування
Економічна криза довела до банкрутства споживачів, але попит на житло залишається надзвичайно високим. Ажіотаж цілком зрозумілий: за даними ріелторського агентства САН, ціна середньої квартири в малоповерхових будинках Ірпеня, Бучі та Ворзеля площею 40 кв. м коливається в межах $ 30 тис.

"Продавши однокімнатну квартиру в Києві, в передмісті можна купити двох-трикімнатну квартиру", - упевнений директора агентства нерухомості САН Дмитро Мельниченко.

Головний секрет дешевизни заміського економформата в тому, що малоповерхове будівництво не вимагає використання спецтехніки, як високоетажкі, продовжує Віталій Стрільців, представник одного із забудовників, що не побажав назвати свою компанію.

Наприклад, родині Миронової її однокімнатна квартира в Ірпіні загальною площею в 44 кв. м обійшлася в $ 38 тис., тобто $ 863 за квадратний метр. У той же час, за даними агентства нерухомості Благовіст, в найближчому від Ірпеня столичному мікрорайоні Святошин середня вартість житлового квадрата в новобудові - $ 2,1 тис., майже в три рази більше. Відстань між цими об'єктами - близько 10 км.

"Справляється фактично одна бригада з кількох десятків будівельників, - пояснює він. - Це істотно економить витрати забудовника".

Разом з тим низькі ціни на посткризові квартири, за словами Карпова, зберігаються ще й тому, що від невеликих компаній-забудовників місцеві влади не вимагають "відкупних" у вигляді об'єктів соцкультпобуту, що стало традицією у великих містах і збільшує вартість житла в мегаполісах. "Тут нікого не змушують перед здачею будинку в експлуатацію ще добудовувати за свій рахунок дитячі сади або поліклініки, як це заведено в Києві", - говорить Карпов.

Також, вважає він, низькими ціни на приміське житло залишаються через те, що в регіонах менше, ніж у місті, зборів забудовники платять різним контролюючим структурам. "У мегаполісах обсяг таких виплат досягає 40% від собівартості квадратного метра, що і робить столичне житло неймовірно дорогим", - розповідає будівельник.

На руку покупцеві зіграло і падіння під час кризи цін на землю в пристоличному регіоні. Мельниченко підрахував: якщо два роки тому сотка землі під забудову в Ірпені коштувала близько $ 35 тис., то в 2010 році ціни знизилися до $ 6 тис. "Це безпосередньо впливає на вартість квартири в передмісті", - відзначає експерт.

Крім того, спрощує оформлення такого будівництва і те, що за документами малоповерхові будинки позначені як приватні будівлі. Забудовник не чекає виділення землі від міської влади, а будує на вже купленому приватній ділянці. "Все це виключає проведення дорогих державних експертиз і економить не тільки гроші самих покупців, а й час здачі об'єкта", - упевнений Мельниченко.

Економія часу і вельми невеликі обсяги робіт, говорить Карпов, дозволяють здати малоповерховий будинок в експлуатацію через 8-12 місяців після початку будівництва.

"Спочатку багато хто побоюється купувати житло на стадії фундаменту, але коли через два місяці бачать вже вигнану коробку, то це миттєво заспокоює", - продовжує Мельниченко нахвалювати новинку будівельного ринку.

Предтечею економформата заміського житла, за словами начальника департаменту маркетингу компанії SV Development Володимира Степенко, стали переплановані на кілька квартир елітні особняки, продажі яких почалися відразу після обвалу ринку дорогого житла. "Було таке, що вже готові елітні котеджні містечка переплановувалися і розпродавалися як житло економкласу", - згадує експерт.

За словами Стрельцова, ситуація сама підказала бізнесу, який товар потрібен ринку. "Ось перший будинок - це приватний особняк на одного господаря, побудований ще до кризи, ось таунхаус, вже розділений на двох власників під час кризи, а ось і дитя кризи - малоповерхове будинок на десяток квартир", - вказує підприємець на стоять один біля одного будови.

Компанія, де працює Стрільців, є забудовником цілого кварталу таких малоповерхових будинків у Ворзелі. Частина квартир вже продана, і він не сумнівається, що скоро знайде свого власника і друга черга житла.

"Зараз це найпопулярніший товар на ринку заміської нерухомості, який не потребує особливої реклами", - Стрільців не встигає договорити, як його вже перериває телефонний дзвінок: новий клієнт поспішає дізнатися ціни на Ворзельської житло.

Сусіди по майданчику

Запах великих грошей зачули і великі забудовники. Лідери галузі до останнього часу в основному зосереджувалися на зведенні столичних висоток. А в 2010 році вони активно відвойовують у своїх дрібних конкурентів заміський ринок. Так, за словами Карпова, першу чергу з малоповерхових будинків у передмісті вже готується побудувати Київміськбуд.

Зокрема, будувати такі будинки Київміськбуд буде на земельних ділянках площею не менше 5 га, що автоматично зробить таку забудову найбільшої в регіоні. Першим місцем експансії глава Київміськбуду назвав пристоличний місто Бучу, в якому спорудження малоповерхівок не припинялося навіть в кризу.

Будівельних гігантів приваблює нехай невеликий, але все ж стабільний заробіток - до $ 300 тис. з кожного проданого малоповерхового будинку. При цьому, за словами Мельниченка, собівартість заміського квадратного метра становить близько $ 500, а середня продажна ціна досягає $ 850, що саме по собі забезпечує постійний інтерес покупців до таких проектів. "Це набагато краще млявого столичного ринку нерухомості", - упевнений експерт.

Єдине, що затьмарювало райдужні настрої забудовників, - це законодавче обмеження площі і висоти таких будинків. Як розповів Корреспонденту Карпов, відповідно до закону загальна житлова площа подібних "маломірних" будинків не може перевищувати 500 кв. м, а їх висота повинна бути не більше двох поверхів. Якщо не вкластися в ці габарити, то забудовнику, за словами експертів, доведеться витратитися на безліч дорогих державних експертиз, під час яких і покупці і продавці втрачають гроші і час.

Таким чином, в умовах зупинки іпотечного кредитування дешеве малоповерхове житло стало фактично єдиним товаром, який сьогодні активно продається на ринку нерухомості.

Щоб обійти обмеження по поверховості будинку, будівельники пішли на хитрість: разом з двома "законними" поверхами будують цілком житловий "горище" і такою ж жилою "підвал". "Фактично ніхто закон не порушив, але людина може оселитися не тільки на поверхах, а й, наприклад, на горищі, який є повноцінним житловим поверхом", - каже Мельниченко і запрошує Кореспондент подивитися на таку "горищну" квартиру.

Таким чином, в умовах зупинки іпотечного кредитування дешеве малоповерхове житло стало фактично єдиним товаром, який сьогодні активно продається на ринку нерухомості. "Без іпотечного кредитування мало хто з українців зміг би заплатити за столичну квартиру цілком, - продовжує продавець, - і тому такі малоповерхові будинки в передмісті - це найреальніший спосіб обзавестися своїм житлом".

З такого низького старту, впевнені експерти, інтерес до заміського житла економкласу буде рости і далі. Причому зона забудови, за даними SV Development, не обмежиться тільки Ірпенем, бучей та Ворзелі, а включить в себе Вишгород, Бровари та Обухів - фактично весь передмістя Києва.

"Зараз, на тлі млявого столичного ринку, дешева приміська нерухомість буде цікавити інвесторів все більше і більше, - упевнений Мельниченко. - І майбутнє ринку нерухомості аж ніяк не в Києві, а на десятому кілометрі Варшавської траси".
Кореспондент
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти