Зростання цін на ринку заміської нерухомості ніколи не підніметься на докризовий рівень
Основною ознакою, орієнтуючись на який, клієнт приймає позитивне рішення про покупку заміської нерухомості у котеджних містечках, є ступінь готовності проекту, вважає Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії "РеалЕкспо". У наведеній експертом статистикою на порталі заміської нерухомості www.zagorodna.com за словами Віктора Коваленко, «цінова ситуація по регіонах кардинально змінилася в порівнянні з початком року. У загальній базі порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com за станом на 10 листопада 2010 року має 570 містечок в порівнянні з 539 містечками на початку 2010 року. Приріст склав 31 містечко. Із загальної кількості 177 містечок збудовано та введено в експлуатацію (31.05%), 228 (40,0%) містечок будується і 165 (28.94%) містечок знаходяться в стадії «проект». З 393 споруджуваних і проектованих містечок, у 131 містечках будівництво «заморожено», що складає 33.33%».
Віктор Коваленко зазначив, що спад інвестиційних потоків має місце на ринку, так як сьогодні споживачеві досить складно прогнозувати успішність проекту. За оцінками експерта серед близько 150 гравців, активно присутніх на ринку всього 30 мають достатній досвід. Тому проекти з високим ступенем готовності будуть найбільш затребувані і швидко реалізовані. Наступними будуть реалізовуватися проекти, ступінь готовності яких складає на сьогоднішній день від 50 до 70%. Швидкість зростання цін буде явно менше докризової: рости в ціні будуть окремі проекти, що реалізуються, а не весь заміський ринок в цілому. З урахуванням зазначених даних для успішної реалізації проекту необхідно крім професійної команди мати якісну землю (екологічно чиста, вигідний напрямок і т.д.) і початковий капітал, який дозволить девелоперу реалізувати проект незалежно від швидкості продажів.
Покупець при виборі об'єкта нерухомості орієнтується: стадія завершення будівництва, якість об'єкта, технологічність, безпека, в тому числі безпека оточення. Клієнт став більш ретельно підходити до вибору, залучати експертів, "рахувати гроші", тобто платити бездумно за нерухомість перестали навіть ті, хто раніше не завжди замислювався про те, чому за той чи інший об'єкт призначена певна ціна.
Число тих, хто розглядав покупку будинку як вкладення, з метою здавати його в оренду значно зменшилася
Близько 90% клієнтів розглядають можливість придбання заміського будинку для проживання. Число тих, хто розглядав покупку будинку як вкладення, з метою здавати його в оренду значно зменшилася. Це обумовлено тим, що ціна нерухомості не росте, а термін окупності для оренди становить приблизно 20 років. 80% покупців стали цікавитися вартістю комунальних послуг, і переважна більшість вважає, що вартість таких послуг для нерухомості сегментів еліт і бізнес повинна складати не більше 3000 гривень щомісяця. Віктор Коваленко відзначає зменшення попиту на більш близькі відстані в нових котеджних містечках. Споживач, орієнтуючись на розвиток технологій, не хоче жити в будинку, побудованому 5-6 років тому. Упав попит і на лісові ділянки: покупець перестав довіряти "орендному лісу".
Віктор Коваленко, кажучи про нерухомість в сегменті економ-класу, зауважив, що до цих пір найбільш активно цікавляться ділянками без підряду, або з найдешевшим підрядом. Причиною є відсутність грошей. Ретельно оцінюється все, що пропонує девелопер, покупець перестав переплачувати за те, що в принципі є в декількох хвилинах транспортом.
Віктор Коваленко зазначив, що поняття еліт-клас дуже суб'єктивно і визначається різними критеріями для кожного гравця на ринку нерухомості. І не ідентичний преміум-класу в Європі. У України еліт-клас на ринку заміської нерухомості повинен володіти такими якостями: розташування на престижних і найбільш популярних напрямках. Як правило, об'єкти даного типу розташовані на невеликій відстані від мегаполісів (в 20 км зоні) і призначені для постійного проживання, наявність води або лісу. Площа прибудинкових земельних ділянок в еліт-класі варіюється в діапазоні від 20 до 50 соток (у середньому близько 25 соток). Площа будинків варіюється в діапазоні від 250 до 500 кв.м (в середньому близько 350 кв.м).
Основні зміни, які відбулися преміум-класі під впливом кризи, на думку експерта, це зменшення частки проектів у загальному обсязі пропозиції, уповільнення темпів виходу, переорієнтація з готового продукту на ділянки без підряду, зниження вартості.
За словами Віктора Коваленко, «за статистикою порталу www.zagorodna.com, першість у Києва з 2167 дол. / кв.м (2493 дол. / кв.м в січні; падіння з початку року становить 13,08%), друге місце у Криму з 1840 дол. / кв.м (2492 дол. / кв.м в січні; падіння в порівнянні з початком року склало 26.17%), і третє місце у Миколаївській області з 1500 дол. / кв.м (тут на середню вартість впливає вартість 2000 дол. / кв. м в елітному містечку «Сосновий берег»).
У цілому експерти ринку прогнозують, що різкого зростання вартості заміської нерухомості вже не передбачається. Сьогоднішні уподобання споживача можуть сформувати бюджет на найближчі 2-3 роки, але це призведе до зростання не більше ніж на 10-15% на вибіркові проекти.
Віктор Коваленко
© Охороняється Законом "Про авторські права". Активна посилання обов'язкове.
www.zagorodna.com
Коментарі