Що буде з нерухомістю у 2011 році?





Google+
11.01.2011 13:58
Аналіз ринку нерухомості | Що буде з нерухомістю у 2011 році? У 2010 році квартири подешевшали на 5-15%. Швидше за все, в 2011 році ціни продовжать зниження.

Прогнози учасників ринку, озвучені на початку 2010 року, виправдалися - чи не вперше за останні років п'ять. Рік назад ріелтори прогнозували на найближчі 12 місяців коливання цін в межах "плюс-мінус" 10%.

І дійсно, хоча продавці неодноразово намагалися підвищити ціни, відсутність попиту розвертало їх вниз. При цьому у покупців завжди була можливість поторгуватися. Як правило, реальна операція відбувалася за ціною на 10% менше тієї, яку спочатку ставили продавці. І в 2011 році навряд чи варто чекати чогось іншого - ні скаженого зльоту, ні обвалу цін не передбачається, пише Гроші.

Скільки за квартиру

Весь 2010 рік спостерігалася стагнація ринку: угод було мало, ціни плавно знижувалися. Пропоноване банками заставне житло на загальну ситуацію на ринку не вплинуло. По-перше, ціни на застави аж ніяк не були нижче ринкових. До того ж українці побоюються зв'язуватися з придбанням заставного майна. Обурений позичальник може затіяти судовий процес як з банком, так і з покупцем. І на чиїй стороні буде суд, передбачити складно.

У результаті в середньому по Києву "вторичка" подешевшала на 7 - 8%. При цьому ціни реальних продажів були на 12 - 18% нижче цін пропозицій. Як і рік тому, квартири в хороших районах або з хорошою знижкою знаходили свого покупця протягом місяця, іноді навіть тижні. Решта пропозицій простоювали місяцями, багато хто - так і не дочекалися покупця до цих пір.

Це не дивно - купівельна здатність росла повільніше, ніж кількість пропозицій. У Києві в листопаді в базах налічувалося більше 15 тис. квартир, що майже на 33% більше, ніж на початку 2010 року. Київські "троячки" за рік подешевшали більш ніж на 7%, а от однокімнатні - всього на 5%. Причому найбільш відчутне зниження цін торкнулося дорогі центральні райони - житло преміум-класу.

За рік ціни знизилися на 9%. На околиці квартири економкласу дешевшали повільно і в підсумку втратили менше 5%. У 2010 році в містах-супутниках Києва ціни на однокімнатні квартири фактично зрівнялися зі столичним житлом, розташованим на околицях. Наприклад, у Броварах купити однокімнатну квартиру можна за $ 38 - 60 тис., а у Вишгороді - за $ 40 - 50 тис. У середньому в містах-сателітах за 2010 рік квартири подешевшали на 5%.

За підсумками року зростання цін на вторинне житло не зафіксовано і в інших великих містах України. Спроби продавати дорожче спостерігалися у всіх містах-мільйонниках, проте успіху вони не принесли: ціни або залишалися стабільними, або впали на 5 - 15%.

Наприклад, у Харкові на околиці міста квартиру на вторинному ринку можна купити за $ 800 за "квадрат". У центральних районах житло пропонують на продаж від $ 1000 за 1 м2. Аналітик ГК "Проконсул" Юлія Костюк зазначає, що продавці якщо і не знижують ціну пропозиції, то все-таки готові до торгу в межах 10%.

В кінці 2010 року вартість вторинного житла в Донецьку теж залишилися на рівні січня-2010 - від $ 1000 за "квадрат". Недовго тривали цінові ігри в Дніпропетровську: квартировласники там тижні підвищували ціни пропозиції на 1 - 3%. Але мізерна кількість угод на ринку і велика конкуренція остудили їхній запал, і ціни впали.

У підсумку, за підрахунками "Денег", в Дніпропетровську "вторинка" за рік подешевшала на 5%. Приблизно таке ж падіння цін пропозицій зафіксовано і на вторинному ринку Одеси. А у Львові за січень-грудень 2010 року ціна пропозицій знизилася зовсім на 15%. Така динаміка - наслідок того, що спочатку ринки в інших містах були перегріті набагато менше, ніж у Києві. Та й "апетити" продавців скромніше.

З перших рук

На відміну від вторинного ринку, первинний завершив рік з незначним подорожчанням. Квартири в добудованих будинках або будинках на останньому етапі будівництва подорожчали на 5 - 10%. За даними Української торговельної гільдії, в 2010 році в Києві відновлено будівництво на 55% об'єктів, які були заморожені в 2008 - 2009 роках. У кризу простоювало більше 80% будівництв.

Зараз у столиці продається 11 тис. квартир у новобудовах. У серпні 2010 року в продажу було 11,5 тис. Деякі забудовники притримують початок продажів в завершальних або майже готових об'єктах до кращих часів, коли можна буде підняти ціну.

Тим більше що в міру завершення будівельних робіт нові метри впевнено дорожчають. Різниця в цінах між добудованими й споруджуваними квартирами може становити 20 - 30%. Хоча в рамках акцій забудовники все-таки знижують ціни. Наприклад, перед новорічними святами купити квартиру в побудованому або майже добудованому будинку можна було на 5 - 10% дешевше від заявленої раніше ціни. Навіть у компаніях, які не оголошували про акції, можна було виторгувати до 10% у разі внесення відразу всієї вартості житла.

Будівництво поступово активізується. За попередніми підсумками в 2010 році в експлуатацію введено 9500 тисяч м2 житла, що на 48% більше, ніж роком раніше.

Але відродження будівництв навряд чи набагато збільшить кількість пропозицій. Адже в багатьох з добудовуються об'єктів покупці купили квартири ще до кризи, вільних для продажу забудовниками там майже не залишилося.

Що стосується перекуповування довгобудів, то, як запевняють самі забудовники, масової практики викупу заморожених об'єктів немає. Тому поки неясно, коли вони будуть добудовані - адже приватні інвестори-фізособи не готові платити за покупку житла в об'єктах, де немає ознак діяльності будівельників. Покупці зараз вкрай рідко розглядають варіанти в будинках зі ступенем готовності менше 70%. Взагалі квартири на первинному ринку продаються дуже слабо: якщо до кризи продавалося 10 - 13 тис. квартир на рік, то за 9 місяців 2010 року в Києві реалізували всього 3 тис. квартир.

Подвійне дно


Про те, що цінове дно ринком нерухомості пройдено, говорили ще в березні 2009 року. Мовляв, тоді був зафіксований рекордний мінімум - квартиру в Києві можна було купити від $ 35 - 40 тис. Сьогодні в столиці теж можна знайти вторинне житло за такою вартістю - але це низькоякісні об'єкти в неблагополучних районах.

Зокрема, малометражні готельки на околицях пропонуються на продаж від $ 38 тис. Як не дивно, але в кінці 2010 року по ринку знову поповзли чутки про те, що ціни на житло скоро досягнуть чергового дна. Наприклад, голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко вважає, що, враховуючи загальноекономічну ситуацію в країні, динаміку іпотечного кредитування і реальні доходи населення, падіння цін триватиме. За словами пана Бондаренка, протягом десяти місяців 2011 року ціни на житло будуть знижуватися на 1,2 - 1, 7% на місяць. Разом - приблизно на 14 - 20% за підсумками року, якщо вірити цій жорсткій оцінці.

Президент ССНУ Олександр Рубанов менш песимістичний в своїх прогнозах. Він вважає, що ціни будуть знижуватися на 1,5 - 2% на місяць лише до весни 2011 року.

У 2011 році можна очікувати не стільки падіння цін пропозицій, скільки зростання маржі між заявленою і реальною ціною угоди. А це означає, що покупцям не варто соромитися торгуватися, тому що в процесі торгу ціна може бути знижена мінімум на 10 - 15%.

Інвестиційний попит на житло з боку рантьє-орендодавців в 2011 навряд чи буде високим - термін окупності такого капіталовкладення істотно поки перевищує 12 років.

Оцінити вплив Податкового кодексу на стан ринку нерухомості поки вкрай складно - поки неясні перспективи орендодавців, які ще користуються єдиним податком.

Отож давно очікуваний рієлторами та продавцями зростання цін на житло не почнеться в 2011 році. Тільки недороге та доступне іпотечне кредитування може стимулювати попит і, як наслідок, підвищення вартості нерухомості на 5 - 10%. Однак банки поки кредитувати всіх підряд і дешево не готові.

www.dengi.ua
Теги до контенту: прогнози ринку нерухомості
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти