Ринок житла в столиці завмер

12.07.2011 16:42
Аналіз ринку нерухомості | Ринок житла в столиці завмер Судячи з червня, традиційне літнє затишшя на столичному ринку нерухомості у свої права ще не вступило. Перший літній місяць виявився навіть дещо активнішим травня. Так, за даними АН SV Realty, в червні на вторинному ринку було продано 1050 квартир, а в травні - 930 (в останній докризовий 2007 рік у місяць в середньому проводилося більше 1600 таких угод), пише Сегодня.

Кількість угод наростало помісячно з початку року, але якщо брати перше півріччя в цілому, то на вторинному ринку воно виявилося більш млявим, ніж у минулому році: за даними АН SV Realty, за перші шість місяців цього року на «вторинці» продалося 4547 квартир, а в минулому році - 4930. Це багато в чому обумовлено тим, що в більшості своїй продавці і покупці ніяк не можуть прийти до згоди з приводу цін, за якими одні готові продавати, а другі - здатні купувати.

ЦІНОВА СТАТИКА

«Ціни в останні кілька місяців стабільні, - говорить директор АН" Оптимум Плюс »Юрій Базелинський. - Були тільки невеликі коливання ». За спостереженнями ж директора ріелторської компанії «Золоті ворота» Олексія Холмецького, якщо в останні півроку і було зниження цін пропозиції, то тільки на так зване «неліквідне», тобто не користується попитом житло. Що ж стосується реальних цін продажу на вторинному ринку, то, за даними компанії SV Development, за перше півріччя вони в середньому навіть трохи підросли - на 1,28%.

За місяць ж середні ціни хіба що коливалися в межах статистичної похибки. При цьому ті, кому дійсно треба продати, іноді готові «спускатися» до небачено низьких цін. Так, «Сегодня» вдалося відшукати вимагає ремонту однокімнатну хрущовку на Відрадному, за яку просили $ 23,5 тисячі, а після торгу погодилися і на $ 23 тисячі.

У трохи більш пристойному стані хрущовку на ДВРЗ нашим колегам пропонували за $ 24 тисячі. Однак такі пропозиції виключно рідкісні. «Навіть для маленьких« готельок »в поганих районах ціни, як правило, стартують з $ 34 тисяч, - пояснює Олексій Холмецкий. - Іноді вдається знайти за $ 30 тисяч ». А от $ 24 тисячі для окремої повноцінної квартири, на думку експерта, - це вже майже з області фантастики.

«Первинка» оживає
Зате житло в новобудовах купувалося набагато активніше: торік за півроку, за даними SV Realty, знайшли своїх господарів 1070 квартир, а в цьому - вже 1968. За червень було продано 613 квартир (у травні - 560). Це зростання пояснюється, по-перше, активізацією забудовників, приблизно на третину збільшили за півроку пропозиція квартир на ринку.

По-друге, на думку провідного фахівця компанії SV Development Сергія Костецького, це викликано відновленням довіри людей до будівельних компаній. «І що цікаво, - зазначає експерт, - багато квартир, вже більше 50%, купують на етапі фундаменту, коли вони пропонуються дешевше, ніж на пізніх етапах будівництва. А ще недавно квартири купувалися тільки в побудованих або майже побудованих будинках ».

БЕЗ ІНТРИГИ
Від недалекого майбутнього на ринку нерухомості опитані нами експерти не очікують ніяких серйозних змін. «Влітку ми нічого не чекаємо, - каже Юрій Базелинський. - Липень-серпень будуть досить пасивними місяцями ». Та й традиційне «осіннє пожвавлення» теж, швидше за все, не принесе ні серйозного зростання активності, ні, тим паче, підвищення цін (варіант різкого здешевлення житла навіть не розглядається - для нього немає підстав, якщо не відбудеться якихось економічних катаклізмів). Людям просто нема на що купувати квартири, і ситуація ця найближчим часом змінитися не може. «Ми очікуємо, що і 2012 рік буде для України важким, - говорить Олексій Холмецкий. - Чекати подорожчання нерухомості нерозумно. Все залишиться на місці ».

Найдоступніші

Однокімнатні

$ 35 000 - Поділ. р-н, вул. Межова, 18/13/4
$ 35 000 - Солом. р-н, вул. Шепелєва, 22/12/4
$ 36 000 - Святош. р-н, вул. Доброхотова, 22/12/4

Місяць тому найдоступнішою була гостинка за $ 29 тис.

Двокімнатні

$ 45 000 - Дніпро. р-н, вул. Запорожця, 45/35/8
$ 47 000 - Дніпро. р-н, вул. Алма-Атинська, 42/27/7
$ 50 000 - Шевченко. р-н, пров. Уссурійський, 44/29/6

Місяць тому найдоступнішою була «хрущовка» в Святошинському р-ні за $ 47 тис.

Трикімнатні

$ 55 000 - Дарниця. р-н, Харківське шосе, 62/43/7
$ 60 000 - Солом'янський район, вул. Білгородська, 55/38/5
$ 60 000 - Деснянський р-н, пр. Маяковського, 66/44/9

Місяць тому - за $ 60 тис. у Шевченківському р-ні

ІПОТЕЧНА НАДІЯ

Нещодавно в скарбничку надій на відродження масової іпотеки була додана дещиця оптимізму - Державна іпотечна установа (ДІУ) оголосило про те, що з 1 липня 2011 року воно повернулося до активних операцій з рефінансування іпотечних кредитів на вторинному ринку житла. Ставка рефінансування (за якою ДІУ дає гроші в борг банкам) тепер становить 11% річних, і банкам рекомендують кредитувати населення за ставкою не вище 14-15%, строком до 30 років.

Однак, за словами президента Українського аналітичного центру Олександра Охріменка, немає відповіді на найголовніше питання: де ДІУ візьме гроші на рефінансування? ». Оскільки навіть для того, щоб ринок нерухомості відчув хоч якісь зміни, обсяги рефінансування повинні становити мінімум 1 млрд грн. на рік. У самому ж ДІУ конкретні обсяги рефінансування, на які можна розраховувати в цьому році, не називають.

«ПРОДАЛИ КВАРТИРУ ЗА 2 ДНІ»

В умовах, коли угод на ринку нерухомості відбувається як і раніше дуже мало, історія киянки Тетяни подвійно цікава: їй вдалося знайти покупця на свою двушку всього за 2 дні. «І це при тому, що квартира - поганенька. На другому поверсі 40-річного будинку, без балкона, з 5-метрової кухнею, і взагалі без жодного ремонту. Але - в дуже хорошому місці, в 15 хвилинах ходьби від Палацу «Україна». Виставила я її за середньою ціною для нашого району - за $ 100 тисяч.

Повісила оголошення відразу на всіх сайтах з оголошеннями про купівлю-продаж нерухомості, а також син розмістив його на всіх соцмережах. І ось тільки подумайте: розмістила інформацію години на 4 дні, а ввечері мені подзвонили вже 3 покупця, і на наступний день були перегляди. Двоє сказали, що квартира сподобалася, але угода може відбутися протягом місяця-півтора: вони брали іпотеку в банку, а заявки зараз дуже довго розглядаються.

А третій покупець готовий був дати гроші хоч завтра, але за умови, що скину ціну хоча б до 98 тис. доларів. Для мене 2000 особливої ​​погоди не робили, тому я погодилася на такий торг. Як виявилося, хлопець купував квартиру для своїх батьків. Він жив у цьому ж будинку, де я продавала квартиру, і хотів, щоб старенькі батьки були ближче. А тому продав трикімнатну квартиру десь на Троєщині і купив нашу.

А я зараз планую виручені гроші вкласти в будівництво. Синові вже 21 рік, скоро буде вилітати з гнізда. Вибрали для нього велику 1-кімнатну квартиру площею 54 квадратних метра в сучасному житловому комплексі: поряд парк, 2 станції метро - «Голосіївська» та «Деміївська». Правда, доведеться до наших 98 тисяч доларів брати ще в кредит тисяч 20. Але для нас важливо, що ми продали квартиру в старому будинку і тепер купуємо в новому. Думаю, це гарна інвестиція ».

ОРЕНДА: У ЧЕРВНІ УГОД СТАЛО БІЛЬШЕ

Ринок оренди в червні радував активністю. Якщо в травні, за даними АН SV Realty, було здано 1240 квартир, то в червні - вже 1360. І в цілому цей рік виглядає краще попереднього: за півріччя здалися 5643 квартири, а за перші шість місяців 2010-го - 4500. «На ринку оренди життя вирує, - відзначає Олексій Холмецкий. - Принаймні, порівняно з тим, що відбувається з продажами ». Навіть горезвісна літнє затишшя цієї активності не зашкодило. «З'їжджають студенти, але приїжджають абітурієнти, - говорить Холмецкий. - Так що все залишається приблизно на тому ж рівні ». Активність, однак, не позначилася на цінах: за червень вони практично не змінилися, а за півроку, за даними SV Development, піднялися всього на 1,17%.

ОБСЛУГОВУВАННЯ Хромаєв. Парадоксально, але багато потенційних орендарів скаржаться на байдужість агентств нерухомості. «Звертатися до агентства марно, шукати дешеві квартири вони не готові, - ділиться досвідом Антон Авраменко. - Питаю, а чи можуть підшукати мені от з такими-то вимогами? Звичайно. Записують мій телефон і більше ніколи не передзвонюють. Причому не передзвонила навіть ріелтор, до якої я звернувся «по знайомству». Як пояснили Антону самі ріелтори, у них «дуже багато дзвінків».

Головне - не поспішати.
Ольга Клаптик з зими шукала квартиру в районі Караваєвих Дач, щоб дитина могла сама ходити в школу - головне, було переїхати до нового навчального року. Її бюджет не дозволяв витрачати на оренду більше 3 тис. грн. Рієлтор показувала їй різні варіанти за ці гроші, але то квартири були зовсім «убиті», то з їх господарями не хотілося мати справу. І тут зателефонували знайомі, які дізналися, що близько їх родичів здають хорошу квартиру.

Так Ольга переїхала в «двушку» за 3 тис. - всього на 300 грн. дорожче, ніж до цього платила за «одиницю». За схожим сценарієм знайшов житло і Антон. Протягом кількох місяців ріелтори його переконували, що за 3,5 тис. грн. (Критична для нього сума) в районах, близьких до центру, можна знайти лише «вбиту» гостинку. Потім стався дзвінок знайомого - мовляв, звільнилася хороша квартира практично в центрі. І Антон за 3,5 тис. отримав «двійку» з окремими кімнатами.

ЗМІН НЕ БУДЕ
З кінця серпня фахівці очікують передосінньої пожвавлення, пов'язане з пошуками квартир для студентів. Але, на думку Олексія Холмецького, до реального зростання цін це не приведе. Як пояснює Сергій Костецький, буде «вимивання» дешевих пропозицій на ринку. І вже через пару місяців все повернеться "на круги своя».

ТЕНДЕНЦІЯ: БУДИНКИ - РОСТУТЬ, ЗЕМЛЯ - ПАДАЄ


У червні земля в Київській області продовжувала дешевшати. За даними компанії SV Development, за червень вартість земельних ділянок під індивідуальну забудову в Київській області знизилася в межах 1,27%, а за півроку це здешевлення склало 3,67%.

«Те, що відбувається на ринку землі - дуже сумно, - каже Олексій Холмецкий. - Земля зараз коштує до неподобства дешево, і її все одно ніхто особливо не купує. Зараз видно, наскільки раніше був спекулянтами роздутий ринок землі - в 80% випадків ділянки купувалися саме для спекуляції. Спекулянти з ринку пішли - там їм робити нічого, а реальних покупців знайти складніше, ніж голку в стозі сіна ».

Продається зараз практично тільки найпривабливіше за ціною. І продається часом непогано. Тетяна Єгорова трохи більше року тому придбала 10 соток під забудову в котеджному містечку в Ясногородці Макарівського району в 28 км від Києва. «Наші 56 дільницях з« першої черги »містечка розкупили все буквально за три місяці. Цього року розмітили ще з півсотні ділянок - і багато з них вже продані. При цьому ціни залишилися такими ж, як і рік тому ».

У тій же місцевості «море» ділянок, які ніяк не можуть продатися, тому що за них просять рази в півтора-два дорожче. «Я схиляюся до того, що ринок землі буде потихеньку« спускатися », - говорить Сергій Костецький. - Надто велика конкуренція серед продавців ». Тому, вважає експерт, нинішні темпи «сповзання» цін збережуться і надалі, а то й кілька прискоряться.

З будинками Веселе. Що стосується заміських будинків, то їх відносини з покупцями складаються більш сприятливо. «Будинки продаються, і навіть досить непогано, - каже Олексій Холмецкий. - Звичайно, продається найкраще і найдешевше ». Інтерес до будинків за відсутності попиту на ділянки фахівці пояснюють тим, що побудуватися сьогодні дорого, вигідніше підібрати вже готовий будинок. А вибирати є з чого. «Вже можна знайти котеджі під 180« квадратів »в межах $ 120 тис. приблизно в 20 км від Києва - в тому ж Васильківському районі», - наводить приклад Холмецкий.

Наявність нехай невеликого, але стійкого попиту, стимулює плавне подорожчання будинків. Так, за даними компанії SV Development, за червень середня вартість індивідуальних будинків у Київському регіоні виросла на 1,04% (у самому Києві - на 1,79%), а за півроку - на 2,52% (у столиці - на 2 , 99%). На думку Сергія Костецького, ці тенденції продовжаться і далі, але ось будинки, побудовані раніше 2005 року (до широкого впровадження нових технологій і матеріалів), можливо, будуть потроху дешевшати.

Сьогодні 
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти