Огляд ринку котеджного будівництва в Україні

Ринок котеджної нерухомості України поки що мало вивчений, але інтерес до даної тематики останнім часом неухильно зростає. Це невипадково, тому що покупець на тлі зростаючих цін на квартири все більше починає замислюватися про купівлю будиночка в приміській зоні. І цього не можуть не бачити місцеві інвестори і девелопери.

Прагнення наших політиків ввести Україну до переліку розвинених європейських країн не завжди збігається з прагненням місцевих будівельників переймати досвід європейських колег. У Європі до 30% городян живе в котеджних містечках, і для них це зовсім не елітне житло, це норма життя середнього класу. Темпи котеджного будівництва в Україні повністю залежать від рівня прибутковості населення і банківської системи кредитування. Поки про розвиток організованого котеджного будівництва можна говорити лише в містах-мільйонниках, де рівень забезпеченості населення неухильно зростає, що у свою чергу притягує на даний ринок вітчизняного інвестора.

Але коли інвестор вирішує увійти зі своїм проектом в даний сегмент ринку нерухомості, він стикається з масою проблем, і не тільки з «нерозумінням» чиновників. На сьогоднішній день в Україні немає такого юридичного поняття, як «котедж» і «котеджне містечко». Землі відводяться під будівництво та обслуговування житлового будинку. Мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення позбавляє інвестора можливості використання земельних ділянок великих розмірів, які, власне кажучи, не придатні до використання або малопродуктивні в сільському господарстві. До того ж є проблема довгого терміну зміни цільового призначення землі - це додаткові витрати для інвестора. Тому, перш за все, необхідно врегулювати законодавство України, що і буде стимулювати вітчизняних та іноземних інвесторів вкладати кошти в розвиток організованого котеджного будівництва і створить здорову конкуренцію. Поки ж близько 60% споруджуваних містечок створюються в умовах дефіциту коштів, з економією на рекламі, без широкого розголосу.

На українському ринку котеджного будівництва все починається не з цікавого, оригінального проекту, а з придбання доступного земельної ділянки. На ньому грунтується проект будівлі. У цьому відмінність нашого ринку від західного, європейського. На європейському ринку нерухомості будівництво починається з вибору ділянки та маркетингового дослідження споживчого попиту на будинки того чи іншого типу. Місцеві ж девелопери відштовхуються від придбаного земельної ділянки і споруди котеджу максимально можливого метражу, - з метою отримати якомога більший дохід від продажу квадратних метрів.

Можна, однак, зрозуміти і місцевих інвесторів, і девелоперів. Сьогодні на первинний ринок котеджних містечок виходять інвестори, що мають вільні фінансові кошти і скуповують землю на вторинному ринку. Процес придбання земельної ділянки на первинному ринку складний і доріг. Для цього необхідно приватизувати земельну ділянку, змінити її цільове призначення, зонувати. А це пов'язане з часом і додатковими витратами. На одне тільки згода місцевої адміністрації або ради на розробку землевідведення йде не менше місяця. А за цим слідує узгодження розташування об'єкту, тобто ще як мінімум 3 місяці. Далі узгодження вашого запитання розглядається в районної чи обласної держадміністрації з правом вилучення вашої земельної ділянки. Сам по собі виникає питання: чи цікавий цей варіант інвестору? Тому, в першу чергу, слід змінити процедуру узгодження, спростити її, зробити більш цікавою інвестору, а не чиновнику. Відкритість українського законодавства дозволить прийти на ринок іноземним конкурентам, переорієнтують позицію забудовників з котеджів еліт-категорії на більш масового споживача.

У західних інвесторів не стоїть питання: входити чи в український ринок котеджного будівництва. Питання в тому, коли вони дозволять собі зробити цей крок. На сьогодні іноземні компанії, в основному, працюють у фінансовому секторі, у машинобудуванні і металургійній галузі. Головний потік інвестицій йде з країн ЄС і Росії, часто - через представників в Росії. Найбільш привабливі в цьому відношенні німецькі капіталовкладення. У 2005-2006 роках почався інвестиційний бум на українському ринку нерухомості, що пов'язано з розвитком ринкової інфраструктури. Для того, щоб цей бум перейшов і на ринок заміської нерухомості, необхідно пропонувати інвестиційні проекти будівництва котеджного містечка з серйозним маркетинговим дослідженням і кваліфікаційними менеджментом. На сьогоднішній день в дефіциті цікаві і продумані проекти.

Український ринок котеджних містечок можна умовно поділити на «прибуткові і« платоспроможні »регіони. У Києві, Дніпропетровську, Харкові котеджні містечка, як правило, освоюються місцевими жителями, а в курортно-туристичних регіонах, таких як Крим і Карпати, привабливі, в першу чергу, для приїжджих з інших областей українців чи іноземців. У цілому попит у всіх регіональних центрах практично однаковий. Попит зріс триразово. А ось пропозицій котеджних містечок, як і раніше, дуже мало, тому, в основному, скуповуються будинку в містечках стихійної забудови. Тенденція зростання забудови організованими котеджними селищами спостерігається поки що лише у великих регіональних центрах таких як Київ, Харків, Дніпропетровськ, Одеса, Донецьк, Львів. Але і тут можна відзначити особливості східних і західних регіонів України: динаміка будівництва котеджних містечок на заході набагато нижче, ніж на сході.

При цьому потенціал даного сегмента нерухомості величезний і на Західній Україні, і на Східній. А от проблеми однакові скрізь - відкритість земельного питання і орієнтація місцевих інвесторів на еліту, а це всього лише близько 10% населення. Наша думка співпадає з думкою ряду кваліфікованих експертів в області заміської нерухомості: орієнтири треба міняти на масового споживача, так званий середній клас, який зараз активно формується, і формуються його потреби в якісному заміське житло. Тим більше, що ціни на квартири у великих містах самі підштовхують покупця переорієнтуватися на будинки. За різними оцінками, до 50% українських покупців житла готові, замість квартири за містом, за умови зручної транспортної розв'язки і наявності необхідного сервісу в даному селищі. Вартість спорудження будинку своїми силами, за оцінками експертів, в середньому становить 500 у. тобто / кв. м за цегляний будинок, 450 у. тобто / кв. м - за дерев'яний. Будиночка в селі покупець віддає перевагу котедж в організованому містечку з інфраструктурою, що відповідає статусу покупця. До того ж, якщо вітчизняні банкіри знизять процентні ставки з іпотечного кредитування заміського житла нижче 19% у гривнях, це підвищить купівельну активність міського населення. Оптимальний період кредитування - 10-15 років. Зараз же 80% позичальників намагаються погасити кредит достроково, уникнувши небажаних витрат.

Важливим чинником утворюючим зростання споживчого попиту на котеджну нерухомість в Україні є показник зростання вартості квартир на первинному і вторинному ринках житлової нерухомості. Тому що ціни на житло в багатоквартирних будинках, за прогнозами кваліфікованих фахівців, продовжать повільне зростання, покупець буде все більше віддавати перевагу заміському житлу, розглядаючи його не як дачу, а саме як місце постійного проживання.

Показовим у цьому відношенні ринок заміського житла в столиці. Котеджне будівництво під Києвом зараз знаходиться у стадії активного насичення новими проектами котеджних містечок. Причиною цього, багато в чому, з'явився різке зростання цін на житло в самому Києві плюс швидке повернення інвестицій і фактична відсутність жорсткої конкуренції. Все це послужило приводом виходу на ринок котеджного будівництва ряду інвесторів і девелоперів. З'явився інтерес до даного сегмента ринку у російських та іспанських інвесторів, які вже мають достатній досвід вдалих інвестиційних проектів. При вирішенні перелічених вище проблемних питань кількість іноземних інвесторів може збільшитися вдвічі.

Основна частка пропозиції споруджуваних селищ припадає на західну і південну частини столичного передмістя. Лідером за рівнем будівництва є Житомирський напрямок. На другому місці за кількістю споруджуваних селищ знаходяться Обухівський, Одеський та Бориспільський напрямок. 53% киян розглядають заміський будинок як альтернативу мегаполісу, а 20-25% - як додатковий варіант до житла в місті.

У 2005 році на ринку пропозицій не було особливих змін у зв'язку з відсутністю зданих об'єктів. Термін введення в експлуатацію споруджуваних котеджних селищ буде мати кілька хвиль. Перша почнеться зі здачі в середині-кінці 2006 наступних об'єктів: «Місто Сонця», «Montana Village», «Золоче», «Три Річки», «Вишневий містечко». Друга - середина 2007 року - «Калинове містечко», «Нова Богданівка», «Петрушки», «Ясні Зорі». Третя - кінець 2008-початок 2009 рр.. - «Михайлівський сад», «Ясноозерное». З нових проектів як найбільш цікавого можна виділити котеджне селище «Kiev Country Club», який знаходиться в 58 км від КП Києва по Житомирському напрямку. Це проект компанії Investore Group.

Сьогодні, з відомих причин, попит на первинному ринку котеджних селищ зберігає приховану інтенсивність. Забудовник хоче диктувати свої умови ціноутворення на ринку, де править споживач. Через неефективність такої політики продавець починає хитрувати. Це виражається в максимальній закритості ринку, відмову операторів коментувати ситуацію на ринку. Ні на одному з рекламних оголошень котеджних селищ не вказані ціни за квадратний метр. Будівельники прагнуть викликати інтерес цієї закритістю та домогтися особистого контакту зі споживачем.

У сегменті дорогий заміської нерухомості за кількістю заявок лідирують Обухівський та Житомирський напрямки. На їх частку припадає 55% від загального обсягу запитів. На другому місці Бориспільське, чия частка становить 25%. Також користуються популярністю такі напрямки, як Одеський, Вишгородський - 15%. Сукупна частка інших напрямків у загальній структурі попиту становить 5%. Основна частина покупців заміської нерухомості бажає придбати будинок, розташований в межах 15-25 км від Києва. Частка попиту на будинки з віддаленістю більше 30 км від КП Києва в загальному обсязі попиту не перевищує 10%. Основна частина покупців (до 80%) цікавиться об'єктами площею до 200-250 кв. метрів в селищах з уже сформованою інфраструктурою в безпосередній близькості до Києва. Сукупний попит на заміське котеджне житло в найближчі роки складе близько 500 тис. кв. метрів на рік.

Ситуацію на київському ринку заміської нерухомості можна порівняти з московським ринком дво-трирічної давності. Незадоволений попит на об'єкти заміської нерухомості дозволяє прогнозувати зростання цін у 2006-2007 рр.. Почнеться активний розвиток заміського девелопменту і вихід на ринок великої кількості нових об'єктів котеджного будівництва.

За підсумками 2005 року зростання цін в споруджуваних котеджних селищах склав приблизно 5% на місяць. Це спричинило за собою зростання цін на земельні ділянки на 10%. Відзначимо тенденцію операторів первинного ринку котеджних містечок рівняти свою цінову політику на столичні будівельні компанії, у яких середня ціна за 1 кв. м становить 1 тис. у. е. У окремих селищах відбулося підвищення ціни на котеджі. Заниження цінового діапазону, що коливається від 500 до 900 у. у.о. за кв. м, пояснюється туманним баченням забудовника строків здачі об'єкта, закінчення будівництва якого намічене на кінець 2007 або початок 2009 року.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості України, в 2006-2007 роках зі споруджуваних сьогодні котеджних селищ в Обухівському, Житомирському та Бориспільському напрямках в експлуатацію буде введено відразу сім з них. Сукупний обсяг земельну цих об'єктів складе 100 га землі, на яких розмістяться до 200 тис. кв. м котеджів і таунхаусів. Середина 2008 - початок 2009 порадують ринок не тільки зданими в експлуатацію ще десятьма котеджними селищами, але і новими проектами. Ці поселення, за даними ріелторів, розташуються в Житомирському напрямку, недалеко від Броварів, у Зазим'ї (близько Десни), в Одеському напрямку (біля Хлепча), в Крюківщина.

Останнім часом будівельні компанії, які раніше працювали лише на столичному ринку, почали активно розвивати регіональну будівництво. Це обумовлено як ускладненням процедури забудови у столиці, так і зацікавленістю регіоналів у сучасному та якісному житло. Крім того, в регіонах у столичних будівельників набагато більше можливостей для комплексного освоєння великих територій. Стало ясно, що регіональний ринок потенційно готовий - є гроші, є бажання, але немає тільки пропозиції. Ось будівельники і почали активно вивчати і освоювати цей ринок. Можна сказати, що самим серйозною перешкодою для розвитку будівництва в регіонах був менталітет. Місцеві компанії довго боялися зробити перший крок. Адже вони не володіли технологіями, накатаними схемами, як київські будівельники, у яких ці схеми були вже давно відпрацьований, тому взаємний інтерес будівельників та інвесторів як би довго накопичувався, а потім відбувся якісний стрибок. Є попит - має бути і пропозиція. Почали з'являтися пропозиції, і виявилося, що вдома, навіть далеко не кращої якості, купуються. І наступні будинку, існуючі ще тільки в проекті, теж почали продаватися, тобто з'явився фінансовий механізм залучення коштів. Перші дійсно сучасні якісні проекти були реалізовані у містах-мільйонниках - Дніпропетровську, Харкові, Одесі. Там є будинки, які за якістю не гірше столичних.
Попит народився не тільки тому, що з'явилася місцева еліта, яка захотіла не тільки володіти нерухомістю в Києві, але й жити в гарних умовах у себе вдома. Крім цього забезпеченої еліти, в регіонах з'явився середній клас - високооплачувані фахівці. Почалося це з індустріальних міст, коли місцеві підприємства стали залучати іноземних менеджерів. Тут же постало питання: а де їм жити? Причому це було ще років чотири тому. А сьогодні ця проблема вже набагато ширше - як забезпечувати житлом середній менеджерський склад? Виросли зарплати, зросли вимоги людей, йде природний процес поліпшення якості життя.

А у київських компаній інтерес до регіонів виник за принципом руху води, яка, як відомо, завжди тече туди, де легше. Так і будівельні компанії. Якщо в Києві я витрачаю на отримання дозвільних документів 2 роки і оборот мого капіталу досить довгий, а в регіоні я можу при нормальному ставленні влади вирішити всі питання за 2 місяці, то так, мені це дуже цікаво. Мені тоді легше отримати свій прибуток, нехай не на такому великому обсязі, зате оборотність капіталу значно вище.
У регіонах отримати дозвільні документи легше, тому що влада там більш централізована. У Києві існує маса організацій і відомств, які приймають рішення. І перш ніж почати будувати, треба зібрати 240 підписів. А в обласному чи районному центрі всі рішення приймає фактично одна людина. Якщо йому сподобається твій проект і ви домовитеся принципово - він дасть команду, і далі в тебе проблем не буде. Місцева влада зацікавлена в залученні будівельників, тому що це інвестиції, це розвиток міста, це приплив людей, це розвиток бізнесу, це розвиток інфраструктури - починаючи від доріг і закінчуючи магазинами та ресторанами. Тобто це такий прапор, яким будь-який губернатор або мер завжди може гордо розмахувати з будь-якою трибуни. Це те, що він може сміливо записати собі в актив.

Віктор Дєнєжук, начальник відділу інвестиційного консалтингу ІСК «ФінкомБуд»
www.zagorodna.com/uk