Огляд котеджної нерухомості передмістя Києва

Хоча більша частина котеджних містечок у передмісті столиці залишаються в замороженому стані, з приходом весни деякі девелопери активізували будівельні роботи на своїх майданчиках, сподіваючись залучити цим потенційних покупців.

Втім, експерти вважають, що банального розморожування будівництв і зниження цін для відродження продажів вже недостатньо. Клієнти стали настільки розпещеними, що хочуть отримати не лише якісне домоволодіння, але й розвинену інфраструктуру, наявністю якої більшість селищ похвалитися не можуть.

Майже половина з більш ніж 130 котеджних містечок в передмістях Києва, про будівництво яких було заявлено до початку фінансової кризи, як і раніше залишаються в стадії розробки або затвердження проектної документації, оскільки у девелоперів відсутні фінансові ресурси, а самі концепції потребують переробки.

З цієї ж причини багато проектів разом із земельними ділянками для їх реалізації зараз виставлені на продаж. Про це заявив експерт Української Торгової Гільдії Віктор Оборський.

За його словами, з решти близько 70 котеджних містечок, будівництво та продажу об'єктів в яких були розпочаті ще в 2008 році, активними роботами можуть похвалитися не більше 12 селищ, таких як "Олімпік-Парк", "Маєток", Green Hiils, "Золоче "і деякі інші.

Уповільнене будівництво ведеться ще приблизно в 20 містечках, наприклад, в "Іванково", "Європейському", Rivera Villas, "Місто Сонця". "На решті ж майданчиках роботи припинені, а часто навіть згорнуті продажу об'єктів", - констатує пан Оборський.

Головною причиною припинення будь-якого будівництва експерти вважають відсутність у девелоперів фінансових ресурсів і різке падіння обсягів продажів. Приміром, девелопер "Михайлівського саду" стверджує, що до заморожування будівельних робіт і, як наслідок, до падіння продажів до нульового рівня призвело закриття кредитних ліній.

"У більшості випадків компанії починали реалізацію проектів на піку попиту, а тому в придбання або оренду землі та розробку проектної документації вкладали лише незначну частину коштів, розраховуючи залучити ресурси для будівництва за рахунок продажу майбутніх об'єктів кінцевим споживачам або перекупникам.

У кризу продажі почали падати, і забудовники опинилися в замкнутому колі: власних грошей для продовження будівництва у них немає, покупці не йдуть, бо не ведеться будівництво, а не ведеться воно саме через відсутність продажів.

Єдиною альтернативою залишалося банківське кредитування, яке в більшості випадків також було згорнуто. А отримати новий кредит для завершення проекту, готового лише на 30-50%, сьогодні нереально ", - розповідає заступник директора з питань розвитку компанії Build & Live Development Олена Розпусна.

Не менш значущою причиною краху деяких проектів стало і зміна споживчих переваг. Наприклад, у містечку "Заспа Гольф" забудовник зняв з продажу об'єкти через вимушеної зміни концепції селища: замість перестали користуватися попитом домоволодіння площею 600-900 кв. м компанія має намір зводити котеджі на 200-400 кв. м, а також суттєво знизити вартість квадратного метра, раніше становила 3,1 тис. доларів.

Не дивно, що за підсумками 2009 року в передмісті столиці було введено в експлуатацію всього близько десяти котеджних містечок замість 40 запланованих. Найбільші з них - "Нова Богданівка" і "Северинівка" - фактично були завершені ще в 2008 році, а минулого року девелопери лише оформляли документи і зводили деякі об'єкти інфраструктури.

"Тому реально був добудований і введений в експлуатацію лише селище" Ясні зорі "на 70 домоволодінь у Києво-Святошинському районі, а також декілька більш дрібних містечок до 30 котеджів -" Гулівер "," Сонячний берег "," Променистий "," Світ світла "," Невада "," Мрія ", - зазначає директор групи компаній" Траєкторія "Ірина Головньова.

Втрата інтересу покупців до приватних будинків змусила девелоперів переглянути цінову політику. За даними АН "Траєкторія", середня вартість квадратного метра котеджу в цивілізованому селищі в передмісті Києва становить зараз 1,34 тис. доларів, що на 27% нижче, ніж у грудні 2008 року, і на 35% - ніж у квітні 2008 року.

При всьому тому зниження цін майже не вплинуло на кількість угод. "Оскільки зараз відсутній дешеве кредитування, завдяки якому раніше купувалися до 50% домоволодінь економ-класу, вартість котеджу втратила першорядне значення.

Покупці, у яких є кошти, не хочуть вкладати в довгобуд. Вони або переорієнтувалися на вторинний ринок, де котедж в 500 кв. м можна купити за 350 тис. доларів, або взагалі не поспішають укладати угоди, очікуючи подальшого зниження цін і зведення об'єктів інфраструктури у вже побудованих містечках ", - пояснює Віктор Оборський.

Незважаючи на настільки мізерні продажу, з настанням весни ряд компаній відновили роботи на своїх майданчиках. За даними пані Головневої, будівництво домоволодінь активізувалося в таких котеджних селищах, як Happy Land, Green Hills, Riviera Villas, "Безрадичі", Dream Land Spa.

Зводяться об'єкти інфраструктури в Green Wood club, "Северинівці". Більш активно взялися за облаштування селищ і лідери ринку - "Маєток", "Золоче". Самі девелопери пояснюють це очікуванням зростання продажів в сезон до 50-60 будинків на місяць.

І хоча ці цифри далекі від бажаних, активність на будмайданчиках дозволить їм поборотися за гаманці потенційних покупців. Проте експерти вважають, що віддачу отримають лише ті компанії, які зможуть запропонувати об'єкти, найбільш відповідають сучасним вимогам клієнтів.

За відомостями компанії "Траєкторія", зараз найбільшим попитом користуються домоволодіння економ-класу в ціновому діапазоні 150-200 тис. доларів площею до 200 кв. м з ділянкою в 10-15 соток. Причому запити покупців вельми розширилися: за таку ціну вони хочуть отримати житло в облаштованому котеджному містечку з об'єктами соціальної інфраструктури та зручною транспортною розв'язкою, недалеко від водойм або лісу.

Деякий попит існує і на об'єкти бізнес-класу, але знову-таки з застереженнями. "У цьому сегменті цінові переваги знизилися з 500-600 тис. до 350-500 тис. доларів за об'єкт з наділом. Але і за таку ціну клієнти хочуть отримати високоякісні котеджі площею 250-350 кв. М, просторий ділянку до 20 соток, басейн , сауну та ландшафтний дизайн.

"На жаль, більшість девелоперів не можуть запропонувати такі умови. Саме тому покупців привертає хаотична забудова, що надає широкий вибір місця розташування будинків, планування і т.д. Нерідко такі будинки продаються з ремонтом і навіть меблями", - відзначає Ірина Головньова.

Про розширення списку вимог клієнтів говорить і Віктор Оборський. За його словами, перш ніж прийняти рішення про придбання нерухомості, покупець переглядає більше 20 об'єктів, причому не тільки будівлі у складі цивілізованих містечок, але і вже готові будинки в хаотичній забудові, а також містах-супутниках.

"Сьогоднішній покупець домоволодіння в котеджному містечку - це, як правило, сімейний чоловік у віці 35-45 років, що володіє однією-двома квартирами в столиці і не менш як двома автомобілями на сім'ю. За родом діяльності це переважно власники дрібного і середнього бізнесу, а також топ-менеджемент великих компаній з доходом від 6-8 тис. доларів на місяць.

Такі люди мають час і можливості для вивчення реального стану справ на ринку і приймають рішення про покупку, ретельно зважуючи всі за і проти ", - відзначає пан Оборський.

https://www.zagorodna.com/uk