Область підвищеного попиту

01.11.2010 11:11
Область підвищеного попиту Ринок нерухомості Підмосков'я за багатьма параметрами давно став цікавішим московського-ціни нижчі, більший вибір. Однак проблеми недостатньо розвинутої інфраструктури та транспортної доступності поки гальмують його розвиток. Проте експерти впевнені, що потенціал підмосковного ринку нерухомості вже зараз вище столичного.

Підмосковний ринок нерухомості приваблює покупців з двох причин. Перша - середній рівень цін в Підмосков'ї більш ніж у два рази нижче московського. Друга - набагато більший вибір, адже обсяг пропозиції новобудов в 1,6 рази перевищує столичний. Все це змушує покупців з обмеженим бюджетом більш уважно розглядати варіанти за межами МКАД. Навіть перспектива стояти в пробках, щоб доїхати на роботу до Москви, їх не особливо лякає.

Серед тенденцій на ринку нерухомості Підмосков'я експерти відзначають поступове збільшення попиту на найбільш ліквідні об'єкти і вихід на ринок нових проектів, кількість яких у п'ять-шість разів вище, ніж у минулому році. Однак, незважаючи на традиційне осіннє збільшення купівельного попиту, значного зростання цін на даний вид нерухомості не відбувається. Експерти схильні це пояснювати розбірливістю покупців - їх цікавлять тільки адекватні по співвідношенню ціни і якості об'єкти.

Так, агентства нерухомості зафіксували збільшення звернень з питання купівлі квартири в споруджуваних будинках Підмосков'я на третину з початку року, при цьому число реальних угод також зросло більш ніж на 30%.

"Під час кризи, що вибухнула в 2008 році, особливо гостро постала проблема економії. Деякий час більшості людей до покупки квартир взагалі не було ніякого діла, а коли поступово попит став повертатися, виявилося, що сума покупки значно знизилася, що і привело більшість покупців за межі МКАД. Якщо ще два роки тому ставлення Москви і Московської області в структурі продажів становило 45 до 55%, то в поточному році частка Підмосков'я досягла 75%.

Багато в чому це виправдано. Рівень соціально-побутової, торгової, транспортної і дозвіллєвої інфраструктури в ближньому Підмосков'ї з кожним роком зростає, кордону з Москвою стерлися практично по всьому периметру столиці, а міські території інтегровані один в одного ", - вважає керівник відділу консалтингу та аналітики компанії" Азбука житла " Артем Ржавський.

На думку глави аналітичного центру корпорації "Інком" Дмитра Таганова, "близько 70% покупців потенційно готові придбати квартиру в Підмосков'ї". Однак на ділі до фактичної операції доходить не більше 10-15% бажаючих.

"Це пов'язано з низьким рівнем розвитку інфраструктури в області. Ці 10-15% реальних покупців - люди, які гостро потребують поліпшення житлових умов, але при цьому не мають достатньої кількості коштів на купівлю житла. В основному потенційні покупці розглядають покупку житла в Підмосков'ї як один з безлічі варіантів і тільки за наявності всіх необхідних умов для комфортного існування ", - пояснює Дмитро Таганов.

Тим не менш потенціал підмосковного ринку нерухомості експерти оцінюють вище столичного. "З урахуванням високого купівельного попиту ми прогнозуємо подальше зростання первинного сегмента ринку нерухомості Підмосков'я.

Наші партнери-забудовники продовжують освоювати такі перспективні райони, як Химки, Красногорськ, Балашиха, Одинцовський і Ленінський райони. Також є великий інтерес з боку девелоперов до міст Пушкіно, Митищі, Люберці, Домодєдово і Подільськ.

Наявність значних земельних ресурсів у більш віддалених Солнечногорськом, Раменському і Нарофомінском районах дозволяє сподіватися, що в Підмосков'ї в осяжному майбутньому навряд чи виникне дефіцит нових квартир ", - розповідає гендиректор агентства МІАН Василь Мітько.

Ціна - основний фактор привабливості підмосковних квадратних метрів. За даними компанії "Інком-нерухомість", середня вартість квадратного метра на первинному ринку житла в Підмосков'ї становить близько 60,78 тис. руб. У Москві даний показник вище більш ніж в два з половиною рази (156,7 тис. руб. За 1 кв. М), при цьому найдешевші пропозиції в новобудовах на околицях Москви починаються від 95-105 тис. руб. за квадратний метр. Таким чином, навіть при цьому розкладі різниця в ціні досить істотна.

До кінця року, за припущеннями експертів, ціни на підмосковні квадратні метри піднімуться, але зростання торкнеться не весь ринок в цілому, а тільки найбільш ліквідні об'єкти.

"Починаючи з серпня 2010 року середня ціна на новобудови незначно коректується у бік зменшення. Дане зниження пов'язане лише з тим, що протягом третього кварталу на ринок вийшла велика кількість нових проектів на ранніх стадіях будівництва з термінами введення в експлуатацію в кінці 2011-го і в 2012 році за цінами на 12-15% нижчими від середньоринкових.

Проте всезростаючий попит на новобудови Підмосков'я буде стимулювати поступове збільшення цін. Аж до кінця поточного року на тлі триваючого ділового сезону та зростаючого купівельного інтересу, очікується подальше підвищення цін на новобудови Підмосков'я. Таким чином, річний приріст середньої ціни квадратного метра, найімовірніше, становитиме 10-12% щодо кінця 2009-го.

При цьому темпи подорожчання новобудов економ-і комфортклассов, що користуються масовим попитом, будуть прагнути до верхньої межі вищевказаного діапазону і, швидше за все, досягнутий 12%. Показники цінової динаміки житлових комплексів бізнес-класу будуть дещо відставати від середньоринкових темпів: річне зростання цін у цьому сегменті, найімовірніше, не перевищить 8-10% ", - пояснює Артем Ржавський.

Оптимальним за співвідношенням ціни і якості житла експерти називають райони комплексної забудови економ-і комфортклассов в містах Балашиха, Залізничний, Люберці, Лобня, Московський та ін "Що стосується розподілу попиту між містами Підмосков'я, то найбільшою популярністю користуються саме ті, де створені максимально комфортні умови для проживання і роботи - Хімки, Реутов, Митищі, Одинцово, Долгопрудний.

Деяким покупцям квартир за межами МКАД важливо, щоб були створені робочі місця і щодня не доводилося витрачати багато часу на поїздку до столиці. На жаль, дуже мало міст можуть запропонувати якісну роботу з більш-менш адекватним доходом. Вирішити проблему допоможе комплексне освоєння територій, тобто будівництво об'єктів комерційної нерухомості - бізнес-центрів, логістичних та готельних комплексів, торгівельно-розважальних центрів, а також об'єктів соціальної інфраструктури - шкіл, дитячих садів, дозвіллєвих центрів та ін.

Все це робить об'єкт житлової нерухомості затребуваним серед покупців, а отже, і більш ліквідним, адже майбутні мешканці зможуть не тільки жити в комфорті, але і працювати неподалік ", - розповідає Дмитро Таганов.

За даними МІАН, найбільший вибір новобудов пропонують Красногорськ і Балашиха. На другому місці за кількістю нових будинків знаходяться Одинцово і Подольськ, на третьому - Люберці і Химки. На ці шість міст припадає близько третини загального обсягу пропозицій у будинках-новобудовах Підмосков'я.

"З урахуванням побажань щодо місця розташування будинку та бюджету, що є в розпорядженні покупець, наші ріелтори можуть запропонувати квартири в Люберцях площею 43,08-182,64 кв. М за 3,171-17,350 млн руб.; В Хімках - 42,47-118, 89 кв. м за 2,463-8,322 млн руб.; в Красногорську - 86,5-130,8 кв. м за 7,266-10,725 млн руб. У розташованому трохи далі від МКАД Одинцово квартири площею 75,05-106,0 кв. м продаються за 4,816-6,678 млн руб., в Балашисі - 40,69-118 кв. м за 1,627-7,700 млн руб. А в Подільському, що знаходиться в 16 км від Москви, маючи в своєму розпорядженні сумою 1,926-5,967 млн руб., можна купити квартиру площею 37,4-132,6 кв. м ", - говорить Василь Мітько.

За даними компанії "Азбука житла", найдорожче цінується квадратний метр в Красногорську (105,7 тис. руб.), Видному (90,2 тис.) і Реутова (87,2 тис.). Більш бюджетні варіанти можна знайти в Подільському (52,9 тис. руб. За метр), Звенигороді (54,9 тис.), Апрелівці (55,3 тис.) і Лобні (50 тис.). Середня вартість квадратного метра в Долгопрудном складає 82,7 тис. руб., В Балашисі - 70,1 тис., в Митіщах - 82,9 тис., в Люберцях - 66,8 тис., у Королеві - 80,1 тис. руб.

Таким чином, при бюджеті 2 млн руб. цілком можна доглянути в Підмосков'ї невелику однокімнатну квартиру. "Мінімальний бюджет покупки в найближчому Підмосков'ї на сьогоднішній день складає близько 2 млн руб. За цю ціну можна придбати однокімнатну квартиру в панельній новобудові площею 35-40 кв. М", - стверджує Артем Ржавський.

У компанії "Інком-нерухомість" запропонували такий варіант: однокімнатна квартира в Островці у панельному будинку за 2,2 млн руб. Площа пропозиції складає 43 кв. м. За 2500 тисяч реалізується однушка в новому РК "Молодіжний" в Сонячногірську. Площа цієї квартири у панельному будинку, будівництво якого завершено, становить 53 кв. м.

Нерідко за невисокою ціною стоять недоліки місця розташування. Наприклад, за даними компанії Est-a-tet, в Подільському вартість квартир у будинку на вул. Північна становить 39 860-43 850 руб. за квадратний метр. При цьому в компанії відзначили, що відносно низький рівень ціни обумовлений віддаленістю будинку від центру міста, а також наявністю поблизу промзони.

Зараз багато забудовників переорієнтуються з житла економ-класу на комфорткласс. За підрахунками "Абетки житла", частка комфорткласса в структурі попиту новобудов Підмосков'я досягає 60%. "Житло комфорткласса - це в першу чергу монолітні або монолітно-цегляні будинки, які користуються підвищеним попитом у покупців квартир в Підмосков'ї.

У структурі продажів МІАНа на цей сегмент припадає до 90-95% реалізованих в Підмосков'ї квартир. Середня вартість квартири економкласу становить близько 3 млн руб., Комфорткласс дорожче майже в півтора рази - близько 4624 тисячі руб. ", - Говорить Василь Мітько. Більш висока ціна виправдовується розвиненими споживчими характеристиками: поліпшеною інфраструктурою, рівнем безпеки, наявністю служби експлуатації і т. п.

Найменшу вартість будинку можна отримати, купуючи квартиру на первинному етапі будівництва. За підрахунками компанії "Азбука житла", зараз у продажу знаходиться понад 580 житлових корпусів, при цьому 10-12% представлені на ранніх етапах будівництва (підготовка майданчика або фундаментні роботи). Однак житло на початковій стадії не користується поки великим попитом у покупців.

У більшості випадків покупці віддають перевагу практично готовими проектами. "Як і раніше найбільшим попитом користуються квартири в готових будинках, які або вже пройшли держкомісію, або це ось-ось повинно статися. Для покупців це дуже зручно - вони роблять угоду, практично відразу отримують ключі і можуть починати робити ремонт. Варто відзначити, що такі характеристики попиту обумовлені ринковою ситуацією.

Досить багато будівництв в кризу було заморожено, і зараз вони якраз завершуються або вже завершені. Нові проекти з тих же причин не виводилися на ринок. Крім того, банки дуже неохоче кредитують покупців житла "на котловані" ", - розповідає Дмитро Таганов.

За даними компанії "Азбука житла", житлові корпуси на четвертій (монтаж корпусу завершено, ведуться оздоблювальні роботи) і п'ятої (об'єкт зданий ГК) стадіях готовності займають 44 і 33% в структурі попиту відповідно. Інтерес до проектів на більш ранніх етапах будівництва значно нижче. Так, купувати будинки на нульовій стадії будівництва готове тільки 4% покупців, будинки, де ведеться монтаж наземної частини, зацікавили 19% покупців. При цьому кількість інвестиційних угод у порівнянні з 2009 роком зросла у два рази - до 4-5%, але до докризового рівня (10-15%) ще далеко.
www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Область підвищеного попитуПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти