Нерухомість-2011 в прогнозах і коментарях





Google+
15.01.2011 00:00
Аналіз ринку нерухомості | Нерухомість-2011 в прогнозах і коментарях Минулий рік для ринку нерухомості був відносно спокійним. Але багато хто від 2011 чекає зміни ситуації. Продавці чекають зростання цін, а покупці - їх зниження. Тому потенційні покупці житла продовжують сподіватися на «другу хвилю» кризи, яка ще знизить ціни на нерухомість. Продавці ж розраховують, що запрацює на повну силу іпотека і ціни піднімуться, тому деколи і не поспішають продавати квартири. «Власник» дізнався у експертів, яким вони бачать сценарій розвитку ринку нерухомості в 2011 році.

Олександр Крапін, генеральний директор аналітичного агентства RWAY:
«У Росії в кінці 2010 року була прийнята програма масового будівництва житла на період 2011-2015 років, в якій упор зроблений на малоповерхове будівництво та персональну відповідальність глав регіонів за виконання планових завдань. Хоча програмою в загальноприйнятому в бізнесі сенсі цей документ поки назвати складно. Це швидше декларація про наміри з персональною відповідальністю високопоставлених чиновників за досягнення цільових показників за обсягом введення житла в кожному конкретному регіоні.

Щоб дійсно перетворитися на бізнес-програму, потрібно проведення додаткових досліджень, в яких повинні бути:
- Уточнені вихідні дані,
- Уточнені реальні потреби населення в житлі при прийнятних для бізнесу і домогосподарств рівнях цін,
- Визначені шляхи вирішення завдань щодо збільшення обсягів будівництва житла в кожному регіоні з заходами підтримки федеральної, субфедерального і муніципальної влади.

Весь цей комплекс заходів неможливий без участі влади в процесі системного регулювання ринку, яке має забезпечити доступність житла економкласу для більшості домогосподарств нашої країни. Федеральна влада з останнього кварталу 2010 року суттєво посилила роботу з регулювання ринку житла в нашій країні. При цьому основний вектор федеральних ініціатив спрямований на зниження кінцевої вартості житла економ-класу. Це процес багато в чому визначатиме і загальні цінові тренди на ринку житла в найближчі роки.

На нараді, проведеній 16 серпня 2010, голова Уряду РФ Володимир Путін підкреслив: «Ми не повинні допустити появи різного роду" бульбашок ", перекосів, коли розвиток іпотеки та стимулювання попиту йшли самі по собі, розвивалися досить швидко, енергійно, а обсяги будівництва нового житла, потужності індустрії будівельних матеріалів явно відставали. Тому зараз нам вкрай важливо продумати грамотну стратегію розвитку, прорахувати ситуацію на кілька кроків вперед, сформувати ефективну, збалансовану структуру попиту і пропозиції, щоб забезпечити стабільність житлового ринку, а значить, і реальну доступність житла для переважної більшості громадян країни ».

Влада буде чинити на ринок регулює вплив, оскільки все побудоване треба буде в основному продавати. Платоспроможний попит повинен вирости за 5 років мінімум на 50%, інакше все побудоване не продадуть. Генеральним курсом буде курс на зниження цін. Але є інфляція не лише в нашій країні, але і в світі, вона і буде вносити свою лепту і сповільнювати цей процес ».

Леонід Муравин, заступник генерального директора АН «Тріумфальна арка»:

«Не погоджуся з оцінкою 2010 року як спокійного періоду. На мою думку, цей рік можна назвати яким завгодно, тільки не спокійним. Ми відмінно знаємо, що минає, був дуже щедрий на непередбачені події, які внесли серйозні зміни в структуру попиту і пропозиції на ринку столичної нерухомості.

Перша половина 2010 року - це складний період виходу економіки країни з глибокої фінансової кризи. З січня по травень 2010-го ринок нерухомості переходив зі стану стагнації, характерного для кінця 2009 року, до стану нормальної активності. Перехід - це завжди початок нового вектора розвитку. Це зазвичай відбувається не так безболісно, як нам би хотілося. При всіх позитивних оцінках такій ситуації необхідно зазначити, що покупці зіткнулися з рядом складнощів.

Дуже важливо, що з перших місяців року почала відроджуватися іпотека. З'явилася можливість придбати житло за допомогою позикових коштів. Банки знизили планку, і кількість так званих іпотечних угод зросло. Гроші, які з'явилися у покупців, змусили їх діяти активно. Люди металися по Москві і шукали житло, що задовольняє співвідношенню «ціна-якість», і далеко не завжди його знаходили. Чому? По-перше, купувати щось особливо було нічого. Криза боляче вдарила по будівельній галузі, і вибір новобудов був небагатий. Вторинний ринок тут же стрімко відреагував сильним зростанням цін. Покупці до кінця травня причаїлися, не бажаючи переплачувати і йти на поводу агресивних дій продавців, щотижня переписувальних цінники. Купівельна активність спала.

Настало довгоочікуване літо. Ніхто не припускав, що воно стане таким, яким воно стало. Дика спека у поєднанні з димом і гаром змусила багатьох людей залишити місто. У магазинах і на вулицях столиці стало менше людей. У Москві припинилися пробки. Ні купувати, ні продавати житло стало просто нікому. Більшість учасників ринку нерухомості були зайняті тільки одним: треба було пережити це лихо із найменшими втратами. І так тривало фактично до кінця серпня.

У вересні, коли страшне літо вже було позаду, ринок стрепенувся і ожив. Явно простежувався чинник "відкладеного попиту". Але, як виявилося, ненадовго. З середини вересня почалися «мерські пристрасті». Скандальні передачі по телебаченню, висловлювання політиків різного рівня щодо швидкої відставки Лужкова призвели до легко прогнозованим наслідків. Покупці, з одного боку, вирішили дещо відкласти рішення житлового питання, а з іншого боку, вони стали чекати від нового мера кроків, спрямованих на зниження вартості столичного житла. Тим більше що в ряді ЗМІ інтенсивно подавалася інформація про корупційну складову при визначенні цін на московські квартири.

Але все на світі має свій початок і свій кінець. У тому числі період невизначеності. Все швидко стало на свої місця. Старого мера звільнили, нового мера призначили. І він проявив себе дуже виразно. Стало всім без винятку зрозуміло, що безглуздо чекати біля моря погоди, ніякого обвалу цін не передбачається, безкоштовної роздачі квадратних метрів не відбудеться. А час іде, діти ростуть, люди одружуються, у них народжуються свої діти, і життя йде своєю чергою. Тобто треба вирішувати свої житлові питання тут і зараз. Не відкладаючи до кращих часів. Під цим знаком проходять листопад і грудень. Активність людей висока. Ми щодня показуємо клієнтам сотні квартир, є з чого вибирати. Оформляються і реєструються угоди, і врешті-решт ріелтори вручають щасливим новоселам ключі від бажаних квартир.


Що можна сказати про перспективи? Швидше за все, все буде розвиватися позитивно. Новий мер - абсолютно прагматична людина і дуже грамотний керівник. Він ефективно вирішує складні питання розвитку міста, його позиція активна. Люди це бачать і спокійно намагаються вирішувати свої житлові ситуації відповідно до особливостями і можливостями ринку, а також розраховують на свої ресурси.

Що стосується прогнозів за цінами, то вони повинні без ривків і падінь показати впевнений спокійний зростання. Можливо, від 10 до 15% на рік. Тому я з оптимізмом дивлюся в наступаючий новий рік. Упевнений, що 2011-й буде незрівнянно більш вдалим для всіх, хто задумався над вирішенням своїх житлових питань ».

Марія Жукова, перший заступник директора компанії «Міель-Оренда»:
«Коли до початку вересня 2010 року ринок міський оренди не наситився, стало зрозуміло, що криза нарешті закінчився. Ціни на міську оренду в жовтні зупинили свій майже п'ятимісячний зростання, в середньому показавши передбачуваний раніше зростання в 15%. При цьому показники попиту і в грудні залишаються досить високими і перевищують пікові значення як 2008-го, так і 2009 років.

Надалі, думаю, все буде розвиватися за сценарієм 2010 року. Незначні коливання плюс-мінус 2-3% до початку «високого сезону» на орендному ринку і сезонний ріст у межах 10-15%. Таким чином, підбиваючи підсумки року, можна сказати, що ринок повернувся у своє звичне стан, 2010 рік став більш активним, ніж очікувалося. Ми з оптимізмом дивимося в майбутнє, саме тому в кінці року у компанії «Міель-Оренда» відкрилося ще одне відділення ».

Володимир Трибрат, директор з маркетингу ГК «Піонер»:

«Буде плавне зростання у межах інфляції. У середньому ціновому сегменті можливі випереджаючі інфляцію темпи зростання за рахунок вимивання найбільш ліквідних квартир у вдалих проектах, а також активізації іпотечного кредитування. Покупці вже зрозуміли, що чекати другого дна не варто. А забудовники - що повернення до темпів зростання цін на житло періоду 2005-2008 років не буде. У цілому дотриманий баланс інтересів продавців і покупців ».

Микола Тюленєв, генеральний директор АН «Сім Горбів»:

«Я не бачу передумов для суттєвих змін на ринку нерухомості в 2011 році. Загальні тенденції, що намітилися в році, що минає, на мій погляд, збережуться. Переважаючим видом угод залишиться купівля квартир у нижній ціновій категорії, більше половини з яких відбувається із залученням позикових коштів. На другому місці залишаться обміни на трохи краще (з додаванням однієї кімнати) житло, також у більшості випадків із залученням кредитів.
Покупці квартир середньої цінової категорії продовжать займати вичікувальну позицію, реагуючи лише на свідомо ліквідні варіанти та пропозиції з відчутним дисконтом. Продавці інвестиційних об'єктів також будуть виставляти свій товар на ринок лише у випадку необхідності. Перш за все будуть продаватися накупленние свого часу новобудови без обробки, тому що вони непридатні для вигідної здачі в оренду. Продовжиться намітилася за останні два роки тенденція поступового зниження цін на квартири, що знаходяться менше трьох років у власності продавців, не готових вказувати в договорі купівлі-продажу повну вартість. Перш за все це стосується квартир, отриманих у спадщину. Маючи можливість вибору, покупець сьогодні вже не готовий проводити щодо ризиковані операції навіть на догоду більш високим споживчим якостям квартир. Позначається поступове зростання юридичної грамотності населення і результати просвітницької роботи, проведеної в цьому напрямку професійними учасниками ринку - ріелторами ».

Дмитро Овсянников, генеральний директор компанії «ІПОТЕК.РУ»:

«Обережність учасників ринку, особливо покупців, пов'язана з відсутністю чіткого розуміння, що буде далі в економіці в цілому і на ринку нерухомості зокрема.

До кризи житло набували з інвестиційними цілями або для проживання. Причому нерідко користувалися кредитними коштами. Зараз інвестиційні покупки практично відсутні, тому що невідомо, чи будуть зростати ціни і на скільки. Нинішня осінь показала, що ринок житла в даний час мало передбачений.

Для покупок на кредитні гроші потрібна стабільність і розуміння, що економіка відновилася, що не виникне ситуації, коли можна втратити роботу і, як наслідок, зарплати і можливості обслуговувати свої кредитні зобов'язання. Такої впевненості у населення немає. Тому люди обережно беруть кредити, а також не інвестують у нерухомість з метою отримання прибутку. І навіть, якщо потрібно купити нерухомість для себе, вважають за краще не ризикувати. Саме тому, на відміну від докризових років, більша частина кредитів рублеві, і розмір середнього кредиту менше, ніж до кризи.

Ще один аспект - відсутність ажіотажних покупок. Раніше покупців серйозно «підганяв» постійне зростання цін або його перспектива. Тому, як тільки знаходилося щось більш-менш підходяще, намагалися здійснити операцію, поки не подорожчало. Сьогодні вони можуть дозволити собі не поспішати і вибирати.

Швидше за все, обережність учасників ринку буде присутній на ринку нерухомості та в першій половині майбутнього року:
- Покупці при ухваленні рішення про покупку квартири не будуть поспішати, будуть довго дивитися і вибирати;
- Позичальники при отриманні кредитів в банках будуть брати в основному рублеві кредити;
- Банки при видачі кредитів будуть досить обережними і серйозно перевіряти позичальників.

На початку року на ринку нерухомості Москви, швидше за все, нас чекає невелике зниження цін на квартири. Зниження не сильне, до 5-10% від рівня нинішніх цін до травня 2011 року. А що буде після травня, сказати важко: сценарії можуть бути діаметрально протилежними. Ставки по іпотечних кредитах продовжать знижуватися, але швидкість зниження ставок буде незначною. Швидше за все, ставки по кредитах знизяться всього на 1 процентний пункт за рік, що цілком відповідає розміру і швидкості зниження ставок у 2010 році ».

Володимир Яхонтов, керуючий партнер «Міель - Заміська нерухомість":

«Зниження цін чекати не доводиться. За моїми прогнозами, в 2011 році інфляція посилиться, що спричинить за собою зростання цін на споживчі товари, а також на нерухомість. Ціни збільшаться на 5-15%, і дешевше, ніж зараз, нерухомість уже не буде. Комунікації за останні роки подорожчали на 50%, тому, незважаючи навіть на дешевшає землю, ціна домоволодіння не впаде. Зараз девелопери працюють з низькою рентабельністю, а оскільки дно кризи пройдене, вони будуть прагнути повернутися до докризової маржі - до 40%. Тому з цього боку теж немає передумов для падіння цін. Таким чином, можна тільки порадити купувати землю зараз - дешевше не буде ».

Сергій Рябчиков, виконавчий директор ТОВ «Кредит-Центр нерухомість», ГРМО:

«Вже зараз у базах даних ріелторів відсутні найбільш затребувані ринком квартири. І хоча загальний обсяг пропозиції поки ще вище докризового, номенклатура представлених квартир залишає бажати кращого. Це, безумовно, призведе до зростання цін на 1-2-кімнатні квартири вторинного ринку і в зданих новобудовах із свідоцтвом.

Але зростання не буде нестримним з наступних причин. У надії на те, що криза завершилася, на ринок вийшли в масовому порядку забудовники, перечікують «смутні часи». Обсяг пропозиції в споруджуваних будинках на стадії будівництва в рази перевищив ємність ринку. У цих будинках до моменту введення в експлуатацію не доводиться говорити про будь-яке зростання цін. Тому при перевищенні квартирами вторинного ринку певного психологічного бар'єру їх просто повністю припинять купувати, знаходячи кошти для купівлі новобудов ».

https://sob.ru/issue-142-4916-2.html

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти