Нерухомість - 2011: вгору або вниз?





Google+
15.01.2011 00:03
Аналіз ринку нерухомості | Нерухомість - 2011: вгору або вниз? Запеклі дискусії про ціни на нерухомість у новому році - звичайна справа.
Кожен рік всі експерти ринку, а також люди, що мають намір продати або купити квартиру або будинок, знаходять все нові аргументи на підтвердження свого бачення динаміки вартості квадратного метра на найближчу перспективу. І зазвичай ця суперечка зводиться до вибору між двома варіантами: ціни зростуть або ціни впадуть.
Так було багато років: після дефолту 1998 року вся нерухомість подешевшала. Потім з 2001 по 2008 рік все підряд дорожчало. Після кризи 2008 року знову ж таки всі об'єкти втратили в ціні. Проте в нинішніх умовах, на думку аналітичного центру www.irn.ru, ринок нерухомості піднесе сюрприз. У 2011 році на ньому одночасно зможуть уживатися різнонаправлені тренди: одні сегменти будуть додавати в ціні, а інші - втрачати.

Мозаїчний ринок

По суті, одночасна наявність різноспрямованих трендів цін на різні типи нерухомості намітилося вже в 2010 році. Так, до кінця 2009 року ринок поступово оговтався від кризи, і настало певне пожвавлення попиту і купівельної активності. Воно довелося багато в чому на першу половину 2010 року. Причому ця активізація носила чітко виражений диференційований характер. Добре розкуповувалися і додали в ціні в основному дві категорії об'єктів.
Перша - недороге житло економ-класу, тобто самі демократичні пропозиції незалежно від типу нерухомості. Якщо це новобудови Москви, то мова йде про декілька знакових житлових комплексах, які стартували після кризи за цінами 70-80 тисяч рублів за метр і виросли за рік до 100 тисяч за метр і більше. Найвідоміший з них - РК Марфіно. У Підмосков'ї асортимент новобудов за мінімальними цінами 40-50 тисяч рублів за метр помітно більше, ніж у Москві, але й ціни тут ще ближче до платоспроможності кінцевих покупців. Якщо це котеджні селища або таунхауси, то найбільш затребуваним також виявився активно набирає обертів економклас, якого на заміському ринку до кризи взагалі майже не було.
Позитивна динаміка цін в сегменті економ-класу в 2010 році, будь то новобудови або квартири вторинного ринку, або ж малоповерхове житло, цілком зрозуміла. Це і низька початкова ціна, якої є куди рости (ефект низької бази), і обмеженість пропозиції, якого завжди бракувало саме в економ, і досить великий попит кінцевих покупців (а не інвестиційних), і нерідко високі темпи будівництва, особливо якщо мова йде про панельних будинках. Всі ці чинники і призвели до того, що економклас, сильніше просівши в кризу, швидше і в більшій мірі підріс у 2010 році, відігравши частину колишнього падіння. У середньому приріст за 2010 рік тут склав порядку 10%, однак окремі об'єкти додали в ціні й до 15-20-25%.
Друга категорія об'єктів, які добре розкуповувалися і додали в ціні в 2010 році, це об'єкти з оптимальним співвідношенням ціни і якості або ж унікальні для вітчизняного ринку. Хороша продаж нерухомості та підвищення цін мали місце в 2010 році і в окремих елітних об'єктах і в бізнес-класі, однак число таких прикладів обмежена. Їх характеризує або унікальність, ексклюзивність і відсутність істотних недоліків, коли ціна йде на задній план, або розумне співвідношення ціни і якості для свого сегменту.
При цьому велика частина об'єктів дорогого сегмента цим критеріям не відповідає. Багато пропозицій, які ще до кризи намагалися витягнути в еліту або в бізнес-клас, належать до таких тільки завищеною ціною, але мають чимало недоліків різного роду. Ця обставина навіть привело до появи на ринку таких термінів, як "псевдоеліта" або "квазібізнес-клас", причому це стосується як до міського житла, так і заміської нерухомості. Частина об'єктів після кризи забудовники намагалися з поганого "бізнесу" перепрофілювати в хороший "економ", і така тенденція буде переважати і далі. Але поки чимало пропозицій за завищеними цінами, які майже не продаються, продовжують залишатися на ринку і "висіти" в базах даних. Нерідко за завищеними цінами, орієнтованим більше на докризові максимуми, виходять пропозиції і на вторинному ринку і не знаходять покупців по багато місяців.
Нехай формально ціни пропозиції таких об'єктів нерідко не знижують, розраховуючи на зростання ринку. Але очевидно, що для їх продажу потрібен хороший дисконт, тобто реальна ціна операції з урахуванням знижок і торгу під конкретного покупця буде на 10-15-20% нижче, а то і більше. Аналогічні результати дало дослідження ринку заміського житла за 2008-2010 роки: вартість заміських будинків у силу велику інертність цього ринку майже не просіла в 2009 році - продавці продовжували формально тримати ціни. А в 2010 році нарешті відбулася корекція цін вниз на 20-30%.
Таким чином, вже в 2010 році ринок продемонстрував нам протилежні цінові тенденції. Одні сегменти і об'єкти виросли в ціні, а інші - втратили. Чимала частина об'єктів залишилася з колишньою вартістю. Середні цінові показники виявилися в помірному плюсі багато в чому за рахунок економкласса і затребуваних об'єктів з адекватним співвідношенням ціни і якості. Також слід зазначити, що корекція цін вниз на переоцінені і неліквідні об'єкти нерідко носить прихований характер у вигляді торгу під конкретного клієнта. Тому в 2010 році позитивний внесок у цінові індекси переважив негативний внесок, показавши в підсумку помірне зростання, і така картина спостерігається у всіх джерел. Однак, на думку аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості", більш об'єктивно - говорити про те, що за 2010 рік у середньому ціни на нерухомість майже не змінилися, хоча є окремі приклади як помітного приросту, так помітного зниження цін по окремих об'єктах, але вони багато в чому врівноважують один одного.

Рік 2011, рік 2001 і осінні розчарування

Роздуми про перспективи ринку нерухомості Москви і Росії в 2011 році звичайно приводять до порівняння криз 2008 і 1998 років. Аналогій справді чимало, взяти хоча б десятирічні цикли ринку нерухомості, які аналітичний центр www.irn.ru відзначив ще на початку літа 2008 року, фактично передбачивши криза. Більше того, реакція ринку нерухомості на той і нинішня криза була майже ідентична - осідання доларових цін за перший рік після кризи склала в середньому 30-35%, у другій - настала відносна стабілізація і невеликий відскок вгору. Тому цілком природно припустити, що 2011 рік повинен бути подібний році 2001, протягом якого спад змінився масштабним підйомом, а ціни на нерухомість майже повернулися на докризовий рівень.
Втім, ще навесні 2010 року керівник ІРН Олег Репченко зазначив, що, схоже, ця аналогія закінчується. І рівень цін на нерухомість в Росії в абсолютному вираженні зараз вже не настільки низький, щоб рости, як у 2001-2008 роках, та інвестиційні перспективи нерухомості з метою швидкої спекулятивного перепродажу вже не настільки очевидні, і доходи кінцевих покупців залишають бажати кращого. Більш того, осінь 2010 року також сказала багато про що у плані потенціалу зростання вартості квадратного метра в подальшому. За рівнем купівельної активності і за рівнем приросту цін вона виявилася гіршою і весни 2010 року, і осені 2009 року, що дозволяє зробити важливий висновок. У 2000 році країна входила в нову епоху політичної стабільності та економічного підйому після періоду розвалу, що й викликало наступний багаторічний підйом цін на нерухомість з низького початкового рівня. У 2010 році активізація ринку нерухомості була обумовлена багато в чому покупцями з докризовими грошима, число яких вичерпується, а істотних причин для нового вибухового подорожчання квадратного метра поки не видно.

Економіка і влада

Є і ще кілька важливих відмінностей 2011 року від 2001. Одне з них - президентські вибори. Якщо в 2001 році вибори тільки недавно пройшли і країна стала на нові рейки, то 2011 рік буде роком передвиборчим. Більш того, якщо в 2000, 2004 і 2008 роках результати виборів багато в чому були передбачуваними за принципом наступності влади, то з виборів 2012 року багато чого не зрозуміло навіть експертам у цій сфері. У країні є 2 президенти - новий і колишній, але зовсім не очевидно, як складуться взаємини між ними, а це - привід для невизначеності.
Як впливають вибори на ринок нерухомості? З одного боку, в період потенційної невизначеності нерухомість завжди служила захисним активом, що привертає гроші. З іншого боку, для вітчизняної еліти і вже тим більше для іноземних інвесторів існують і інші захисні активи, причому не пов'язані з Росією. Напередодні виборів, швидше за все, буде мати місце відтік капіталу з країни і корекція або нестабільність фінансової сфери, а також курсів валют, що не є сприятливим фоном для інвестицій. Тому звичайні люди, можливо, і віддадуть перевагу поквапитися з придбанням житла для себе, а от покупці дорогої нерухомості або інвестори, націлені на комерційну нерухомість, можливо, і навпаки. Простіше кажучи, вибори швидше зіграють в плюс знову ж таки для сегменту економ-класу, але в мінус - для дорогої нерухомості.
Слід врахувати і ще один примітний момент. Новий президент після виборів, швидше за все, повинен буде прийняти давно назріле непопулярне рішення - ввести податок на нерухомість від ринкової вартості. Для основної маси населення та житла економ-цей податок, очевидно, буде несуттєвим. А от для дорогої нерухомості він зросте на порядки, поставивши під удар всю куплену про запас інвестиційну нерухомість, яка зараз нерідко взагалі ніяк не використовується власниками, ні для себе, ні як здача житла в оренду. Як уже не раз зазначалося аналітичним центром www.irn.ru, введення такого податку однозначно сприятиме здування бульбашки на ринку, причому в першу чергу в сегменті дорогого житла. І нехай в 2011 році ринковий податок на нерухомість не введуть, поява чіткого розуміння щодо перспектив його введення з якоїсь остаточної датою вже здатне привести до випереджаючого впливу на ринок.
Для Москви тема зміни влади ще й безпосередньо пов'язана з призначенням нового мера. Вплив цих змін на ринок нерухомості поки складно передбачити однозначно. Але всупереч думці про те, що поки складеться нова влада в місті, будувати взагалі не будуть і виникне дефіцит житла, політичний вектор нового призначення свідчить швидше про інше. Будувати збираються багато і швидко. Більше того, схоже, у нового мера є готовність приймати вольові рішення для усунення багаторічних конфліктів інтересів на "підвішеному" майданчиках, яких у Москві зібралося чимало. Так чи інакше, в Росії існує національний проект "Доступне житло", і навіть Москві навряд чи вдалося б вічно притримувати майданчики, які потребують реконструкції або редевелопмента, щоб тримати завищені ціни на житло.

Резюме

Осінь 2010 року багато в чому нагадала аналітикам www.irn.ru осінь 2006 року. Тоді за 2005 та 2006 роки вартість московського квадратного метра виросла до $ 4,200, і від осені 2006 року багато хто чекав нового стрибка цін вгору. Але цього не сталося. Незважаючи на різну економічну ситуацію, тоді і зараз ціни вже балансували на межі платоспроможності основної маси реальних покупців, і ринку потрібно "відстоятися" і навіть злегка "луснути", щоб відновився баланс. Так почалася стагнація 2007 року. Ні, різкого провалу цін тоді не було, мала місце помірна корекція на рівні 5-10-15% з урахуванням усіх знижок і глибини торгу.
У нинішніх умовах середня вартість метра за індексом ІРН перебуває на близькій рівні - близько $ 4,500 за метр. Більш того, як і раніше зберігається помітний розрив між доходами і навіть кредитними можливостями (іпотека) основної маси кінцевих покупців і цінами на житло. І низька активність, а також відсутність значущого приросту цін восени 2010 року є значимим аргументом, що в 2011 році ринок нерухомості не готовий вистрілити вгору, як це було в 2001, а знову потребу в перепочинку. А значить, в 2011 році багато тенденцій, докладно зазначені в цій статті на прикладі 2010 року, отримають подальший розвиток.
У найбільш виграшному положенні буде знаходитися якісний економклас, так як це житло, найбільш наближене до реального попиту, чи то недорогі новобудови, квартири в гарних будинках вторинного ринку, таунхауси або котеджі. Ці об'єкти мають всі шанси додати до ціни в 2011 році порядку 5-10-15%, тобто приблизно на рівні інфляції або трохи вище. Що ж стосовно неякісного економкласу, перш за все старого житлового фонду на вторинці, то залежно від конкретних властивостей об'єкта він може або залишитися з колишньою ціною, або піти вниз у вигляді торгу на ті ж 5-10-15%.
Що ж стосовно всіх сегментів дорогої нерухомості, то, на думку аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості", у них набагато більше шансів до стагнації, ніж до зростання. Так, невеликий плюс або збереження колишньої вартості можуть показати тільки окремі унікальні об'єкти без недоліків. При цьому основна маса всієї "квазіеліта" і бізнес-класу, будь то міське житло або заміське, швидше за все, буде вимагати для реалізації, як і раніше, не менше 15-20% дисконту.
www.irn.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти