На ринку «вторинки « - мертвий сезон





Google+
16.02.2011 10:15
Аналіз ринку нерухомості | На ринку «вторинки « - мертвий сезон Минулий місяць на ринку нерухомості був тихий і спокійний. Або, як висловився президент Київського відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Артур Пилипчук, це був «абсолютно мертвий" місяць. Так, за даними АН SV Realty, в січні на вторинному ринку столиці було здійснено 405 угод купівлі / продажу квартир, а в грудні їх було 710, пише Сегодня.

Втім, від січня і не варто було очікувати особливих результатів. «Він традиційно є місяцем невисокою ділової активності, тому його показники некоректно порівнювати з результатами грудня», - стверджує генеральний директор АН «Благовіст» Ірина Луханіна. І дійсно, майже половина першого місяця року у нас проходить у безперервних святкуваннях. Крім того, як зазначає директор АН «Олімп» Андрій Гусельніков, наші люди зазвичай намагаються всі важливі справи завершити до Нового Року.

Бадьорий ПОПЕРЕДНІХ. Тому січень варто порівнювати з такими ж місяцями минулих років. Так, за даними АН SV Realty, в січні 2010 р. в Києві на «вторинці» продалося 370 квартир, а в січні 2009 р. - 280. На цьому тлі минулий місяць виглядає більш «бадьорим». Але не в порівнянні з 2845 операціями в останньому докризовому січні.

Активність січня відзначається і деякими ріелторами. «Січень 2011 показав себе дуже активним для даного сезону місяцем. Навіть традиційне затишшя в період новорічних канікул у цьому році було дуже коротким », - зауважує Ірина Луханіна. Про високу активність січня говорить і директор ріелторської компанії «Золоті ворота» Олексій Холмецкий. При цьому найбільшим попитом, як і раніше, користувалося найдорожче житло - в ціновому діапазоні $ 40-55 тис.

Ця активність дає певні підстави для оптимізму. Так, Андрій Сокур, директор АН «Альянс-Брок», вважає, що цей рік повинен бути набагато краще, ніж попередні два, тому як активність значно вища за ту, що була в перші місяці попередніх років.

Зростання активності на ринку чекають і інші фахівці. За словами Артура Пилипчука, тренд збільшення активності ринку відзначається з середини минулого року. І в цьому році ця тенденція матиме продовження. На думку Андрія Гусельникова, фази падіння і стагнації пройдені. Тепер, виходячи з теорії циклічності ринкових процесів, нас чекає поступове відновлення ринку.

ЦІНИ НА прив'язі. Ціни в січні залишалися незмінними. А «зростання» або «падіння», що відзначалися в різних звітах, більше схожі на статистичні похибки. «Занадто мало операцій на ринку, щоб можна було довіряти статистиці, - пояснює Артур Пилипчук.

- Коли на місяць відбувається всього кілька сотень угод, буквально кілька великих продажів можуть «підняти» середній результат ». А дещо незвично дешевого продажу можуть повести середні показники вниз. Так, в січні і на початку лютого з'явилися квартири за раніше важко вообразімие цінами: $ 30-32 тис. Щоправда, рекордсмен за $ 30 тис. - це крихітна «гостинка» з 13-метровою кімнатою, та ще й без душу (ріелтори пропонують самостійно ставити душ в коморі поряд з туалетом, - мовляв, всі комунікації для цього є).

Крім того, і глибина торгу змінюється, вносячи додаткову плутанину. Наприклад, розповідає Артур Пилипчук, якась квартира кілька місяців тому виставлялася по $ 100 тис., але продавець був готовий скинути $ 10 тис., і реально вона продавалася за $ 90 тис. Тепер така ж квартира пропонується вже за $ 95 тис., але продавець готовий скинути все $ 5 тис., тобто ціна продажу виходить тією ж.

У цілому ж, за даними компанії SV Development, за період з 1 січня по 1 лютого 2011 середня ціна реального продажу 1-3-кімнатних квартир в Києві знизилася на 0,35%, тобто практично залишилася незмінною. Ціна ж пропозиції, за статистикою інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість», за січень знизилася на 1,8%, що також менше статистичної похибки. І тільки якщо брати динаміку цін пропозиції в масштабах року, можна помітити їх реальне зниження - на 8,1% щодо січня 2010

ПРОГНОЗ. Більшість фахівців прогнозує подальше топтання цін на місці. Це відповідає і циклічної моделі розвитку ринку. «Ринок нерухомості за своєю природою дуже інерційний, щоб можна було чекати якихось різких змін цін, - говорить Андрій Гусельников. - А на цьому його фазі розвитку, точніше - відновлення, зростання цін бути не повинно ». Втім, деякі експерти прогнозують і невелике зниження цін.

«Тенденція цього року в тому, що ціни на нерухомість потихеньку знижуються, - говорить провідний фахівець компанії SV Development Сергій Костецький. - Раніше ми припускали, що в цьому році ціна буде рости на 1,5-2% на місяць, але переглядаючи наші прогнози, думаємо, що в першому кварталі станеться навіть зниження до 3-4% середньої ціни на житлову нерухомість ». Основна тому причина - відсутність платоспроможного попиту. Втім, із квітня, вважає фахівець, можливий і невелике зростання, якщо «оживе» іпотека.

А ось Андрій Сокур вважає, що ціни будуть потроху зростати (буквально на пару-трійку відсотків за півроку), оскільки зібрався колосальний відкладений попит, який, знову таки, зможе зробити реальний вплив лише за умови появи доступного кредитування. А з ним все ще дуже непросто, хоча зрушення є.

Так, ставки кредитування з літа знизилися з 21-26% до 17-19%, скорочуються і початкові внески - замість 50% все більше банків згодні на 30%. Але це не зробило іпотеку доступною. «Іпотека - тільки для багатих і дуже надійних», - охарактеризувала нинішній стан іпотечного кредитування начальник відділу кредитних продуктів «ОТП Банку» Світлана Спіцина.

Занадто малі поки доходи у переважної більшості потенційних покупців, щоб дозволити собі іпотеку. Тому, на наш погляд, найбільш ймовірно на найближчі місяці збереження приблизно сьогоднішніх цін на вторинному ринку.

На первинному ринку ВСЕ СПОКІЙНО

На ринку новобудов січень виявився настільки ж трохи активним серед «мертвих», як і на вторинному ринку. За даними агентства нерухомості SV Realty, в січні в недобудованих будинках було продано 94 квартири, що майже в два рази менше 185 угод, здійснених у грудні 2010 р. З іншого боку, це все-таки більше, ніж 79 квартир, проданих у січні 2010 р., або 55 квартир у січні 2009 р. Так що можна зробити висновок: деяке підвищення активності спостерігається і на первинному ринку. Хоча до показників січня 2008 р. - 1420 проданих квартир в новобудовах - ринку, схоже, йти ще не один рік.

Ціни в січні залишилися практично без зміни. За даними компанії SV Development, за період з 1 січня по 1 лютого 2011 середня ціна продажу 1-3-кімнатних квартир на первинному ринку в Києві знизилася на 0,23%.

І в найближчі місяці серйозних змін цін фахівці не прогнозують - для них просто немає ніяких підстав. У принципі, до певного зниження цін на квартири в новобудовах може призвести, на думку Сергій Костецького, реалізація програми «Доступне житло» і прийняття Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», ветованого президентом. Якраз на сьогодні заплановано розгляд у парламенті цього законопроекту з поправками президента. І, як очікується, його можуть прийняти вже до кінця лютого.

Хоча масштаби програми «Доступне житло» (коли держава оплачує 30% нормативної вартості житла, що купується) невеликі, житло все одно стає кілька доступнішими - принаймні, для тих, хто стоїть або може стати на чергу. Тим більше що на початку лютого голова Київської міської державної адміністрації Олександр Попов на зустрічі з президентом України Віктором Януковичем заявив, що київська влада планує збільшити в 2011 році обсяги будівництва житла приблизно на 40%.

При цьому побудувавши 1550 квартир за програмою, за якою держава і місцевий бюджет оплачують вже половину вартості квартири. Це власна програма столичної влади, яка буде діяти паралельно з державною програмою «Доступне житло». Вона також орієнтована на людей, які потребують поліпшення житлових умов.

Крім того, на думку Сергій Костецького, за рахунок спрощення життя будівельників у новому законі, собівартість будівництва може знизитися приблизно на 15%. І за умови жорсткого контролю з боку держави це повинно привести до деякого зниження цін на житло. Зрозуміло, що всі ці чинники «зіграють» не раніше початку 2012 р., але певний психологічний вплив на вже нинішні ціни вони чинити мусять, що може привести до незначного - буквально в кілька відсотків - зниження цін. Оскільки перспектива появи на ринку навіть через рік-півтора більш дешевих квартир значно скорочує кількість бажаючих переплачувати за житло сьогодні і вже тим більше влазити в іпотечні борги за нинішніх умов.

Оглядини у віртуалі

Хронічне затишшя на ринку нерухомості все в більшій мірі стимулює фантазію ріелторів. Так, на початку цього року з'явився новий сервіс - віртуальні тури по об'єктах нерухомості, пропонованим до продажу або оренди. Послуга ця поширюється на квартири, пропоновані клієнтами двох великих столичних агентств нерухомості (і їм вона обходиться безкоштовно), що надає цим об'єктам певну перевагу в демонстрації своїх достоїнств (і недоліків теж).

Завдяки використанню новітніх технологій, як кажуть представники порталу, на якому можна зробити ці «тури», створюється полномерное зображення і ефект особистої присутності в «відвідуваною» квартирі. Можна розглянути будь-яку кімнату або окрему частину квартири, наблизити або видалити об'єкт, «повернутися» на 360 градусів по горизонтальній і вертикальній площині, докладно розглянути окремі деталі інтер'єру. Переваги такого дистанційного огляду квартири очевидні - це величезна економія часу і для людини, що вибирає квартиру, і для її господарів.

ОРЕНДА: ЧАС поступок

Січень для оренди квартир виявився навіть застійні, ніж очікувалося. На думку аналітиків порталу нерухомості domik.net, на ринку оренди явно відчувалася стагнація. Угод було менше, ніж у грудні 2010 р. (590 замість 785, за даними агентства нерухомості SV Realty), і в переважній їх більшості, на думку аналітиків domik.net, поступатися довелося власникам квартир. За типовими прикладами далеко ходити не треба. Так, квартиру, за яку хотіли 3000 грн., Здали за 2600 грн. Ту, за яку хотіли 5500 грн., Здали за 4700 грн. І так далі.

Що стосується середніх цін, то, за словами Сергія Костецького, якщо за минулий рік вони на 16% підросли, то зараз вони стабілізувалися і в січні навіть трохи знизилися.

Дійсно, за даними SV Development, за період з 1 січня по 1 лютого 2011 середня вартість оренди 1-3-кімнатних квартир в Києві знизилася на 1,14%

Що стосується перспектив на найближчі місяці, то, на думку Олексія Холмецький, всі на ринку оренди - і активність, і ціни - залишиться приблизно на тому ж рівні, що і в минулому році. Для зниження активності і цін підстав немає: у Києві умови життя різко не погіршуються, підприємства масово не закриваються, народ зі столиці не біжить. Але й зростання чекати нізвідки: нових робочих місць не з'являється, люди в масі своїй не багатіють.

Тому Сергій Костецький вважає, що в найближчі місяці якщо й можливі коливання середніх цін на оренду, то дуже незначно - від -2% до +3%.

ЦІНИ НА ЗЕМЛЮ Сповзає

Для заміської нерухомості січень - ще більш «мертвий» період, ніж для інших сегментів ринку нерухомості. Так і минулий місяць відзначився відсутністю активності і мікроскопічними зниженням цін. За даними SV Development, за січень 2011 середня вартість індивідуальних будинків під Києвом знизилася на 0,44%, ціна сотки землі під забудову - на 0,62%.

За словами президента Земельного союзу України Андрія Кошиля, причини застою на ринку землі під індивідуальну забудову - відсутність іпотечного кредитування і низький рівень доходів населення. Оскільки обидва ці чинника збережуться і надалі, експерт не бачить перспектив для зростання активності і цін на ринку в найближчі місяці. А Сергій Костецький не виключає, що ціни на ділянки і індивідуальні будинки в Київському регіоні в першому кварталі можуть навіть знизити.

www.zagorodna.com
Теги до контенту: нерухомість Київ
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти