Як розвивається сектор житлової нерухомості на ПБК

Квартири на Південному березі Криму подешевшали на 25-50%. Час купувати. До житлового комплексу «Білий дім» від гурзуфського пляжу « Гурівські камені» хвилин 15 ходьби. Але шлях цей нелегкий - будинок стоїть високо на горі. Керуюча компанія багатоквартирного будинку знайшла оригінальний спосіб доставки мешканців на пляж - за маршрутами від пляжу до новобудови або до центру Гурзуфа курсують брендовані електромобілі. Володимир Рогов , бізнесмен з Маріуполя , придбав квартиру в цьому будинку в 2008 році .

Двокімнатна квартира в 88 квадратних метрів обійшлася йому в $ 168 тис. « На ті часи це була одна з найдешевших пропозицій» , - згадує Рогов. Він, до речі , був упевнений , що купує квартиру в будинку з власним пляжем. Такий бонус обіцяли рекламні плакати , на яких «Білий дім» і справді виглядав побудованим на березі. Пізніше стало зрозуміло - пляж орендований . П'ять років по тому квадратний метр в будинках подібного класу на ПБК подешевшав на чверть - до $ 1,4 тис. Але якщо запитати Володимира Рогова , купив би він , за наявності вільних коштів , ще одну квартиру за нинішньою ціною , у відповідь він лише важко зітхне . Його сумнів буде зрозуміло всім без винятку власникам кримської нерухомості. Претензій до неї чимало - від якості будівництва до юридичних нюансів. Однак поки продавати свою квартиру Рогов не має наміру.

Золотий берег

ПБК - це берегова лінія довжиною 150 км і шириною від двох до восьми кілометрів. Кримські гори відокремлюють цю вузьку ділянку від решти території півострова , за рахунок чого тут панує м'який субтропічний клімат , що гарантує жителям регіону половину сонячних днів у році. Клімат і ландшафт - головні конкурентні переваги Великої Ялти та Алушти в порівнянні з рештою береговою лінією півострова.

«Коли з одного вікна вид на море , а з іншого на гори - це просто кайф » , - смакує маріуполець Рогов. Будівельний бум , що почався на ЮБК в 2006 році, дозволив йому придбати квартиру в комфортабельному житловому комплексі . Купити щось пристойне до 2006 -го було складно . Вибирати доводилося між вторинним житлом , купівлею будинку в приватному секторі або землі під індивідуальне будівництво.

За останні шість років на ПБК звиросло більше п'ятдесяти житлових комплексів . Але якщо до кризи квадратний метр на етапі будівництва стартував від $ 1,9 тис. ( але міг досягати і $ 2,5-4 тис.) , то зараз ситуація змінилася. Згідно зі статистикою SV Development , ринок « первинки» на ПБК дав значну усадку - квадратні метри подешевшали на 25 % , а в деяких випадках і на всі 50 %. До кризи забудовники поспішали швидше побудувати , починаючи закладку фундаменту - і попутно продаж , часом не маючи навіть дозвільних документів.

Зведення багатьох об'єктів супроводжувалося скандалами і навіть арештами представників місцевої влади. Так , наприклад , колишній мер Гурзуфа більше року перебував у розшуку , а потім під слідством за виділення 1,3 га землі громадської організації під зберігання плавальних засобів. Пізніше на цьому місці - в десяти метрах від берега моря - почали будувати житловий комплекс « Лагуна » (вартість квадратного метра - від $ 3,5 тис.). Незважаючи на високу ціну , 40 % квартир вже викуплені. Хоча зараз телефони, вказані на сайті комплексу , не відповідають.

Криза змусила і забудовників , і покупців тверезо оцінити специфічний ринок південнобережної нерухомості. Ситуація з « Лагуною » - не одинична. За даними SV Development , третина новобудов ПБК заморожена. « Приблизно у половини об'єктів , на яких припинене будівництво , проблеми з документами на землю і дозволами на будівництво , у решти - проблеми з інвестиціями» , - коментує Володимир Степенко з SV Development .

Інша особливість ринку - зведення житлових комплексів на орендованій землі , причому терміни оренди можуть бути різні - від 10 до 49 років. Що це означає? «Для покупця така ситуація - ризикована, так як статус землі після закінчення цього терміну неясний » , - пояснює юрист житлового комплексу « Шато Рішельє » Олена Бужеря . У « Шато Рішельє » - земля у власності , що є однією з конкурентних переваг . Олександр Болховітов , голова комісії з зовнішньоекономічної діяльності та інвестиційної політики Ялтинської міськадміністрації і власник агентства нерухомості , не боїться говорити вголос про наслідки : «Місто може запропонувати власникам викупити землю або продовжити термін оренди . Зрештою все непередбачене фінансове навантаження ляже на плечі власників квартир ». Своїм клієнтам Болховітов радить тільки комплекси, що мають статус житлового будинку.

Апартаменти і елінги - ще одна специфічна особливість ринку кримської нерухомості. За красивими словами знову ховаються проблеми із землею . «Це означає , що земля , на якій побудований будинок , має інше призначення - вона не виділялася під будівництво житлового будинку » , - пояснює Болховітов . За таке житло власник буде платити за тарифами для юридичних осіб. «Обслуговування таких квадратних метрів з кожним роком буде зростати», - прогнозує співрозмовник.

Сезон продажів

В агентстві нерухомості «Ялта -сіті» , філії якого працюють у Москві , Санкт -Петербурзі , Києві , Запоріжжі та Дніпропетровську , основні тенденції на ринку описують так : «Дорогий клієнт пропав , актуальні бюджетні квартири».

Дорогий клієнт - це , як правило , ностальгуючі москвичі , пітерці і сибіряки . На їх частку , за даними SV Development , припадає 62 % проданої нерухомості - саме вони були до кризи основними покупцями житла преміум -класу. Відсутність таких клієнтів у «Ялта -сіті» пояснюють інтересом до Сочі. А основними покупцями кримської нерухомості зараз називають вихідців з південного сходу України . Трохи менше покупців з Києва та Дніпропетровська.

У SV Development ринок первинної нерухомості Великої Ялти оцінюють в $ 400-500 млн. , стверджуючи , що кількість угод прагне до докризової . Так , якщо в 2008 -му було укладено 2393 угоди , в наступні два роки ринок впав удвічі , а в 2012 році зріс до 2241 угоди. Болховітов до цих цифр ставиться стримано - за його словами , значно впала «якість» угод . Зараз продаж об'єкта вартістю $ 150-200 тис. вважається великою удачею. Хоча раніше таких угод було більшість.

Якщо до кризи відносно клієнтів діяла політика : «Вас не влаштовує наша пропозиція? До побачення » , - то зараз покупцям готові надавати знижки , дарувати побутову техніку і залучати ефективним управлінням квартирою. Це означає , що за згодою власника керуюча компанія може здавати нерухомість в оренду. Наприклад , таку послугу пропонує гурзуфський комплекс « Фамилия ». Взимку двокімнатна квартира до 88 кв. метрів заробляє 500 грн. на добу , влітку - від $ 100 . Інші житлові комплекси , наприклад «Олександрія» в Гаспрі або Respect holl в Кореїзі ,  переобладнують непродану частина комплексу в готелі . У Ялтинській « Бригантині » використовують інший спосіб залучення клієнтів - через перепланування квартир. Квартири площею в 140 кв. метрів продаються як дві по 70 .

Таким способом інвестори намагаються повернути вкладені кошти. На хвилі інтересу до кримських апартаментів заробити вдалося компаніям , які швидко будувалися і встигли запустити об'єкти до кризи. А таких небагато. Болховітов стверджує , що для бажаючих придбати кримську нерухомість - саме час . Але очікувати , що ціни на неї в найближчі роки будуть рости , не варто.
www.zagorodna.com