Загальна характеристика регіону
З 177 проектуються та будуються в 86 містечках будівництво призупинено, що складає 48,6%.
Першість за кількістю містечок у Києво-Святошинського району (60), на другому місці-Обухівський район з 57 містечками, третє місце у Макарівського району з 33 містечками.
Середня вартість 1 кв.м в котеджних містечках Київського регіону за станом на 1 березня становила 1324 долара.
Лідером за середньої вартості 1 кв.м є Київ (2493 дол.), На другому місці Обухівський район (2048 дол.), На третьому місці Бориспільський район (1684 дол): тут на вартість впливає вартість 3100 дол. / кв.м в котеджному містечку «Заповідний».
У порівнянні з груднем 2009 року середня вартість 1 кв. м знизилася на 5,7%.
Елітний сегмент
Найбільша кількість елітних котеджних селищ розташовані в Обухівському районі, більшість з яких побудовано.
Покупцем нерухомості в містечках еліт-класу виступають забезпечені керівники підприємств, що мають у власності одну-дві квартири в Києві, 2 автомобілі, які мають вільні кошти, представники іноземних компаній, представники регіонів з Донецька, Дніпропетровська.
Котеджні містечка класу "еліт" відрізняються від економ-класу
розташуванням, екологією, інфраструктурою, якістю будівель і якістю
використовуваних будівельних матеріалів.
Відповідно до класифікації котеджні селища поділяються на класи економ-,
бізнес-, преміум-і де-Дюкс. Категорія де-люкс відповідає так само
категорії еліт-класу. Відрізняються елітні котеджі від неелітних кількістю
будинків (100-250), площею прилеглих земельних ділянок (25-40 соток),
площею домоволодінь (300-400 кв.м), місцем розташування (до 20 км від
Києва), інженерною інфраструктурою (охорона, зв'язок, централізована
каналізація, очищення води), об'єктами інфраструктури (ТРЦ, розважальна
зона, СПА, фітнес-центр, басейн), матеріалами (облицювальна цегла,
черепиця), природними факторами (ліс, річка, парк, дороги).
Розглянемо, що будуються і побудовані містечка еліт-класу, в яких ведуться продажі.
Бориспільський район. Котеджне містечко «Золоче-клуб» у Вишеньках (15 км від Києва, 35 га, 110 будинків, 200-300 кв.м, 6-22 сотки, вартість 1 кв.м -2300-2750 дол.)
Forest Park (7,5 га, 25 д, 550-650 кв.м, 25-35 соток, вартість 1 кв. М-від 3000 у.о.
Васильківський район. Комплекс котеджних містечок еліт-класу «Маєток» (Іванковичі). Селище «Маєток. Перлина Італії », 10км. Від Києва, 18га, 103 будинки, 200-400 кв.м, 12-25 соток, 2400 дол. / кв.м
Вишгородський район. Riviera Villas (Лебедівка). Еліт-клас. Ведеться будівництво. 20 км. Від Києва, 30 га, 72дома, 280-800 кв.м, 12-40соток, 2500 у.о / кв.м. Інфраструктура.
Обухівський район. «Сонячна долина» (Романків), 16 км, 45га, 150д, 240-730 кв.м, 10-20сот, парк, ліс, озеро.1900-2700 дол. / кв.м.
«Dream Land» (Нові Безрадичі), будується. 18га, 37 будинків, 200-300 кв.м, 24-49соток, 1950 у.о / кв.м. Вартість землі -5500 дол. / сотка (земля продається під забудову).
«Плютово» (Плюти), побудований. 24 км, 4.2 га, 19 будинків, 298-430 кв.м, 15-20 сот, від 2600 дол. / кв.м
«Дніпрова хвиля» (Козин), побудований. 15 км, 33 га, 80 будинків, 400-600 кв.м, 20-40соток, вихід на Дніпро, Козинка. 2750-5800 доларів / кв.м
«Альпійське село», (Підгірці) 8 км, строітся4га, 47домов, 438-523 кв.м, 20-30соток, 1900 у.о / кв.м
«Золоті ворота» (Підгірці), побудований 150 будинків, 15-25 соток, 2500 дол. / кв.м
Що впливає на вартість?
На кінцеву вартість котеджів впливає кількість загальної площі, витраченої на будівництво об'єктів інфраструктури, і розподіл цього обсягу на кількість будинків або ділянок. Якщо в селищах економ-класу на мінімальний обсяг інфраструктурних об'єктів може припадати 10-15% площі селища, то в проектах бізнес-класу ця цифра може досягати 25-35%, а в елітних клубних селищах - 50%. При розподілі одного і того ж об'єму інфраструктури на 10 клубних будинків або на 600 ділянок у великому житловому поселенні кінцева вартість продукту на виході теж буде збільшуватися по-різному.
Чи впливає на вартість готовність?
На сьогоднішній день ціна формується, як і раніше, в залежності від
кількості вкладених коштів у землю, вартості будівельних матеріалів (в який період і за якою ціною вони придбані), вартості робочої сили з поправкою на кризу.
Найбільш затребуваним товаром на ринку заміської нерухомості є готові будинки. Звичайно, ціни на них вище, ніж на недобудовані об'єкти, але покупці не готові вступати в довготривалі стосунки з девелопером і інвестувати в котлован. Вони хочуть придбати те, що можна помацати руками.
Різниця в ціні між готовим котеджем і знаходяться на ранній стадії будівництва складає приблизно 30-40%. Тим не менше, реалії ринку такі, що покупець готовий заплатити зайві гроші і тим самим захистити себе від ризику недобудови. «Основна проблема сучасного ринку - брак довіри до девелоперам-забудовникам з боку споживачів, - вважає Віктор Коваленко, директор компанії« РеалЕкспо ». - Річ у тому, що до кризи багато вклали гроші в споруджувані селища, які згодом були заморожені.
Забудовник, який виводить на ринок селище з готовими будинками, все-таки ризикує, особливо зараз. «За кілька років будівництва споживчі смаки можуть значно змінитися, і об'єкт просто не знайде свого покупця. Дуже нелегко потрапити в яблучко і створити концепцію такого проекту, який би довго користувався попитом у своєму сегменті », - вважає керівник компанії« Діалог-Класик »Артем Новіков.
Не можна сказати, що криза помітно вплинула на вартість готових будинків в ліквідних проектах. Навіть у самий складний період продажу в них йшли по докризовими цінами, правда зі знижками. «Але зараз корекція призупинилася, і навряд чи який-то забудовник запропонує дисконт більше 10% на готовий котедж, - відзначає начальник департаменту маркетингу групи компаній« Маєток »Оксана Хрідіна. - Таку знижку можна віднести скоріше до психологічних, ніж до реально впливає на ринок факторів ». Експерт підкреслює, що якщо ціни на готові будинки в селищі не знижуються, то це означає, що девелопер впевнений у стабільному попиті на свої об'єкти і подальшому зростанні ринку.
Тенденції. Прогнози.
За словами директора консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктора Коваленко, в 2010 році буде введено в експлуатацію близько 10-12 містечок. Серед них Feofania Residences, Grand Villas, Family House, Happy Land, Dream Land, Montana, Северинівка, Місто щастя, Золоче-клуб, Сонячна долина і ін
Сьогодні очевидно, що без вкладень у транспортну, рекреаційну та соціальну інфраструктуру заміську нормальний розвиток ринку котеджних селищ неможливо. Тим не менш, у найближчі рік-два значне розширення цієї сфери девелоперських вкладень фахівці не очікують. Віктор Коваленко вважає: «Якщо загальна фінансово-економічна ситуація не погіршиться і попит на заміську нерухомість збережеться, через кілька років ринок знов прийде до комплексного освоєння земель».
Віктор Коваленко
© Посилання обов'язкове. Охороняється законом про авторські права.
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі