Про це повідомила у своїй колонці на Forbes.ua колишня керівниця відділу розробки макропруденційної політики Національного банку України (НБУ) Наталія Задерей, яка в регуляторі відповідала за аналіз ринку нерухомості.
"Як пояснити зростання цін в умовах війни? За версією забудовників та рієлторів, житло дорожчає та буде дорожчати, оскільки попит зростає через руйнування житлового фонду по всій Україні, тоді як нова пропозиція скорочується", - написала аналітик.
Вона звертає увагу, що кількість новобудов у продажу за рік скоротилася з 216 до 182. Водночас Держстат не наводить дані за 2021 рік, що свого часу й посприяло маніпуляціям про нібито дефіцит новобудов.
"Державна служба статистики наводить дані, що у січні-вересні 2022-го площа введеного в експлуатацію житла у багатоквартирних будинках у Києві зросла на 12% порівняно з аналогічним періодом 2020 року", - вказує Наталія Задерей.
За її оцінкою, ці дані спростовують версію про брак пропозиції житла у Києві: зруйнованих багатоквартирних будинків у столиці не більше двох десятків, ще до трьох сотень зазнали різного ступеню пошкодження, у продажу – 182 новобудови, введено в експлуатацію значні площі.
"Щодо попиту, ця тема є предметом ще більших спекуляцій, оскільки статистики угод на первинному ринку ніколи не існувало. Україна залишається чи не єдиною країною в Європі, де ніхто централізовано не збирає та не оприлюднює дані про кількість угод на придбання житла у новобудовах. І заяви гравців ринку про попит є оцінювальними та суб'єктивними. До того ж до війни близько половини угод на ринку житла Києва були інвестиційними, що означає значну відкладену пропозицію за умови зменшення цього виду попиту", – вважає Наталія Задерей.
Феномен зростання цін може мати декларативний характер і не відображати тенденції попиту й пропозицію. В Україні збирають і оприлюднюють ціни оголошень, а не угод. А заявити в оголошенні вартість і продати за нею – різні речі. На тому ж Lun бачимо новини про знижки в столичних новобудовах від 2% до 23%, що означає, що за цінами реальних угод цінова динаміка може бути іншою.
Можливо, в умовах воєнного хаосу забудовники просто тримають номінальні ціни, аби не допустити сигналу про зміну тренду на ринку. Якщо інвестори новобудов попередніх років відчують цю зміну, може розпочатися панічний розпродаж, і тоді вже традиційну для ринку інвестиційну ідею «все буде тільки дорожчати» продавати буде важче. Окрім того, в умовах подорожчання будівельних матеріалів забудовники Києва й передмістя хочуть зберігати рентабельність, тож і створюють видимість жвавого попиту й позитивної цінової динаміки в очікуванні закінчення війни й відбудови.
Про те, що «заявлені ціни хаотичні та мало підкріплені ринковими чинниками», заявив і Національний банк у Звіті про фінансову стабільність за грудень 2022.
З огляду на статистику порталу Lun, попит міг переміститися з Києва в обласні центри на Західній Україні. Рекордне зростання цін на новобудови зафіксоване у Львові та Ужгороді (37% та 47% у доларовому еквіваленті). Що стосується платоспроможних переселенців, то логічніше купувати житло на заході, ніж, приміром, у передмісті Києва зі значними «шрамами» від бойових дій і регулярними вимкненнями світла після обстрілів.
Динаміка цін у західних регіонах співвідноситься з міграційними потоками й релокаціями. Хоча заявлені ціни можуть бути так само далекими від дійсності. Схоже, що у Львові ще до закінчення війни почала формуватися цінова бульбашка: середня ціна зросла на 37% і майже зрівнялася зі столичною.
Одне із пріоритетних завдань влади на цей рік – підвищення прозорості ринку нерухомості. Повернення статистики кількості збудованих квартир у Києві та інших містах, призначення відповідального органу за збір даних про продажі на первинному ринку (теоретично Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» має цьому сприяти).
Що особливо важливо в контексті амбітних планів з розвитку пільгової іпотеки? Якщо держава хоче сприяти забезпеченню житлом військовослужбовців, то має навести лад зі статистикою. Щоб кредитне житло купували за зрозумілими, ринково обґрунтованими цінами. Покупцям житла для проживання варто ретельно оцінювати ризики та не боятися торгуватися щодо знижок. Наразі немає жодних доказів, що попит перевищує пропозицію.
Нагадаємо, на думку експертів, через війну та завищену облікову ставку НБУ 25% багаторічна піраміда на ринку первинного житла починає сипатися.
Коментарі