Житловий кодекс: явні недоліки та приховані загрози

Верховна Рада відправила проект нового Житлового кодексу на доопрацювання. І, за словами спікера Литвина, найближчим часом депутати його розглядати не будуть. Чим же законопроект не влаштував народних обранців та експертів?

Автори законопроекту запевняють, що Україна давно потребує нового кодексу. Ми до цих пір живемо за застарілим Житловим кодексом 80-х років. І хоча категоричні противники змін говорять, що існуючої законодавчої бази цілком вистачає, щоб регулювати всю житлову сферу, більшість експертів схиляється до того, що новий документ потрібен. Але не в тій редакції, яка є на сьогоднішній день, пише УБР.

ОСББ будуть створювати добровільно-примусово

Зараз в ОСББ перебуває близько 15% житлового фонду країни. Уряд планує до 2014 довести цю цифру до 60%. Зокрема, ряди ОСББ пропонується поповнити за рахунок обов'язкового створення ОСББ у новобудовах. Ця стаття Житлового кодексу викликала багато суперечок.

У МінЖКГ впевнені, що власники квартир самі повинні піклуватися про їхній добробут. Тому і передбачили в законопроекті така умова: у разі, якщо протягом трьох місяців після введення в експлуатацію багатоповерхівки мешканці так і не створили ОСББ самостійно, за них це зобов'язаний зробити забудовник. У такому разі орган місцевої влади формує наглядову раду для тимчасового управління будинком у складі свого представника, представників забудовника та органу самоорганізації співвласників будинку для подальшого вибору керуючої компанії. Хоча теоретично законопроект і передбачає, що якщо мешканці створять ОСББ або інше об'єднання, вони зможуть переобрати компанію, але на практиці такі умови тільки будуть сприяти створенню рейдерських ОСББ та вибору "потрібних" управителів. Навряд чи забудовник просто так віддасть ласий шматочок. Навіть ті експерти, які постійно говорять про користь створення ОСББ, проти того, щоб це відбувалося примусово.

По-перше, не в кожному будинку знайдеться відповідальна людина, яка візьме на себе обов'язки керівника. Правда, тут уряд обіцяє допомогти. Якщо охочих очолити ОСББ так і не знайдеться - будуть посилати на місця випускників будівельних вузів, готувати фахівців у центрах зайнятості і в деяких університетах. Але навіть якщо в ОСББ і знайдеться амбітна людина, яка очолить його, то є всі шанси, що він виявиться некомпетентною. І тоді будинок, наприклад, може виявитися непідготовленим до опалювального сезону.

"Згідно статистичних даних, навіть в областях Україні більшість будинків, які стали на шлях створення ОСББ, не готові до опалювального сезону. Це можна побачити з документів", - констатує віце-президент з правових питань асоціацій приватних інвесторів ЖКГ Олександр Чернявський.

"Вивчаючи досвід обслуговування житлового фонду по всій Україні, ми можемо сказати, що більша частина творців ОСББ просто не знає, що з ними далі робити. Немає людей, немає кадрів, немає розуміння того, що послуги ЖЕКів мають сезонний характер і вони чогось стоять. Повинно бути певна якість, потрібно вести необхідну технічну документацію. В результаті - багато ОСББ будуть просто кинуті ", - розповідає заступник генерального директора з фінансово-економічних питань Житлово-комунального союзу Україна Ольга Лісовенко

Прихильники проекту запевняють, що автоматичне створення ОСББ - нормальна європейська практика. Якщо людина в Європі купує житло - він апріорі стає членом якогось об'єднання чи спільноти. Цю ж схему, говорять фахівці, Європа намагається нав'язати і нам. ЄС аргументує це тим, що з об'єднаннями легше працювати, ніж з окремими особами. Крім того, у них більше відповідальності і їм фінансово простіше забезпечити весь будинок енергозберігаючими технологіями.

"Така ж історія з нав'язуванням міжнародними організаціями була і в Росії, а сьогодні ми спостерігаємо це в Україні - лобіювання норми обов'язковості створення ОСББ в кожному окремо взятому будинку. Безальтернативно: кожен будинок повинен створити юридичну особу. Іноземний ринок зацікавлений насамперед у створенні нового ринку , в появі нового суб'єкта на ринку у вигляді ОСББ у кожному будинку, які зможуть забезпечити певний попит на товари - на лічильники, на матеріали ", - пояснює голова всеукраїнського об'єднання обласних організацій роботодавців підприємств ЖКГ Олег Адамов.

Як запобігти створенню рейдерських ОСББ?

Упущення існуючого законодавства призвели до того, що в Україну почали масово створювати рейдерські ОСББ. Новий Житловий кодекс дублює помилку. Так, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку створюються "за рішенням загальних зборів власників (співвласників) багатоквартирного будинку, що проводяться за ініціативою двох і більше власників житлових і нежитлових приміщень, прийнятим більшістю голосів від загального числа власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку".

А найпоширеніша схема створення рейдерського ОСББ така: коли будинок зданий в експлуатацію, забудовник видає правовстановлюючі документи лише кільком лояльним до нього людям. Вони реєструють об'єднання. Далі це ОСББ наймає керуючу компанію, що є дочірньою фірмою компанії-забудовника. А потім вже видають правовстановлюючі документи інших власників житла. За законом все правильно, адже на той момент ОСББ створило більшість власників, навіть якщо їх було всього 3 людини. Потім правління ОСББ може прописати в статуті, наприклад, норму, згідно з якою, щоб стати членом об'єднання, нові мешканці повинні заплатити кругленьку суму. Наприклад, кілька десятків або сотень тисяч гривень. Це робить вступ в ОСББ практично неможливим. А тим часом керуюча компанія може встановлювати будь-які тарифи на послуги ЖКГ, заробляти на оренді приміщень, дахів, прибудинкової території тощо Боротися з таким ОСББ вкрай важко, адже все по закону.

Врятувати від рейдерських ОСББ могла б норма в Жільщном кодексі про те, що у разі, коли кількість співвласників збільшується, об'єднання не може існувати, якщо в ньому бере участь менше половини власників площі, відзначають експерти Наприклад, у Росії створюють аналоги наших ОСББ - Товариства власників житла (ТСЖ). І за російськими законами, якщо в ТСЖ присутні менше 50% власників, то закон вимагає ліквідації такого Товариства.

Українцям будуть нав'язувати управителів

Крім того, влада планує реформувати і систему послуг ЖКГ. Протягом року з дня набрання чинності нового Житлового кодексу власники квартир повинні будуть обрати собі форму забезпечення комунальних послуг: або

ЖЕК, який виконував ці функції раніше, або приватну компанію. Теоретично власники зможуть і самостійно утримувати свій будинок. Наприклад, ОСББ зможуть обслуговувати свій будинок самі: наймати підрядні організації, укладати прямі договори з облгазами, обленерго і так далі. Решта повинні будуть протягом року обрати собі керуючу компанію, яка буде надавати житлово-комунальні послуги. Але законопроект передбачає жорсткі вимоги до "управителям". Зокрема, вони повинні мати достатню матеріально-технічну базу, власних фахівців, фінансову спроможність і ще й інвестиційний потенціал. Правда, чиновники обіцяють, що до управління ОСББ у них будуть менш жорсткі вимоги, ніж до приватних компаній.

Якщо ж протягом року з моменту вступу в силу нового закону мешканці так і не оберуть спосіб управління, це за них зробить місцева влада. Протягом 3 місяців органи місцевого самоврядування повинні будуть провести конкурс серед охочих надавати житлово-комунальні послуги.

Експерти кажуть, що з-за нового Житлового кодексу ми можемо повторити сценарій Росії. Там, щоб отримати підряд на обслуговування будинку, приватна фірма повинна перемогти в конкурсі, який проводить Дирекція єдиного замовника (ДЕЗ).

"Тут не зайвим буде навести приклад Російської Федерації. Там, коли активно почав розвиватися цей ринок, на ринку почало з'являтися велика кількість нікому не відомих, незрозумілих і часто не дуже хороших компаній, які були націлені лише на те, щоб збирати з людей гроші. І до доповнення до всіх проблем, які існують у житловому господарстві, додалася ще більша проблема вибору, тому що вибирати можна було з багатьох, але якість такого вибору держава не забезпечила ", - говорить голова всеукраїнського об'єднання обласних організацій роботодавців підприємств ЖКГ Олег Адамов

З першим ремонтом допоможуть, за другий - платіть самі

Щоб заохотити українців створювати ОСББ, держава та місцева влада навіть готові допомогти з першим після приватизації житла капремонтом. Крім того, профінансувати заходи з енергозбереження, наприклад, утеплення. Але як ефективно буде працювати ця програма - питання. Чи потягне такі витрати державного бюджету? Наприклад, держава і раніше обіцяв допомогти новоствореним ОСББ з першим ремонтом. Чиновники показували звіти про те, що виділили сотні мільйонів гривень на ці цілі. Проте в об'єднаннях дивуються: куди ж поділися ці гроші? Адже ображать до держави за допомогою багато, а грошей ніхто так і не побачив:

"Але можу Вам сказати абсолютно точно, що ця програма не працює. Чому? Ми неодноразово зверталися і до міста, і в Солом'янську адміністрацію. Під копірку отримували відповіді, приблизно такого змісту: що гроші, припустимо, за цією програмою вже розписані. Але кому розписані, де розписані? От сьогодні у нас в районеоколо 20 ОСББ. Я не чув ні від своїх колег, ні від кого, щоб ОСББ виділялися якісь гроші ", - говорить голова ОСББ Костянтин Кальной

Наступного разу мешканці багатоповерхівки з ОСББ ремонтуватимуть свій будинок самі. Для цього співвласників багатоквартирних будинків зобов'яжуть щомісяця платити внески. При чому одна стаття говорить, що розмір внесків, їх накопичення та використання буде визначати Кабмін, а гроші будуть накопичуються на банківських рахунках у відповідності з Правилами надання послуг з управління житлом, затвердженими Кабінетом Міністрів України, і ці гроші будуть використовуватися в установленому законодавством порядку. Інша стаття кодексу говорить, що власник квартири повинен буде відраховувати кошти "на проведення капітального або аварійного ремонту в розмірі, порядку і в терміни, передбачені договором з управителем". Хто ж з них у результаті буде збирати гроші або це будуть дві різні платіжки - не зрозуміло? До того ж, кажуть фахівці, законопроект передбачає тільки механізми поборів. І немає механізму, який би передбачав контроль за накопиченням та використанням коштів. Виходить, що мешканці будинку будуть щомісячно платити кудись гроші в очікуванні, що їхній будинок колись все-таки відремонтують.

Реконструкція кварталів: а куди подіти людей?

Держава обіцяє допомогти не тільки з реконструкцією окремих будинків, але і з цілими кварталами. Ця стаття, мабуть, викликала найбільше гнівних відгуків. Люди бояться, що їх, наприклад, зможуть виселяти з дорогих квартир у центрі міст на околицю. За підрахунками міжнародних експертів, в Україні 2 / 3 житлових будинків були побудовані в 60 - 70-і роки. Наприклад, у столиці зносити "хрущовки" і на їх місці будувати хмарочоси хочуть почати вже цього року. За зразок взяли російський досвід. У Москві за три роки знесли 80% "хрущовок". Там робили реконструкцію кварталів за такою схемою: за рахунок інвестора або державної програми будували будинок, переселяли туди мешканців з сусіднього старого будинку, останній зносили, а на його місці будували новий. І так по ланцюжку. Приблизно таку ж схему пропонує і новий Житловий кодекс України. Власникам квартир будуть пропонувати переселитися або в інше житло "в межах кварталів комплексної реконструкції застарілого житлового фонду або в межах суміжних з ними кварталів (мікрорайонів)".

Щоправда, уряд обіцяє переселяти мешканців не надто далеко і давати квартири не менші за площею.

"Ці люди отримують у квартири в новобудовах приблизно з коефіцієнтом 1:3 за рахунок нових коридорів, туалетів, ванних. Тому що, згідно з нашими нормативами, такого вже ніхто не будує і не може побудувати. Тому людина отримує повністю облаштовану, оброблену квартиру", - обіцяв екс-міністр регіонального розвитку і будівництва Володимир Яцуба.

Але, наприклад, в мегаполісах райони великі, а значить, відселяти зможуть на досить великі відстані.

Це лише мала дещиця статей законопроекту, які потребують доопрацювання. Інакше, на думку багатьох фахівців, уряд отримає новий Майдан.

www.zagorodna.com