Житловий просвіт: попит наздоганяє пропозицію

Агресивна депозитна політика призвела до надлишку ліквідності в банківській системі, і тепер кредитні установи намагаються прилаштувати акумульовані кошти, в тому числі в рамках довгих іпотечних програм, пише Комерсант.

При цьому великі обсяги неповернень за раніше виданими позиками змушують банки дотримуватися обережної тактики, вдаючись до досить жорстких умов кредитування. Однак найближчим часом, навіть незважаючи на невисокий попит, вартість таких кредитів знижуватися не буде.

На банківському ринку надлишок ліквідності - у жовтні загальний обсяг депозитів перевищив 400 млрд грн. Поступово це починає впливати на бажання кредитних установ видавати великі довгострокові позики.

За даними компанії "Простобанк Консалтинг", кредити на покупку нерухомості на первинному ринку можна отримати вже у 13 банків, у той час як півроку тому таких установ було всього п'ять. Отримати позику на покупку "вторічки" можна в 18 установах. Середня ставка за кредитами на п'ять років зараз досягає 21% річних. При цьому позики не під заставу вторинної нерухомості або без прив'язки до конкретного будівельного об'єкту пропонують лише Кредобанк і Ерсте Банк. Універсал Банк, БТА Банк і Марфін Банк кредитують нові об'єкти тільки під заставу вже наявної вторинної нерухомості.

Банкіри визнають, що основним обмежувачем для відновлення масового кредитування покупки житла є висока процентна ставка. "За ставкою 17-21% річних у гривні на термін 15-20 років, що є середнім умовою по ринку на покупку житла в кредит, важко масово кредитувати і обслуговувати заборгованість, оскільки далеко не кожен може осилити погашення значної суми кредиту за високою ставкою, - говорить директор департаменту розвитку роздрібного бізнесу Індекс-банку Тетяна Шаповал .- Таким чином, відновлення масового попиту на іпотечні кредити можливо, коли ставка по них досягне рівня 11-12% річних у гривні. Такі умови можливі лише за наявності у банків довгострокових ресурсів у національній валюті під 6-8% річних ".

Тим не менше зараз ставки за кредитами залишаються досить високими. Отримати позику строком на 20 років можна в банках "Київська Русь", Ощадбанку, ВТБ Банку. До 15 років кредитують банки "Форум", "Київ", Індекс-банк, а до 10 років - Ерсте Банк, БМ Банк, "Фінанси та Кредит" і Укргазбанк.

Початковий внесок, як правило, становить 30-50%. У ВТБ Банку при первинному внеску в розмірі 30% від вартості житла, що купується термін кредитування складе 10 років, ставка - 19% річних, при одноразовому внесенні 40% - 15 років і 18,5% річних, при 50% - 20 років і 18% річних відповідно. Банк "Хрещатик" надає лише кредити на термін до 3 років під 25% річних.

Останнім часом банки стали активно пропонувати плаваючу ставку на іпотечні позики. Так, в Ерсте Банку можна вибрати кредит з фіксованою або плаваючою процентною ставкою. Позика з фіксованою ставкою на придбання нерухомості на вторинному ринку на термін від 5 років пропонують під 19,99% річних, для кредитів на термін від 5 до 10 років включно процентна ставка складе 20,49% річних.

Плаваюча процентна ставка переглядається один раз на рік і залежить від розміру базової процентної ставки на дату перегляду. Зараз така ставка складає 16,3%. Плаваюча ставка заснована на макроекономічному показнику - облікової ставки НБУ, до якої додається маржа банку.

"Плаваюча ставка може переглядатися двома способами на вибір клієнта: щорічно або один раз кожні п'ять років. Наприклад, переглянута нещодавно ставка по кредитах на покупку житла на первинному та вторинному ринку становить 16,5% річних у гривні для клієнтів, які отримують зарплату або дохід на рахунок в Індекс-банку, та 19% річних у гривні для інших клієнтів ", - говорить Тетяна Шаповал.

Банки починають фінансувати і додаткові житлові програми. Нещодавно ВТБ Банк відновив програму дофінансування покупки житла, коли власних накопичень для поліпшення житлових умов недостатньо, що передбачає обмін з доплатою. Крім цього, кредитна установа стало пропонувати позики на споживчі цілі під заставу житлової нерухомості. За словами начальника управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександра Борщевич, попит на цей продукт зараз зростає і кількість заявок на іпотеку щомісяця подвоюється.


Ощадбанк реалізує програму забезпечення житлом громадян, які відповідно до законодавства мають право на його отримання, зокрема шляхом надання державної підтримки для будівництва та купівлі доступного житла. Процентна ставка - від 19% у національній валюті за стандартними умовами і 16% за програмою кредитування доступного житла.

Попит наздоганяє пропозицію

Банкіри відзначають, що іпотечні позики поки не користуються підвищеним попитом. "Основним фактором, що стримує попит на кредити, є зниження платоспроможності населення на тлі кризи. Крім того, після кредитного буму, що тривав останні кілька років, більша частина платоспроможного населення Україна виявилася обтяжена кредитними зобов'язаннями, і, відповідно, з боку таких клієнтів попит на позики також скоротився ", - говорить начальник управління методології, розробки та впровадження продуктів роздрібного бізнесу банку" Київська Русь "Вікторія Попович.

За словами директора департаменту роздрібного бізнесу БМ Банку Елли Дембовська, попит на іпотечні позики нижче, ніж на споживчі та автокредити, але все ж у порівнянні з більш ранніми періодами він збільшується. "Зростання обсягів видачі іпотечних кредитів стримує той факт, що розмір середньої заявки на іпотечний кредит перевищує 100 тис. грн, але далеко не всім потенційним позичальникам їхні доходи дають можливість отримати необхідну суму", - відзначає вона.

Проте нинішній попит істотно відрізняється від докризового іпотечного буму. Основна частина позичальників намагається скористатися впали цінами на нерухомість і поліпшити свої житлові умови. "Кредит беруть на відсутню частину суми після продажу старого житла. Основна категорія позичальників - \" середній клас плюс '.

Пропозиція банків по іпотечних кредитах на сьогоднішній день виглядає набагато більш консервативним, ніж до літа 2008 року, і поки буде користуватися обмеженим попитом. Воно значно відрізняється за вимогами до доходу клієнтів, розміром внеску власними засобами і встановлюваних процентної ставки за кредитом ", - зазначає Тетяна Шаповал.

Найбільше попит на іпотеку і раніше, відчувається в обласних центрах. "З початку відновлення кредитування кількість заявок щомісяця подвоюється. Найбільш відчутний приріст ми зареєстрували в жовтні. Початок надходити велика кількість заявок з регіонів. Найбільш активно, крім Києва, кредитуються Донецьк, Харків, Запоріжжя, Чернігів та Львів", - говорить Олександр Борщевич.

Кредити з перешкодами

На відміну від докризових часів, отримати кредит на житло зараз набагато складніше. "При розгляді питання про видачу кредиту враховуються доходи не тільки потенційного позичальника, але і всіх членів його сім'ї.

Якщо говорити про конкретні суми на одну людину, то для Києва дохід повинен бути не менше 9,1 тис. грн при сумі кредиту 250 тис. грн, для інших міст - від 4,5 тис. грн для кредиту на 120 тис. грн " , - розповідає член правління з роздрібного банківського бізнесу банку "Форум" Кшиштоф Кужьбік. Крім того, доходи повинні бути скоординовані з сумою щомісячного кредитного платежу.

"У наших скорингових програмах ми відштовхуємося не від мінімального доходу позичальника, а від співвідношення платежів за кредитом з цим доходом. Ми також аналізуємо постійні витрати клієнта: на обслуговування автомобілів, їжу, оплату комунальних послуг - після сплати кредиту потенційний позичальник повинен мати кошти на життя ", - відзначає начальник управління роздрібних клієнтів департаменту активних операцій банку" Київ "Тарас Блощаневич.

За словами директора департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси та Кредит" Сергія Шевченка, бажано, щоб після здійснення всіх перерахованих вище витрат у потенційного позичальника ще залишався запас грошових коштів, хоча б у розмірі 10% від його місячного доходу. У інших банків вимога до такого запасу набагато вище. "Позичальник повинен володіти достатнім співвідношенням доходів і витрат, які будуть необхідні для здійснення виплат за кредитом і відсотками. Сума обов'язкового платежу не повинна перевищувати 45% офіційного доходу", - говорить заступник голови правління Ощадбанку Антон Тютюн.

Пасивна залежність

Подальша вартість кредитних ресурсів на іпотеку безпосередньо залежить від ціни залучення банками локальних засобів. "У випадку продовження зниження ставок по депозитах ставки по кредитах також будуть падати. Але значного зменшення ставок за кредитами ми не плануємо, максимум на 1-2 процентних пункту", - повідомляє Вікторія Попович. За даними "Простобанк Консалтинг", самі довгострокові з пропонованих зараз депозитів - на 3 роки за ставкою 11,14% річних у гривні.

Враховуючи тенденцію ринку до зниження депозитних ставок, банкіри розраховують на аналогічне зниження ставок по іпотеці в майбутньому. "У жовтні минулого року ми починали кредитувати купівлю житла під 24,2-26% річних, зараз будуть діяти ставки 16,5% і 19%, - говорить Тетяна Шаповал.

- Якщо ставки за депозитами в національній валюті продовжать тенденцію зниження, то аналогічно поведуть себе і ставки по кредитах - будуть поступово зменшуватися, думаю, на 2-3 процентних пункту. Це дозволить нам значною мірою розширити попит на іпотечні кредити ".

Проте через серйозні наслідків фінансової кризи в найближчий рік пожвавлення іпотечного кредитування очікувати не варто. "Вітчизняний іпотечний ринок сьогодні стоїть, і якщо говорити про прогнози, то я не думаю, що пожвавлення відбудеться раніше 2012 року, - відзначає голова правління банку 'Юнекс' Андрій Яцура.

- Перша причина - низькі заробітні плати. Сьогодні позичальник не може показати нормальних доходів, багато хто взагалі залишилися без зарплат, а частина доходів пішла в тінь. Природно, банки не можуть розглядати клієнта з такими можливостями як потенційного позичальника ".

Крім того, серйозне падіння цін на нерухомість ускладнює для банків видачу позик з-за труднощів у оцінки застав. "У іпотеки немає ціни, до кризи вона була 'перегріта', а сьогодні впала вниз. А якщо немає ціни застави, то складно видавати кредит", - говорить пан Яцура.
Комерсант