Заставна квартира: доступна і небезпечна?

Кажуть, якщо купувати квартиру у невдачливого іпотечного позичальника або в самого банку, який квартиру вже конфіскував у боржника, то можна серйозно виграти в ціні. З іншого боку, купівля заставної квартири лякає: а раптом якісь невиконані зобов'язання колишнім господарем квартири впадуть на голову покупця?

За інформацією Марини Маркарова, керуючого партнера компанії MAYFAIR Properties, в кризу число угод із заставними квартирами виросло, але незначно - в середньому не більше, ніж на 5%. А Олександр Рюмін, директор Департаменту елітної нерухомості компанія «A-Realty Group», повідомив журналу www.metrinfo.ru, що число таких угод в його агентстві складає не більше 2-3% від загального числа. Едуард Буличов, керівник відділу вторинної нерухомості компанії «БЕСТ-Нерухомість» на Барикадній, оцінив частку операцій із заставним житлом в компанії на рівні 20-25%. Ірина Кажікіна, керівник іпотечної служби «РЕЛАЙТ-Нерухомість» назвала цифру - 7%.

Ріелтори постійно продають нерухомість, що знаходиться в заставі у банків, - це підтвердила Юлія Лур'є, керівник офісу «Добринінський» компанії «Інком-Нерухомість». І в більшості випадків мова йде про квартири, які реалізуються їх власниками з доброї волі. Наприклад, колись молодята купили однокімнатну квартиру по іпотеці, прожили в ній 2-3 роки, народилася дитина, стала потрібна двокімнатна, яка купується знову з використанням іпотечного кредиту. Тому однокімнатну квартиру потрібно продати.

Але у компанії також є клієнти, які змушені продавати квартиру, оскільки не можуть виплачувати іпотеку. В основному такі клієнти, не чекаючи звернень банків в колекторські агентства і суди, йдуть до ріелторів.

Але буває ще й продаж з примусу. Вона можлива, як уточнює Андрій Владикін, керівник Департаменту іпотеки і кредитів компанії «Стройтрест-Нерухомість», тільки у випадку тривалого прострочення іпотечних платежів - (більше 6-9 місяців). Зазвичай банки пропонують різні варіанти для погашення заборгованості - продовження терміну кредиту, відстрочка погашення основного боргу і т.д. Якщо жоден з варіантів не влаштовує клієнта, то квартира реалізується вже за судовим рішенням.

Ірина Кажікіна («РЕЛАЙТ-Нерухомість») звертає увагу на дуже важливий момент - без рішення суду агресивно вимагати від позичальника продажу його майна не можна: «якщо ж під« примусової продажем »розуміти дії кредиторів, колекторів та інших осіб, які змушують позичальника продати свою квартиру, то така угода, підпадаючи під норми статті 179 Цивільного кодексу РФ (угода, укладена під впливом погрози, при збіг важких обставин на вкрай невигідних умовах), надалі має всі шанси бути визнаною недійсною у судовому порядку ».

Чому залежить ціна

Заставна квартира цікава покупцеві, якщо її ціна нижче середньоринкової. Як уточнила Тетяна Воробйова, керівник підрозділу «Тверське» «Московського Агентства нерухомості», різниця може доходити до 25%. Адже в угоді крім сторін продавця і покупця в якості третьої сторони присутній банк, і трапляється, що умови диктує саме він.

Вартість заставної квартири залежить від того, наскільки критична у позичальника ситуація з банком-кредитором. Чим критичнішою - тим дешевше. Враховується сума загальної заборгованості з відсотками і штрафними санкціями, тривалість періоду, протягом якого позичальник не платить за кредитом та ін

Але, як зазначив, Андрій Банников, керівник Департаменту вторинного житла компанії «Азбука Житла», при добровільній продажу заставної квартири позичальник і банк найчастіше домовляються полюбовно: умови задовольняють обидві сторони.

І тут вже багато що залежить від професіоналізму ріелтора, що займається угодою. Юлія Лур'є («Інком-Нерухомість»), розповіла випадок, коли ріелтори купували для свого клієнта заставну трикімнатну квартиру в районі станції метро «Полежаевская» в будинку серії П-44Т. Продавав цю квартиру приватний маклер, який довго не міг знайти покупця на свій об'єкт, тому що всіх лякала схема угоди за участю банку. Проте пропозиція була вигідним: заставна квартира була куплена на 800 тис. руб. дешевше її ринкової ціни.

Експерт призвела й інший приклад угоди. У ній ріелтор виступав продавцем заставної квартири в Домодєдово і був зацікавлений продати її дорожче. Операція пройшла вдало, а клієнт отримав гроші в розмірі її ринкової вартості.

Інші фактори, що впливають на ціну - споживчі характеристики, зокрема, - розташування квартири і якість її ремонту.

Олександр Рюмін («A-Realty Group»), привів приклад продажу трикімнатної заставної квартири на вулиці Байкальська (метро «Щолківська»). Після розлучення позичальник вирішив її продати (вона була не єдиною). Великий попит на повністю обладнану меблями і технікою квартиру дозволив продати її за ринковою ціною за 12, 4 млн. крб.

Інший випадок з практики показує, що продаж квартири дешевше ринкової ціни теж може бути вигідною. На продаж був виставлений елітний пентхаус в районі Арбата. Ринкова вартість квартири була близько $ 6,2 млн, а щомісячний платіж банку - $ 100 тис. Кожен місяць експозиції об'єкта на ринку робив його дорожче на цю суму. З огляду на обмежений попит на такі пропозиції, продавець погодився продати пентхаус дешевше ринкової ціни - за $ 5,5 млн.

Проте бувають і такі випадки, коли позичальник виставляє квартиру на продаж дорого для того, щоб її взагалі не купили. Про таку «практиці» нам повідав Дмитро Овсянников, генеральний директор компанії «ІПОТЕК.РУ». Позичальник потрапляв у важке фінансове становище: втрачав роботу і допускав прострочення платежів по іпотеці. Через якийсь час з банку починали дзвонити позичальнику, а заразом і його друзям і родичам, вимагаючи погашення боргу. Щоб уникнути цього пресингу, позичальник приходив у банк і заявляв, що продає квартиру, щоб розплатитися за кредитом. Дзвінки припинялися, а через якийсь час, отримавши невеликий перепочинок, позичальник влаштовувався на роботу і поновлював платити по кредиту, як ні в чому не бувало.

Все, що ми розповіли вище, стосується добровільного продажу. Якщо вона неможлива, банку доводиться звертати стягнення на предмет застави у судовому порядку. У цьому випадку квартира виставляється на торги за вартістю, яку визначив банк. Як правило, вартість пропозиції набагато нижче ринкової. Якщо після того, як квартира буде продана і погашені борги банку, залишаються гроші, вони надходять у розпорядження позичальника. Якщо ж витрати банку покрити не вдається, то решта боргу стягується з позичальника через суд, - розповідає Андрій Банников («Азбука Житла»).

Як ми вже відзначали, примусовий продаж можлива тільки після отримання відповідного рішення суду через аукціони. Покупцеві необхідно переконатися, що таке рішення у банку є, і воно не оскаржене власником у законному порядку. При недотриманні цих умов, попередній власник має право відстоювати свої права в суді, каже Олена Саприкіна, заступник керівника департаменту елітної житлової нерухомості Delta estate.

Якщо вартість квартири не покриває кредит

У період кризи при продажу заставних квартир виникла додаткова складність: якщо на зростаючому ринку вартість закладеної квартири повністю погашала кредит, а зростаючий ранок дозволяв навіть залишитися в плюсі, то зараз сума кредиту отриманого до кризи може перевищувати вартість квартири. Як розповіла Тетяна Воробйова («Московське Агентство нерухомості»), в даному випадку те, як будуть проводитися розрахунки, залежить від умов кредитного договору.

На практиці в більшості випадків в якості додаткових ресурсів для остаточного погашення кредиту розглядається все майно позичальника. «Цей факт може стати неприємним сюрпризом, тому що більшість власників іпотечних квартир вважають, що у випадку неможливості оплати кредиту вони ризикують тільки закладеної квартирою », - підкреслює експерт.

Технологія угоди і схеми розрахунків

Угоди з заставним житлом регулюються ФЗ «Про іпотеку» та нескладні у виробництві. На думку Андрія Владикіна («Стройтрест-Нерухомість»), основна трудність полягає в тому, щоб синхронізувати дії декількох сторін: продавця, покупця, банку-заставодержателя, реєстраційної палати, нотаріуса і т.д.

Операції проходять за різними схемами взаєморозрахунку. Як розповіла Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), за однією з них покупець вносить грошову суму продавцю-заставника в якості авансу / завдатку в розмірі заборгованості (за відповідною угодою або попереднім договором). Продавець з цих грошей погашає заборгованість; отримує повідомлення банку про те, що всі зобов'язання за кредитним договором виконані і банк-заставодержатель не заперечує проти відчуження об'єкта нерухомості. Потім продавець-заставодавець і покупець підписують договір купівлі-продажу, після чого в Росреестра реєструється договір, перехід права власності, надається виписка з ЕГРП про зняття обтяження з квартири.

За іншою схемою покупець закладає в одну банківську комірку грошову суму за об'єкт нерухомості для продавця-заставодавця, в іншу банківську комірку - гроші в розмірі заборгованості для банку - заставодержателя. Потім продавець отримує від банку повідомлення про те, що зобов'язання за кредитним договором виконані, і банк згоден на відчуження майна.

Далі продавець і покупець здійснюють операцію купівлі-продажу; в Росреестра реєструється договір купівлі-продажу, перехід права власності, право власності. У кінці всіх маніпуляцій продавець і банк отримують доступ до банківських осередків.

Едуард Буличов («БЕСТ-Нерухомість» на Барикадній), проілюстрував технологію взаєморозрахунку на конкретному прикладі. Компанія продвала трикімнатну квартиру, що знаходиться в заставі у «Абсолютбанк». Схема розрахунків така: гроші покупця в день угоди закладаються в два осередки на ім'я власника: доступом до першої, з сумою залишку за кредитом, є підписаний та зареєстрований договір з обтяженням на ім'я покупця.

Ці гроші продавець передає банку в день реєстрації договору. Доступ до другої комірці, з грошима продавця (дельта, тобто сума, яку він вже виплатив банку і повертає її собі) - це зареєстрований договір і виписка з ЕГРП про зняття обтяження з квартири. «Обтяження з об'єкту нерухомості в реєстраційній палаті на сьогодні знімається за три дні і покупець не ризикує нічим», - запевняє експерт.

Розрахунок між усіма учасниками операції може статися й так: покупець підписує додаткову угоду до кредитного договору, на підставі якого він стає поручителем продавця. Так як покупець є поручителем, він погашає заборгованість продавця.

Банк видає повідомлення про те, що всі зобов'язання за кредитним договором виконані і він не заперечує проти відчуження об'єкта нерухомості. Після цього в Росреестра одночасно реєструється договір купівлі-продажу, перехід права власності, право власності і відбувається зняття обтяження. Всі нюанси щодо того, що покупець виступить поручителем продавця, а також схема оплати (частиною грошей погашається заборгованість, що залишилася частина передається продавцеві) повинні бути чітко прописані в попередньому договорі.

Витрати при операціях із заставним житлом більше, ніж при звичайній купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу та реєстрацію таких угод проводять уповноважені нотаріуси, тому витрати - безпосередньо залежать від їхніх тарифів. Якщо в договорі іпотеки обумовлений штраф або відсотки за дострокове погашення кредиту, доведеться заплатити і їх. Наприклад, за досвідом компанії «БЕСТ-Нерухомість» на Барикадній, фактична вартість процедури виведення з-під застави становить 6 тис. руб. (Держмито + оформлення). Цю суму, як правило, оплачує продавець.

Що ж до ризиків, то, як запевнила Тетяна Воробйова, («Московське Агентства нерухомості»), всі операції, що проводяться з квартирами, що знаходяться під заставою у банку багаторазово перевіряються. А Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), доповнює, що підстави для розірвання угод перераховані в Цивільному Кодексі. «При дотриманні норм закону, зокрема ФЗ« Про іпотеку », ризик визнання угоди недійсною та розірвання договору зводиться до нуля», - підкреслює експерт.

Резюме журналу www.metrinfo.ru

Судячи з коментарів фахівців ринку, угода з іпотечною квартирою, хоч і дещо громіздка, але не небезпечніше інших. Що ж стосується «дешевизни» заставних квартир, то це не зовсім так. Більшість об'єктів продається за ринковою ціною, хоча може появитися і варіант зі знижкою. Але в цілому покупці беруть «заставні» квартири, якщо вони їм підходять за всіма параметрами - не тільки за ціною, але і по розташуванню, якості, площі і т.д.
www.metrinfo.ru