Як обійти банк і отримати кредит?

Як отримати кредит на житло?
Огляд актуальних пропозицій на ринку іпотечного кредитування фізосіб за листопад-2010 включає в себе середні ставки за кредитами, стандартні і особливі умови отримання, а також опис "обхідних шляхів" і вивертів банків.

Про чинні умови іпотечних кредитів, основні вимоги до позичальників, а також про способи знизити ставку по іпотеці ЛІГА.Фінанси розповів Олександр Охріменко, президент Українського аналітичного центру.

Згідно з офіційними даними НБУ, за період серпень-жовтень 2010 фізичним особам биіо видані іпотечні кредити лише на 0,5 млрд.грн., З урахуванням пролонгованих кредитів. Це дуже мало, якщо врахувати, що загальна сума виданих кредитів фізичним особам комерційним банкам становить більше 217 млрд. грн. У чому причина такого низького рівня кредитування населення на купівлю нерухомості? Причин кілька, і вони в різній мірі впливають на процес кредитування.

Ставки по іпотечних кредитах

Той факт, що банки мають право кредитувати населення тільки в гривні, привів до того, що ставки по іпотечних кредитах дуже високі. Один з найбільших банків в Україні видає іпотечні кредити для населення за ставкою 28% річних.

Досить висока ставка, але вона фіксованого і єдина для всіх клієнтів. Багато банків декларують, що вони видають іпотечні кредити за ставками 17-19% річних. Але при більш детальному ознайомленні з'ясовується, що це - мінімальна ставка по кредиту. При видачі кредиту конкретному позичальникові ставка може збільшуватися з урахуванням ступеня його надійності та платоспроможності.

Для кожного конкретного позичальника ставка може змінюватися - залежно від його надійності і платежеспособностиОтдельные банки почали пропонувати іпотечні кредити за плаваючою ставкою. Дійсно, в США і країнах Західної Європи, як правило, іпотечні кредити видаються за плаваючою ставкою. Це вже склалася практика іпотечного кредитування. Але в України, на відміну від розвинених країн, кредит з плаваючою ставкою має істотну проблему.

У країнах Західної Європи як критерію оцінки вартості грошей на ринку використовуються показник LIBOR (London Interbank Offered Rate, Лондонська міжбанківська ставка пропозиції). І тоді плаваюча ставка для конкретного клієнта складається зі ставки LIBOR плюс кілька відсотків, виходячи з кредитної історії позичальника.

В умовах українського ринку немає настільки ефективного показника, як LIBOR. У результаті банки використовують різні моделі розрахунку плаваючої ставки. Одні банки за основу розрахунків беруть середню ставку по депозитах на термін одні рік, яка розраховується НБУ в середньому по всьому банківському сектору. Інші банки використовуються показником KIBOR (Kiev Interbank Offered Rate), який відображає середню вартість грошей на міжбанківському ринку.

Є й варіанти, де розрахунок плаваючої ставки здійснюється за складною формулою, де враховуються і поточні ставки по депозитах, які банк залучає. У будь-якому випадку, плаваюча ставка з урахуванням усіх перерахунків і розрахунків нижче 18% не буває, але це тільки для обраних клієнтів. У середньому для масових клієнтів вона знаходиться на рівні 22-26% річних у гривні.

Максимальні терміни кредитування

Більшість банків, які видають іпотечні кредити, декларують можливість отримання кредиту на строк до десяти років. Чотири банку обіцяють видати кредит на термін до двадцяти років. І три банки обіцяють видати іпотечні кредити на термін п'ять років. Але всі ці банки при визначенні терміну видачі кредитів враховують вік позичальника.

Більшість банків згодні видавати іпотечний кредит тільки особі, яка досягла віку 20 років, щоправда кілька банків вимагають, щоб позичальник на момент отримання кредиту мав вік мінімум 25 і навіть 27 років.

Вік потенційного позичальника обмежують періодом від 25 до 55 летПрі цьому всі банки обмежують вік отримання кредиту віком виходу на пенсію. Ряд окремих банків обмежують вік для всіх позичальників по іпотечних кредитах 50-ма роками. Вимоги за віком можна обійти, якщо поручителем по іпотечному кредиту буде особу віком до позичальника.

Початковий внесок

Розміри початкового внеску дуже сильно відрізняються в різних банках і програмах кредитування. Більшість банків вимагають, щоб позичальник сплатив самотужки не менше 30-40% вартості нерухомості, що купується за кредитні кошти. В окремих випадках банки погоджуються, щоб розмір початкового внеску склав не більше 10% від вартості майна, але за умови, що позичальник також надасть іншу заставу, бажано ліквідну нерухомість.

При оцінці розміру початкового внеску варто враховувати ту обставину, що цей розмір розраховується виходячи з вартості нерухомості, що купується, а розмір кредиту - із заставної вартості нерухомості. При цьому окремі банки встановили шкалу, що розмір кредиту не може бути більше 50% вартості заставної оцінки нерухомості. А на практиці дуже часто заставна вартість нерухомості нижча, ніж реальна вартість. Тому реальна сума початкового внеску значно вище, якщо вважати її від розміру застави і, відповідно, від розміру отриманого кредиту.

У яких випадках банки готові піти на поступки

Практично всі банки згодні знизити ставки по іпотечних кредитах, якщо позичальник сплатить 50% і більше нерухомості, що купується самостійно. Один з банків декларує, що згоден видати іпотечний кредит за ставкою нижче 10% річних за умови, що позичальник самостійно сплатить більше 75% вартості нерухомості, що купується. У цілому ж, якщо при отриманні іпотечного кредиту самостійно сплатити не менше 50% нерухомості, що купується, то можна розраховувати на відсотки по кредиту в межах 18-23% річних, залежно від банку.

Нижчу ставку за іпотечним кредитом можна отримати, якщо кредит брати на короткий термін до п'яти років. Так, один з найбільших банків при отриманні кредиту на термін до 15 років обіцяє базову ставку 22%, а при отриманні кредиту на термін до 5 років - всього 18%. Інші банки теж практикують такого роду пільгу, хоча зниження ставки по кредиту може бути не більше 2-3 п.п.

Знизити ставку можна за рахунок зменшення терміну кредиту або додаткового залогаВ рідкісних випадках банки готові йти на зниження ставки за іпотечним кредитом, якщо позичальник надає додаткову заставу у вигляді ліквідної нерухомості. При цьому можна отримати знижку за річним відсотку за кредитом на рівні 3-5 п.п.

Можна отримати іпотечний кредит за ставкою 18% і навіть 16% річних, якщо позичальник за ці гроші придбає у банку вилучене у іншого позичальника закладене майно. У цьому випадку банк погоджується, що первинний внесок може бути не більше 30%. Крім, того за такого роду кредитами, як правило, не стягуються додаткові комісії. Проблема полягає тільки в тому, що позичальникові доводиться купувати нерухомість за "старими цінами", які були до кризи. А в окремих випадках це не вигідно.

Можна отримати іпотечний кредит за ставкою 14-15% річних за умови, що позичальник придбає нерухомість в споруджуваному будинку, який будує кептивні (афільована) компанія банку. Такого роду пільгове кредитування поширюється тільки на окремі будівельні об'єкти, і дуже часто це нерухомість, яка знаходиться ще в стадії будівництва.

Шанси на пільги більше, якщо у вас є депозит у банку-кредиторі або бездоганна кредитна історіяВ одному з українських банків можна отримати іпотечний кредит за ставкою 3% річних. Для цього позичальник або його поручитель повинен розмісити в банку депозит на суму, еквівалентну сумі кредиту. Тоді банк гарантує, що його іпотечний кредит матиме розмір: ставка депозиту +3 п.п.

На 1-2 п.п. знижки може розраховувати позичальник, який буде отримувати іпотечний кредит в банку, де він вже погасив попередній іпотечний кредит - повністю, без затримок і проблем.

Маленькі хитрощі комерційних банків

Банки побоюються зниження цін на нерухомість, і тому вони при оцінці заставної ціни включають прогноз на можливе зниження ціни. У результаті, позичальникові доводиться за рахунок своїх коштів покривати різницю від можливого зниження цін на нерухомість.

Також банки почали практикувати індивідуальну комісію за оформлення кредиту. Раніше ця комісія була на рівні 1%, тепер, в результаті застосування індивідуального підходу, розмір комісії може вирости до 5% від вартості кредиту.

Кілька банків поміняли методику розрахунку комісії за оформлення кредиту. Якщо раніше вона вважалася виходячи із суми кредиту, то тепер вважається виходячи із суми кредиту плюс вся сума майбутніх відсотків по кредиту за весь термін його дії.

Серед основних прийомів банків - додаткові комісії за оформлення й обслужіваніеОтдельние банки стягують відсоток або фіксовану суму за підтримання позичкового рахунку. У відсотковому вимірі цей показник може бути не більшим 0,1-0,2%. Але він стягується кожного місяця і розраховується з суми виданого кредиту.

Однією з найпопулярніших прийомів банків залишається зарахування грошей на позичковий рахунок для погашення кредиту та виплати відсотків. Окремі банки беруть 1% від суми погашається іпотечного кредиту.

Банки також вимагають застрахувати об'єкт застави від можливого збитку. Традиційного пропонується страховка на випадок пожежі, яка, як правило, коштує не більше 0,3%. Окремі кептивні страхові компанії банків за такого роду страховки вимагають заплатити страховий платіж у розмірі 0,5-1%. Такого роду страхові платежі стягуються з усієї суми покупки нерухомості і оплачуються позичальником щорічно.

Окремі банки вимагають, щоб позичальники застрахували своє життя на випадок інвалідності та смерті. Розмір цієї страховки становить від 0,3% і розраховується від суми залишку по кредиту. При цьому такі страховки теж доводиться оплачувати щорічно.
ЛігаБізнесІнформ