Читайте також:
У Києві зростає попит на бюджетне житло на вторинному ринку
В умовах фактично "не працюючої" іпотеки, відсутності в країні "довгих" грошей і дешевих кредитів, в ролі інвесторів виступають самі домогосподарства, які потребують житла. На кошти фізосіб, які фінансують будівництво квартир , по суті утримується на плаву ціла галузь. Існуюча практика будівництва та подальшого продажу житла у власність, схоже, цілком влаштовує забудовників і чиновників.Перші отримують передоплату на роботи у майбутніх власників квартир, відпадає необхідність брати банківські кредити і витрачатися на відсотки. Життя чиновників теж істотно полегшується. Не треба створювати і контролювати роботу складних систем взаємодії між виробниками, споживачами житла і держінститутами, і так керувати процесом, щоб і будівельна галузь розвивалася, і всі категорії населення забезпечувалися житлом.
В сучасних умовах багато українців можуть лише мріяти про квартири, а галузь тим часом деградує , виявляється не здатною замінити і малу частку застрарілого житла новим. Ситуацію можна поліпшити, якщо поряд з будівництвом і продажем житла у власність організувати масове будівництво квартир для здачі в оренду. Це, звичайно, додасть клопоту чиновникам і забудовникам, але істотно розширить базу і джерела фінансування галузі. Громадяни, які зможуть вибирати-купувати квартири або брати їх в оренду, позбудуться від бід і негараздів.
Спростити - не значить поліпшити
Після гучного скандалу навколо компанії "Еліта-центр" та низки подібних стало ясно, що для ліквідації таких ганебних явищ у галузі необхідні зміни. Тоді вперше заговорили про необхідність будувати житло для здачі в оренду. Проте далі розмов справа не пішла. Будівництво орендного житла не влаштовує великих забудовників. Вони непогано влаштувалися на діючому нині ринку.
Важко знайти інший бізнес, де підприємці могли б використовувати для витягу прибутків не свої, і навіть не позичені гроші, а кошти дрібних інвесторів. І ці кошти часто використовуються настільки ефективно, що їх вистачає не тільки на виконання будівельних робіт, але і на чималий прибуток підприємцям, і навіть на хабарі чиновникам.
Тіньовий і "недорозвинений" ринок орендного житла (займає всього 4,8%) теж працює на будівельних "баронів", представники яких у всіх ЗМІ стверджують, що орендувати житло не вигідно, і єдиний вихід для безквартирних - інвестувати кошти на будівництво власних квартир. Але вони забувають уточнити, що орендувати квартиру дорого, тому ринок - тіньовий і спекулятивний, і попит набагато перевищує пропозицію. А ось досвід цивілізованих країн переконує, що масове будівництво житла, що здається в оренду, відразу істотно знижує вартість його найму.
Думка представників великого будівельного бізнесу в ході розрекламованої реформи 2011 р., більшість положень якої відображено в Законі "Про регулювання містобудівної діяльності", виявилося вирішальним. В нормативну базу внесено лише "косметичні" зміни, які не зачепили її основу.
Якщо посилення держконтролю при будівництві об'єктів 4-ї і 5-ї категорій позитивно вплинуло на якість робіт, знизивши ризики інвесторів, то спрощення правил будівництва, скасування реєстрації невеликих об'єктів будівництва з лишком перекрили зниження зловживань. Забудовники невеликих 3-4-поверхових будинків на 30-50 квартир на продаж отримали можливість будувати їх, де завгодно і як завгодно.
Через два роки після розрахунків з забудовником інвестори з Ірпеня по вулиці Полтавській дізналися, що для дому, куди вони вселилися, навіть земельну ділянку не був виділено, узаконити об'єкт неможливо, тому що його розмістили на каналізаційних мережах. Після розглядів, в т.ч. і в судах, будинок вирішено знести. Мешканці-інвестори, потерпілі не зі своєї вини, залишилися ні з чим.
Під Києвом, у доповнення до будівництва житла в заповідних лісах, багатоповерхівки стали зводитися... на садових ділянках. Забудовники під виглядом будівель для особистих потреб зводять будинки в кілька поверхів і пропонують інвесторам купити в них квартири всього за 54 тис. у.о. При цьому, необхідних для постійного проживання комунікацій найчастіше не передбачено, а їх зведення, як правило, неможливо. Якщо подібна практика буде розвиватися і далі, то квартали житлових будинків можуть виникнути в найнесподіваніших місцях. В таких умовах генеральні плани населених пунктів втрачають свої нормативні функції.
Житловий ринок все більшою мірою набуває ознак барахолки, де спритність рук і витонченість маніпуляцій замінюють якість і навіть наявність такого дорого товару, як квартири. При цьому шахрайські прийоми продажем квартир не закінчуються. Відпрацьовані і випробувані схеми переносяться в сферу комунально-житлового обслуговування.
На цьому грунті процвітають ті ж великі забудовники, доповнюючи прибутковість квартирного бізнесу участю в комунальному обслуговуванні побудованих багатоповерхівок. Деякі з підприємців, створюючи приватні ЖЕКи, не упускають можливість підняти ціни на комунальне обслуговування, збільшуючи їх у два-три рази. Керівник програм громадської мережі ОПОРА Тетяна Бойко радить новоселам (навіть після взаєморозрахунків з забудовником та вселення) не розслаблятися. Саме в цей час, попереджає вона, на них може обрушитися град проблем.
Причини знайдуться. Або комунікації виявляться ненадійними, або нав'язаний забудовником ЖЕК покаже свій норов, непомірно збільшивши ціни за обслуговування. Порушення законодавчих прав співвласників багатоповерхівок, вважають в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, які придбали масовий характер.
За даними цієї організації, тільки в столиці від зловживань приватних ЖЕКів (переплати, низька якість послуг) щорічно страждають мешканці понад 40 тис. квартир. Ці жорсткі оцінки підтверджуються й даними Академії ЖКГ. Майже кожен з 68 приватних ЖЕКів столиці, які обслуговують понад 300 багатоповерхівок (близько 75 тис. квартир), допустили самоуправство, не погодивши тарифи в Київраді. У результаті збитки жителів за рік становили десятки мільйонів гривень.
Купувати або наймати?
Феномен житлових пертурбацій 90-х рр. минулого століття, коли держава, по суті, усунулася від вирішення проблеми, і порятунок безквартирних стало їх особистою турботою, занадто затягнувся, і тепер приносить не тільки біди інвесторам, але й істотно гальмує розвиток житлової галузі. Нинішня система будівництва житла - не благо, а біда і для економіки.
Галузь, яка за визначенням повинна бути локомотивом економіки, тягне жалюгідне існування. У Всеукраїнській спілці виробників будматеріалів (ВСВБ) оприлюднили сумну статистику - останнім часом в Україні за рік (в розрахунку на людину) будується в середньому... 15 кв. см. житла.
Голова наглядової ради ВСВБ, екс-мер Києва Іван Салій вважає, що лише для заміни зношеного житла темпи будівництва нового повинні бути на порядок вище. На його думку, участь держави у фінансуванні будівництва житла, яке нині, за його підрахунками, коливається в межах 0,3-0,8%, має значно зрости. І справа не тільки у фінансуванні. Не менш важливо обрати ефективну стратегію розвитку галузі.
Навіть частковий перехід на будівництво орендних будинків здатний істотно змінити ситуацію на житловому ринку. В нових умовах можливості забудовників і чиновників зловживати довірою людей будуть обмежені.
У шукаючих дах над головою з'явиться вибір - купувати квартири у власність, пройшовши складний і ризикований шлях дрібного інвестора, або взяти готове житло в найм, попередньо оцінивши співвідношення ціни і якість пропонованого товару. При цьому з'явиться нове, причому постійне джерело фінансування у вигляді відрахування частини орендної плати на будівництво нових квартир, що, в свою чергу, дозволить нарощувати темпи будівництва житла.
На Заході один час вважали, що забезпечення населення житлом - справа бізнесу, і державі не слід втручатися в процес. Але після подальших перманентних житлових криз підхід змінився.
І тепер ставка робиться на розвиток орендних сегментів - як соціального, так і комерційного житла - з наданням учасникам ринку бюджетних субсидій і податкових пільг. У країнах ЄС, при тому, що там і населення набагато багатше, ніж в Україні, і є ефективне іпотечне кредитування, більше третини домогосподарств користуються орендним житлом. У Великобританії - 3,7 млн орендних квартир, Франції - 4,1, Німеччині - 1,8 млн.
У Нідерландах - більше 30% домогосподарств користуються орендним житлом. Тут, крім забудовників та держави, на житловому ринку важливе місце посідають великі житлові корпорації та асоціації. Вони є основними постачальниками житла - як в комерційному, так і соціальному сегментах. При цьому щороку будують не менше 25 тис. квартир, що дозволяє постійно, в середньому не більш ніж через три десятки років, оновлювати використовуваний житловий фонд. Своєчасна заміна застарілого житла на нове забезпечує конкурентоспроможність компаній.
Дрібні фірми, що пропонують в основному старе житло, займають незначну частину ринку. В результаті країна, оновлюваність житла і рівень його комфорту, займає одне з перших місць у Європі. Притому орендна плата невисока і диференційована в залежності від рівня доходу мешканців. Прибутковість структур, що займаються житлом, жорстко контролюється державою і громадськістю. Рівень рентабельності комерційних структур у житловому сегменті не може перевищувати 10%.
В Росії ще кілька років тому ситуація з житловим будівництвом мало відрізнялася від українських реалій. Проте останнім часом, переконавшись, що тільки на кошти населення житлову проблему вирішити не вдасться, наші сусіди почали готувати законодавчу і нормативну базу, що дозволяє поряд з будівництвом квартир у власність будувати і орендне житло, в т.ч. комерційне.
Експерти відзначають перспективність спеціальної іпотеки , що дозволяє направляти значну частину орендної плати на будівництво такого ж виду житла , створюючи постійні джерела фінансування. Щоб підштовхнути чиновників на місцях до системної роботи , затверджено нормативи зростання орендного житла. До кінця 2015 р. його частка в загальному обсязі введеного в регіонах житла повинна скласти не менше 7,4% , до кінця 2017 - 8,8 , а до 2020-го - досягти 10 %. У Білорусі в найближчі п'ять років заплановано довести щорічне будівництво орендного житла до 1 млн кв м.
Болівар всіх не повезе
У бідній країні , якою є Україна , упор на будівництво орендного житла може дати особливо значимий ефект . Вже дуже невелика у нас частка заможних людей, що мають можливість інвестувати в будівництво квартир , відразу виклавши забудовнику навіть кілька десятків тисяч доларів. Але до недавнього часу будь-які пропозиції готувати нормативну базу для переходу на такий вид житла відкидалися з порога . Тепер , відчувши недобре в сфері реалізації готових квартир , деякі забудовники демонструють готовність до такого переходу , за умови , що держава запропонує пільги. Однак цього не відбувається , та й прийняття необхідних заходів відкладається на невизначений термін .
Тим часом, навіть та невелика кількість житла , що ввели в експлуатацію переважно за рахунок коштів населення , після короткочасного ривка , викликаного амністією самобудів , має тенденцію до скорочення. І утримується лише завдяки заходам, що приймаються самими забудовниками : при жорсткій конкуренції для залучення інвесторів вони йдуть на скорочення першого грошового внеску , пропонують безвідсоткові розстрочки платежів на один- три , а то й на п'ять років. Якщо рік -два тому таке дозволяли собі тільки великі гравці , то сьогодні на це йдуть всі , хто не хоче залишитися без замовлень . Правда , останнім часом і ці заходи вже не завжди допомагають. У деяких забудовників з'явилися проблеми навіть з реалізацією готових квартир.
Випадки заморожування і так дефіцитних житлових коштів - не рідкість. Інтернет переповнений оголошеннями про акції . Окремі компанії , мотивуючи свої дії , хто як може - бажанням порадувати інвесторів власним ювілеєм або зробити їм подарунок до наступаючого нового року - пропонують 5-10 і навіть 15 - процентні знижки на раніше озвучені ціни продажу квартир.
Насправді , це вимушені заходи , що свідчать про те , що з реалізацією частини квартир у власність виникли проблеми. І , судячи з усього , питання " зайвих " квартир у країні з дефіцитом житла буде і далі загострюватися. На жаль , Болівар , тобто дрібний інвестор , втомився . І фінансувати - кредитувати всю галузь - не в змозі. Звичайно , до вирішення проблеми можна підключити забудовників , спонукавши їх здавати непродане у власність житло в найм. Але , на жаль. Для такого кроку не створено ні відповідного механізму , ні законодавчої бази . А без чітко встановлених правил ніякої власник в масовому порядку віддавати квартири в найм не ризикне .
Розширення масштабів житлового ринку шляхом будівництва орендного житла позбавить інвесторів від багатьох неприємностей і ризиків , приверне нових гравців. Є два сценарії розвитку подальших подій , вважають більшість експертів. Вітчизняні забудовники , орієнтуючись лише на кошти дрібних інвесторів , можуть втратити бізнес , віддати його на відкуп іноземним компаніям, що мають , на відміну від вітчизняних , доступ до " довгих грошей " . Другий , більш оптимістичний , полягає в тому , що стане розвиватися орендний сегмент за активної участі держави - як у плані фінансування і кредитування , так і організації справи . Важливо враховувати , що орендна складова житлового ринку працює на підвищення мобільності населення і є стратегічно важливою складовою для благополуччя країни.
Коментар експерта
Дмитро Шостя , начальник відділу продажів РК Park Stone :
- Будівництво орендного житла забудовникам поки невигідно. У першу чергу , через великий термін окупності інвестицій . Повернення кількох мільйонів доларів , які необхідно вилучити з обороту , можливий мінімум через 10-12 років за умови , що ринкова вартість і квартири, і оренди буде залишатися незмінною або буде пропорційно рости , а завантаження " орендного будинку " буде близька до 100%.
Повернути кошти швидше вийде тільки при підвищенні орендної плати, або якщо здешевити проект за рахунок менш якісних будматеріалів. Але все це вже буде нецікаво потенційним орендарям.
Зведення доходних будинків може бути цікаво великим промислово - будівельним компаніям повного циклу з потужностями з виробництва будівельних матеріалів. Але для більшості забудовників раціональніше поки будувати під продаж . А ресурси , які планується пустити під будівництво орендного житла , держава могла б спрямувати на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами - громадянам і по комерційних позиками під забудову - будівельним компаніям.
www.zagorodna.com
Коментарі