Читайте також:
Як правильно оформити спадщину: покрокова інструкція
Найчастіше рішення дарувати , заповідати або оформляти договір купівлі -продажу приймається залежно від наступних витрат . Якщо учасники в близькій спорідненості , то з точки зору економії краще укласти договір дарування .З чого вибираємо ?
Відразу обмовимося . Між близькими родичами договір купівлі -продажу застосовується досить рідко. Жодних переваг для подружжя , батьків , дітей (включаючи усиновлених ) , дідусів , онуків і інших родичів договір купівлі -продажу не має. Хіба що за винятком термінів оформлення : покупець за договором купівлі -продажу всього через місяць після подачі документів на державну реєстрацію може стати повноправним власником житла . Для вступили в цивільний шлюб дарування теж не підходить - краще грамотно скласти договір купівлі -продажу. В іншому для близьких родичів купівля-продаж не кращий варіант. Придбана за договором купівлі -продажу квартира буде спільною власністю подружжя , і в разі розлучення ваша половинка може претендувати на рівну частку «подарунка» . При укладанні угоди купівлі- продажу між близькими родичами неможливо здійснити майновий податкові відрахування . На відміну від заповіту або дарчої власник, який володіє нерухомістю менше трьох років , буде зобов'язаний заплатити податок на доходи фізичної особи при вартості об'єкта вище мільйона рублів. Якщо ж реальної оплати , тобто передачі грошей , за договором купівлі -продажу не відбувається , то угода визнається нікчемною ( удаваною ) . Власне , саме тому у відношенні близьких родичів вона і не застосовується.
Найбільш часто використовуваними інструментами у взаєминах близьких родичів по частині передачі нерухомості залишаються договір дарування і заповіт . В обох цих випадках відсутній факт передачі грошових коштів , а отже , купівлею- продажем це не є .
На думку Олени Василевської , люди часто плутають дарування із заповітом , не розуміючи суті цих угод: « І в тому і в іншому випадку власник передає свою нерухомість іншій людині безоплатно. Розрізняються дві ці процедури моментом переходу права власності на майно » . За заповітом нерухоме майно переходить у володіння спадкоємця тільки після кончини власника . У випадку ж з договором дарування - відразу після реєстрації. Крім того , заповіт має бути завірене у нотаріуса , тоді як при оформленні дарчої це не обов'язково. В іншому вибір , дарувати або заповісти , залежить від сімейних обставин , від відносин між родичами.
Чому подарунок краще ?
На думку заступника директора АН « Бекар » Леоніда Сандалова , схема з даруванням найчастіше використовується між близькими родичами , оскільки за законодавством вони можуть не виплачувати податок. Якщо ж договір дарування оформляється між « неспорідненими душами» , то необхідно буде заплатити податок на дохід фізичної особи з балансової вартості квартири. «Другий варіант , коли використовувати даний вид договору досить вигідно , - це купівля кімнати або частки в квартирі » , - вважає експерт.
У цілому , договір дарування має низку незаперечних переваг навіть перед заповітом.
До достоїнств дарування в першу чергу варто віднести рівень оподаткування та вартість оформлення , яка нижче в порівнянні з процедурою успадкування. У випадку з близькими родичами законом не передбачений ПДФО та скасовано податок на майно, що переходить у порядку дарування . Внести потрібно лише держмито за державну реєстрацію права на нерухомість і за реєстрацію договору дарування . Далекі родичі та особи , які не перебувають у родинних зв'язках , платять ПДФО - 13% від отриманого доходу .
«Теоретично ціну на подарунок встановлює дарувальник , який може вказати будь-яку суму , наприклад один рубль. Однак це дасть привід для суперечок з боку податкової , тому більшість воліє уникати подібних дій » , - зауважує Володимир Спарак , заступник генерального директора АН « АРИН ».
Юристи відзначають , що договір дарування - це найменш оспорімий документ. Відміна дарування близьким родичам трапляється вкрай рідко. Крім усього іншого , для договору дарування потрібна мінімальна кількість документів ( не знадобляться навіть виписка з особового рахунку та передавальний акт). Угоду можна здійснити у простій письмовій формі. При цьому обдаровуваний може відразу заселитися в квартиру або продати її - не вимагається чекати шість місяців , як у випадку оформлення спадщини або смерті власника при заповіті. Це дуже добре для того , кому призначений «подарунок» , а от для самого дарувальника - не завжди .
Після підписання договору дарування об'єкт буде належати виключно прийняв дар особі. На нього не поширюється правило спільної власності подружжя , відповідно, розпоряджатися подарованої нерухомістю зможете тільки ви особисто , а не ваша улюблена половинка . Дуже важливо , що при даруванні незастосовне право переважного придбання. Наприклад , власник частки в квартирі у разі , якщо у нього виникає бажання цю частку подарувати , не зобов'язаний пропонувати переважне право купівлі іншим співвласникам цього житла .
Втім , і у разі укладення договору дарування може виникнути ряд проблем.
Коли подарунок не в радість
Насамперед , дарувати нерухомість заборонено від імені малолітніх та недієздатних громадян. Не вітаються і подібні подарунки держслужбовцям , якщо настільки дороге підношення пов'язано з їх посадовим становищем та виконанням своїх обов'язків . Не вийде подарувати квартиру працівникам виховних і лікувальних закладів чи установ соцзахисту від імені людей , які перебувають там на лікуванні , вихованні або змісті . Незаконним буде визнано договір дарування між комерційними організаціями .
Кожен власник житла , бажаючий подарувати його кому б то не було , повинен розуміти , що після підписання відповідного договору обдарований стає повноправним власником подарованої нерухомості і може виселити дарувальника в будь-який момент . « Нерідко люди звертаються до суду з проханням визнати договір дарування недійсним . Наприклад , вони хотіли передати квартиру у спадок , але , не розібравшись у всіх тонкощах , підписали замість заповіту договір дарування , тим самим позбавивши себе майна . У таких випадках довести , що людина помилявся , дуже складно , майже неможливо , - зауважує Олена Василевська. - А от скасувати дію заповіту простіше , відвідавши нотаріуса та переписавши документ або склавши новий на користь іншої особи ».
Теоретично договір дарування теж можна піддати сумніву. Не виключено , що суддя візьме до уваги втрату здоров'я і зміна рівня життя дарувальника в гіршу сторону в результаті дарування власності . Або в процесі судового розгляду будуть доведені протизаконні дії обдаровуваного по відношенню до дарувальника . Іноді в якості доказової бази для скасування дарування можуть прийняти дії обдаровуваного по відношенню до подарованої власності , що ведуть до її пошкодження або втрату.
На практиці найпопулярнішим випадком , коли суд за фактом може стати на бік тих , хто виступає за скасування дарування , - це стаття 177 ЦК РФ ( недійсність угоди , укладеної громадянином , не здатним розуміти значення своїх дій або керувати ними ) . Зазвичай в цій ситуації в якості заявників виступають прямі спадкоємці - діти дуже похилого або вже померлого дарувальника. Якби не було договору дарування , спадщина серед дітей було б розділено в рівних пропорціях. Проте договір дарування був оформлений тільки з одним з дітей . Обділені діти в такому випадку посилаються на недієздатна стан дарувальника. В якості доказів використовуються висновок психіатричної судової експертизи , медична документація , свідчення свідків у справі , фотографії і відеозаписи , документи соціальної служби і т. д. І все ж більшість експертів впевнені : опротестувати грамотно складений і підписаний обома сторонами договір дарування надзвичайно складно.
Популярні подарунки
Спеціаліст « Адвекс . Нерухомість »відзначає два найбільш популярних випадку передачі нерухомості за договором дарування . По-перше , у складних ситуаціях , коли сусіди по комунальній квартирі шантажують продавця кімнати своїм переважним правом покупки. У таких обставинах зазвичай практикують « двоетапну операцію ». Спочатку покупцеві дарують частку в кімнаті , а потім продають все інше як новому власнику , що має рівні права з усіма іншими.
У другому випадку мова йде про розподіл спадку між дітьми. Приміром , у жінки є дочка і питущий син - інвалід. Мати заповіла квартиру дочки , але після вступу заповіту в силу син отримав дві третини від половини житлоплощі як непрацездатний спадкоємець . У цій ситуації матері і дочки розумніше було укласти договір дарування . На думку Володимира Спарак , в історії з кімнатами в комуналках або з передачею частини квартири договір дарування - іноді вимушений захід . «Якщо для укладення договору купівлі -продажу необхідно зібрати відмови від переважного права купівлі , то при укладенні договору дарування цього не потрібно » , - каже він.
Анна Горбенко , консультант Комісії з нерухомості Товариства споживачів Санкт -Петербурга і Ленінградської області , до найпопулярніших варіантам переоформлення власності за допомогою дарування відносить договір між родичами , наприклад , коли бабуся дарує квартиру онуку . « Однак іноді дані договори застосовуються для прикриття операції купівлі -продажу : щоб не було потрібно дотримуватися право переважної покупки або щоб не платити прибутковий податок з продажу ( якщо квартирою власник володіє менше трьох років) » , - зазначає експерт. У цілому , договір дарування - це оптимальна форма передачі нерухомості між близькими родичами. Оскаржити його досить складно , хоча все залежить від ситуації. І консультація хорошого юриста не зашкодить.
www.zagorodna.com
Коментарі