Житло за 30 тис. руб. за кв. м: чи є воно в містах Підмосков'я?





Google+
04.10.2010 15:34
Статті про нерухомість | Житло за 30 тис. руб. за кв. м: чи є воно в містах Підмосков Як відомо, ціна в 30 тис. руб. за кв. м була неодноразово оголошена (як на урядовому рівні, так і різними експертами) доступним житлом. І ми вирішили розібратися: а чи існують такі ціни на міські квартири де-небудь поблизу?

Зрозуміло, що навряд чи варто шукати їх в самій Москві й у Близькому Підмосков'ї - тут звертаються принципово інші гроші. А от міста, що знаходяться від Москви на більшій відстані, то саме Середня і Дальнє Підмосков'ї - порадує воно «доступністю» житла?

Життя за 101-м кілометром

Про ціноутворення на нерухомість у Московській області можна написати дуже багато, але - якщо у двох словах - то вирішальний чинник один: відстань до столиці. У містах, звідки ще можна їздити щодня на роботу до Москви (тобто годину-півтора на електричці) на ринок сильно тиснуть «московські» гроші - вони і штовхають ціни вгору.

Там 30 тис. руб. за кв. му - вже давно нездійсненна мрія. А певний нами рівень можливий тільки в тих населених пунктах, які «замкнуті в собі», і основну масу покупців складають місцеві мешканці, котрі прийшли на ринок з заробленими тут ж грошима. Але і в цьому випадку, попереджає Сергій Кушменюк, генеральний директор Інвестиційного агентства нерухомості «Кондра», названа ціна - це найнижчий рівень, на який можна придбати тільки самі малоліквідні варіанти.

«Виходячи з бюджету в 30 тис. руб. за кв. м, слід розуміти, що придбаєте ви «канарку за копійку» з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками, - повністю погоджується Сергій Грудолов, провідний аналітик ФСК «Лідер». - Населений пункт розташований в кращому випадку в 1,5-2 годинної доступності від Москви. Виявиться він, швидше за все, не найсприятливішим з точки зору екологічної, криміногенної та соціальної ситуації. Набір інфраструктури навколо буде самим мінімальним, причому всі ці об'єкти опиняться побудованими півстоліття тому ».

У загальному і цілому, квартири за шукані гроші ми виявили в основному на відстані більше 100 км від МКАД, і переважно на схід і південний схід - ці напрямки традиційно відомі своєю дешевизною. Ближче - якщо і є, то тільки в містах з яскраво вираженими проблемами. Приміром, Єгорьєвськ (80 км на схід від МКАД), який за останні 10 років втратив майже 10% свого населення.

Резерви економії: старість не радість ...

Якими ж будуть об'єкти за настільки привабливими цінами? Якщо брати вже готові (тобто вторинний ринок), то тут гарантовано вийде тільки житло старе. "В основному в двоповерхових будинках, рідше - п'ятиповерхових», - лаконічний Олександр Мазурик, керівник відділу продажів новобудов Підмосков'я компанії «Est-a-Tet».

«З великою часткою ймовірності можна стверджувати, що будинок буде характеризуватися значною (понад 80%) ступенем зносу, - розвиває ту ж думку Сергій Грудолов (ФСК« Лідер »). - Квартира потребує як мінімум косметичного ремонту, а наявність постійного гарячого водопостачання і щодо справних комунікацій можна вважати великою удачею ».

В якості прикладів експерт наводить квартиру у Воскресенську - дві кімнати, 43 кв. м, у чотириповерховому будинку будівлі 30-х років минулого століття - і все це за 1,3 млн. руб. Або однокімнатна квартира в п. Іллінське (Волоколамський район, 130 км від МКАД) у двоповерховому бараку - за 1 млн. руб.

«Незважаючи ні на що, такі пропозиції дуже затребувані, - зазначає Сергій Грудолов. - Покупців часто цікавить можливість придбання постійної підмосковній реєстрації. Крім того, багато хто сприймає подібне житло як тимчасове ».

Завершуючи розмову про підмосковному ветхому житло, варто відзначити його важлива відмінність від московського. У столиці п'ятиповерхівки досить активно зносилися і зносяться, вселення в таку квартиру означає, що в якісь доступні для огляду терміни (5-10 років) у вас є шанс перебратися у сучасне житло.

У Підмосков'ї не так: програми розселення діють всього в лічених містах, і їм за масштабами далеко до московських. Пояснення просте: у Москві нових місць під забудову не вистачає, і розселення старого будинку є для забудовника часом єдиною можливістю отримати жаданий ділянку. В області ситуація принципово інша, вільної землі там багато. Так що висновок, на жаль, такий: у старому будинку, який купите ви, постаріють і помруть наші праправнуки.

... Або «незрозуміла» молодість

Інший загальновідомий резерв економії - житло, що будується. «Квартиру і за 30 тис. руб. за кв. м знайти реально, - вважає Сергій Лушкін, директор з маркетингу та продажу ТОВ «Квартал Естейт». - Однак це буде об'єкт на ранніх етапах будівництва. Покупцям варто дуже уважно поставитися до подібних пропозицій і врахувати можливі ризики ».

«Вірогідність того, що будівництво буде заморожено, досить велика, - повністю погоджується Сергій Кушменюк (« Кондра »). - Тому вкладатися в таке будівництво можна порадити тільки в тому випадку, коли девелопером є надійна компанія і договір реєструється відповідно до ФЗ-214 ».

«За ціною до 30 тис. руб. за кв. м можна підібрати квартиру в дуже обмеженій кількості об'єктів, - вважає Наталя Бланкова, маркетолог компанії «Пересвет-Інвест». - Основна маса пропозицій припадає на одну з новобудов у Подільському - там за фіксовану ціну квадратного метра продають різні типи квартир, загальна вартість об'єктів складає 1,0-2,3 млн. руб. Але це етап котловану ».

Тим не менше, пропозиції є - і деякі з них цілком надійні. «У Електрогорськ (75 км на схід від Москви) вже побудований і зданий в експлуатацію 10-поверховий монолітно-цегляний будинок, - каже Ольга Гусєва, керівник відділу маркетингу Керуючої компанії« Домобудівник ». - У ньому зараз залишилася у продажу всього одна квартира - площею 103,3 кв. м за ціною 27 550 руб. за кв. м ».

Трохи дорожче, 35 483 руб. за кв. м, продаються квартири в іншому готовому об'єкті - ЖК «Театральний» у центрі Орєхово-Зуєва. Будинок - 10-поверховий великопанельний, мінімальна вартість однокімнатної квартири становить 1,58 млн. руб. Від 33 275 руб., Продовжує Ольга Гусєва, коштують квартири у другій черзі ЖК «Бриз» - він також знаходиться в Орєхово-Зуєво і практично побудований - здача ГК запланована на I кв. 2011 року.

Експерти аналітичного центру «Індикатори Ринку Нерухомості IRN.RU» називають об'єкт у місті Електровугілля - ЖК «Світле місто». За даними дослідженні «Весь ринок новобудов Московського регіону за 1-2 кв. 2010 року. Порівняльний аналіз », проведеному в червні-липні 2010 року, саме на цьому об'єкті була зафіксована мінімальна вартість житла. Вартість 1 кв.м. в будинках першої черги становила 30-40 тис. руб., середня ціна квартири була на рівні 2-2,5 млн. руб. Уточнимо, що мова йшла про міста, розташованих не далі 30 км. від МКАД.

Про це ж об'єкті говорить і Олександр Мазурик («Est-a-Tet»). На думку експерта, низька ціна пояснюється не зовсім вдалим місцем розташування новобудови - посеред промзони.

Трохи більше

Для Підмосков'я більш реалістичною є інша ціна квадратного метра - на рівні 45-50 тис. руб., Вважають наші експерти. Якщо відштовхуватися від неї, то можна знайти значно більше пропозицій. «Ціна досить комфортна, - зазначає Сергій Кушменюк (« Кондра »).

- Якщо говорити про готові об'єкти, то в Близькому і Середньому Підмосков'ї це будуть в основному будинку не в найзручніших місцях і в будинках типової радянської забудови 50-80 років. А в Далекому Підмосков'ї це ціна нормальної квартири в хорошому місці і можливо навіть в сучасному будинку. Але знову-таки, кожен напрям і кожне місто індивідуальний ».

Марія Рязанова, менеджер відділу реклами і маркетингу компанії «Атлант Інвест», наводить приклади продаються за такими (і схожим) цінами новобудов. У Балашисі (мікрорайон «1 Травня», всього 500 м від МКАД) вартість 1 кв. м складає від 54 тис. руб. за кв. м; в мкр.

«Сакраменто» (теж Балашиха, але вже 13 км від МКАД) об'єкти малоповерхового будівництва скоро з'являться у продажу за ціною від 50 тис. руб. за кв. м. Мікрорайон «Солнцево Парк» (9 км від МКАД по Боровському шосе, д. Пихтін) - від 46,8 тис. руб. за кв. м. Мкр. «Катюшка» (близько Лобні, 15 км від МКАД) - від 43 тис. руб. за кв. м. У ЖК «Малахіт» (9 км від МКАД на схід, близько п. Малаховка) вартість 1 кв. м - від 47 759 руб. У новобудові в п. Острівці (Раменський р-н, 14 км від МКАД) - від 43 тис. руб. за кв. м.

Алла Мороз, Директор Департаменту з продажу нерухомості компанії «Еталон-Інвест» вважає, що з огляду на реалії ринку, ті компанії, які готові йти назустріч своїм клієнтам, роблять для них максимум можливого - пропонують особливі умови, проводять акції, дарують знижки.

Так, компанія «Еталон-Інвест» пропонує «довгу розстрочку» покупцям квартир в житловому кварталі «Смарагдові пагорби» в Красногорську. Ця розстрочка діє не тільки до здачі будинку (4 квартал 2011), але і протягом двох років після здачі. На дво-і трикімнатні квартири зараз діє сезонне пропозиція, за яким ціна квадратного метра дорівнює 55 тис. руб.

Резюме від журналу Metrinfo.ru

«Мед - це дуже вже дивний предмет ... Якщо він є - то його відразу немає!», - Так (або приблизно так) співав мій улюблений персонаж Вінні-Пух.

Так і з квартирами по 30 тис. крб. за кв. м. Теоретично вони є, проте - якщо уважно проаналізувати пропозиції - відразу з'ясовується, що з яким-небудь «сюрпризом». Або шалено далеко, або новобудова з незрозумілим статусом, величезного метражу і посеред промзони. Або руїна «тисяча дев'ятсот кудлатого» року споруди з пічним опаленням ... А якщо згадати, що доступне житло в першоджерелі (нацпроекті) назвалося «Доступне і комфортне житло громадянам Росії», стає зрозуміло, що це якось не про те.

Думки експертів:

Сергій Грудолов, провідний аналітик ФСК «Лідер»:

Позначений урядом орієнтир в 30 тис. руб. за кв. м - це не що інше як «середньостатистична температура по лікарні», до якої повинна прагнути будівельна галузь. Однак реальних шляхів для досягнення цього орієнтира просто не існує. Без кардинальної зміни законодавства не варто чекати дешевих новобудов - в існуючій економічній моделі їм просто немає місця. Нагадаю, що робота без прибутку - протиріччя основним постулатам бізнесу.

Алла Мороз, Директор Департаменту з продажу нерухомості компанії «Еталон-Інвест»:

Якщо говорити про ближнього Підмосков'я, то собівартість міського житла, що зводиться в радіусі 20 км від МКАД, сьогодні становить не менше заповітної цифри в 30 тис. руб. за кв. м., а часто значно перевищує її. Чому ж забудовник повинен продавати свої об'єкти за собівартістю або навіть собі в збиток? Змінити ситуацію, що склалася під силу лише державної влади.

Впевнена, що будівельні компанії зі свого боку будуть тільки раді, якщо зможуть пропонувати житло за більш доступними цінами.

Сергій Кушменюк, генеральний директор Інвестиційного агентства нерухомості «Кондра»:

Ціна в 30 тис. руб. за кв. м для Підмосков'я малоймовірна. Головна причина дорожнечі житла в Московському регіоні - зосередження значної кількості ресурсів всієї країни в Москві. Чим більше буде грошей в країні, тим дорожче буде вартість квадратного метра в Москві і Підмосков'ї.

Марія Рязанова, менеджер відділу реклами і маркетингу компанії «Атлант Інвест»:

Цифра в 30 тис. реальна лише для пільгових категорій громадян, в тому випадку, якщо держава бере участь у придбанні квартир. Так в даний момент надходить Міноборони.
Metrinfo.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти