Земля і будівництво - крізь призму проекту Податкового кодексу

22.06.2010 18:31
Прийняття проекту Податкового кодексу відіб`ється на подальшому становлення та розвитку будівельного ринку в Україні. І до планування довгострокової будівельної діяльності, особливо у питаннях придбання земельних ділянок, залучення інвестицій від потенційних покупців нерухомості, що будується, необхідно підходити з урахуванням новацій, передбачених у проекті Податкового кодексу, зареєстрованому на сайті Верховної ради України 15.06.2010 року.

Операції з земельними ділянками
Виходячи з положень Податкового кодексу, стає очевидним, що земельні ділянки будуть віднесені до основних засобам першої групи (п.14.1. Статті 14 розділу 3 проекти НКУ). Але, незважаючи на це, платник податків буде зобов`язаний вести окремий облік операцій з продажу або придбання землі як окремого об`єкта власності. Витрати, пов`язані з таким придбанням, не підлягають включенню до складу витрат (вони тепер не будуть називатися валовими) за звітний податковий період і не підлягають амортизації. А ось позитивна різниця між ціною продажу земельної ділянки і витратами на її придбання буде збільшувати оподатковуваний дохід. На відміну від вживаної сьогодні системи окремого обліку операцій із земельними ділянками, НКУ передбачає особливий порядок визначення суми витрат на придбання земельної ділянки - витрати підлягають множенню на коефіцієнт індексації, прив`язаний до індексу інфляції.

Тобто можна буде розраховувати на деяке збільшення суми понесених витрат у зв`язку з придбанням земельної ділянки за період її використання у випадку, якщо рівень інфляції за цей перевищував період 10% на рік (п.15.20. Статті 15 розділу 3 проекти НКУ). Збільшена сума понесених витрат дозволить зменшити оподатковуваний дохід. Дохід (позитивна різниця), що виник внаслідок здійснення операцій із земельними ділянками буде підлягати оподаткуванню за загальною ставкою податку на прибуток - 20% від об`єкта оподаткування з поступальним зменшенням до 17% до 2017 року. При цьому органам місцевого самоврядування дозволено застосовувати до ставки податку на прибуток додаткову ставку 2% (Верховна рада АРК, обласними, Київською, Севастопольською міськими радами) - 3% (районними, міськими радами).

У контексті здійснюваних із земельними ділянками операцій особливий інтерес звертає п.16.5 проекту НКУ, згідно з яким дохід, отриманий внаслідок відчуження земельної ділянки визначається у відповідність з договором купівлі-продажу або іншого відчуження, але не нижче звичайної ціни такої землі. У свою чергу для визначення звичайної ціни тепер буде використовуватися не ціна договору, а непрямі методи визначення звичайної ціни (метод аналогів продаж, ціни перепродажу, витрати плюс, метод розподілу прибутку)

Відносно оподаткування операцій з поставки земельних ділянок ПДВ, збереження ми бачимо звільнення від ПДВ операцій з поставки земельних ділянок приватної власності від окремо об`єктів нерухомості (19.1.20 статті 19 розділу 5 проекту НКУ).

Залучення інвестицій у будівельні проекти
Кардинальною зміною проекту, що істотно впливає на подальший розвиток подій на будівельному ринку, є скасування правила першої події при визначенні дати виникнення валового доходу. Якщо раніше багато хто з забудовників були змушені вдаватися до фінансових інструментів, у тому числі цільовим облігаціям для цілей відстрочення податкових зобов`язань, то дотримуючись п. 5.1.1. статті 5 розділу 3 проекти НКУ забудовник, отримуючи кошти за договором, що укладається з інвестором, в якості передоплати не буде включати їх в доход до моменту передачі побудованої нерухомості на користь інвестора.

У той же час з ПДВ, правило першої події збережено в силі, що змушує багатьох із забудовників зберегти наявні ценобумажние механізми залучення коштів в будівельні проекти. Тим більше, що режим окремого обліку податкових наслідків у розрізі одного цінного паперу або пакета ідентичних цінних паперів збережений (п.22.8. Статті 22 розділу 3 проекти НКУ). Розміщення цінних паперів не наводить до виникнення у емітента валового або ценобумажного прибутку, що дозволяє і далі активно використовувати дані операції для цілей податкового планування операцій в будівельному проекті. Але і тут не обійшлося без специфічних положень, які змушують замислитися про доцільність продовження деяких операцій з цінними паперами (наприклад, операції з видачі закладних). Так, безкоштовне надання платником податку цінних паперів та / або деривативів іншій особі не приводить до виникнення збитку від таких операцій. Відповідно при подальшому відчуженням безоплатно отриманої цінного паперу в інвестора виникне оподатковуваний дохід, який неможливо буде зменшити на понесені витрати. Дані положення проекту НКУ ставлять під загрозу можливість подальшого застосування закладних для цілей фінансування будівельних проектів.

У той же час, операції з цінними паперами, які здійснюються за грошові кошти, не є об`єктами оподаткування ПДВ у відповідність з п.18.1.8. статті 18 розділу 5 проекту НКУ. На сьогодні багато забудовники зацікавлені у використанні цінних паперів у тандемі з інститутами спільного інвестування для цілей залучення коштів у житлове будівництво на виконання вимог статті 4 закону України Про інвестиційну діяльність та для досягнення оптимального податкового ефекту. Тому досить актуальним питанням у контексті прийняття проекту НКУ залишається питання про порядок оподаткування доходів ІСІ. Слідуючи зареєстрованому проекту НКУ, ІСІ в повному обсязі зберігають наявні пільги. Згідно п.5.1.9. проекту НКУ не включаються до складу валового доходу суми коштів спільного інвестування, а саме кошти, залучені від інвесторів ІСІ, доходи від проведення операцій з активами таких інститутів.

Довгоочікуваним зміною для будівельно-інвестиційного ринку є регламентація порядку оподаткування операцій у рамках договору спільної діяльності.

Житло
Податковий кодекс не розмежовує житлові об`єкти на доступне і комерційне житло, він вводить свою класифікацію визнаних об`єктів житлової нерухомості, включаючи до їх складу житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудова до житлового будинку (по всій видимості - нежитлова), квартира, котедж, кімнати в багатоквартирних квартирах, садовий будинок, дачний будинок (п.16.1.51. статті 16 розділу 1 проекту НКУ). Відповідно у проекті ми не знаходимо особливих пільг, передбачених для забудовників, які реалізують проекти будівництва доступного житла.

Незважаючи на низку заяв, перша поставка житла залишається об`єктом оподаткування ПДВ. Існуюча пільга зі звільнення від ПДВ операцій з поставки житла стосується лише другий поставки (п. 19.1.15 статті 19 розділу 5 проекту НКУ). При викладі згаданої норми повністю продубльована неоднозначна норма чинної редакції пункту 5.1.20 Закону України Про ПДВ, що, безумовно, не спростить практичне застосування ПДВ-звільнення до операцій з поставки житла забудовниками. Можливо для деяких забудовників, вимушених здійснювати перше постачання житла певним розрадою стане застосування ставки по ПДВ - 20% від об`єкта оподаткування з поступальним зменшенням до 17% до 2017 року (п.15.1. Статті 15 розділу 5 проекту НКУ).
Наталія Доценко-Білоус Василь Кісіль і Партнери Старший юрист
building.ua
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Земля і будівництво - крізь призму проекту Податкового кодексуПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти