Завдаток в угодах з нерухомістю: як захистити свої інтереси





Google+
12.05.2011 07:40
Статті про нерухомість | Завдаток в угодах з нерухомістю: як захистити свої інтереси Укладаючи будь-яку угоду, сторони хочуть мати якусь гарантію того, що зобов'язання будуть виконані в повному обсязі. Найпоширенішими гарантіями є неустойка, поручительство, застава та завдаток. Всі вони відносяться до способів забезпечення виконання зобов'язань. Сьогодні ми поговоримо про завдаток.

Що таке завдаток

Цивільний кодекс РФ визначає завдаток як грошову суму, яку одна з договірних сторін видає іншій стороні в рахунок належних з неї за договором платежів, на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання.

Умова про завдаток має бути виражене тільки в письмовій формі. Це може бути окремий документ, наприклад угода про завдаток. Поряд з цим допускається прописати умову про завдаток і в тексті договору.

Особливо поширений завдаток в угодах купівлі-продажу нерухомості.


Покупця влаштовує майно, що купується, а продавця - сума грошей, яку хоче заплатити покупець. Але купити нерухомість - не те ж саме, що купити хліб у магазині. Угода не одномоментна і вимагає часу на оформлення. За цей час як одна, так і інша сторона теоретично можуть передумати брати участь в операції. Сторони вирішуються вдатися до завдатку: покупець передає продавцеві певну суму грошей. Завдаток пов'язує сторони і гарантує їм певні незручності, які вони можуть понести, якщо відмовляться від угоди.

Що буде з завдатком, якщо сторони передумають укладати угоду

Отже, продавець і покупець домовилися про продаж і навіть склали договір, в якому згадано умову про завдаток.

Якщо все піде за попереднім планом, покупець повинен буде доплатити продавцю решту грошей, а продавець - передати продаване майно.

А ось якщо одна із сторін відмовиться від угоди, будуть мати місце такі наслідки:


- Якщо за невиконання договору винна сторона, що дала завдаток, то він залишається в іншої сторони. Тобто якщо покупець передумає купувати нерухомість, то він втрачає завдаток;
- Якщо за невиконання договору відповідальна сторона, яка одержала завдаток, то ця сторона зобов'язана сплатити іншій стороні подвійну суму завдатку. Понад те, сторона, відповідальна за невиконання договору, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки з зарахуванням суми завдатку, якщо в договорі не передбачено інше.

У нашому випадку, якщо продавець передумав розлучатися з нерухомістю, він буде зобов'язаний повернути покупцеві подвійну суму завдатку.

У цьому і полягає забезпечувальна функція завдатку: сторони під страхом втратити гроші не повинні відмовлятися від своїх зобов'язань.
Якщо ж сторони договору полюбовно домовилися припинити договірні відносини, то задаток повертається покупцеві.

На практиці все відбувається, як і написано вище.


Але, погоджуючись на завдаток, сторони договору повинні пам'ятати про момент укладення договору з нерухомим майном: в деяких випадках, незважаючи на угоду про завдаток, грошова сума не може розцінюватися як завдаток.

Договір та завдаток на прикладах

Угода про завдаток буде дійсним лише в тому випадку, якщо договір, в рахунок якого був внесений задаток, є укладеним.
картотека

З ст. 380 ГК РФ випливає, що завдаток видається в підтвердження укладення договору. Таким чином, якщо договір не укладений, то і умова про завдаток не діє.

Не всі договори з нерухомим майном підлягають державній реєстрації. Це право власності на нерухоме майно реєструють в усіх випадках, а договори, предметом яких є нерухоме майно, реєструють лише в ряді передбачених законом випадків.

Відповідно до п. 3 ст. 433 ГК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Угоди (договори), НЕ підлягають реєстрації:

- Договори купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення (гаражів, споруд, нежитлових будівель і приміщень, земельних ділянок тощо). У даному випадку в ЕГРП реєструють тільки перехід права власності до покупця;

- Договори міни об'єктів нежитлового призначення;
- Договори оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень і земельних ділянок на термін менше року;
- Попередні договори;
- Шлюбні договори (підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню);
- Договори безоплатного користування нерухомістю (позики).

Державній реєстрації підлягають такі види договорів:


- Договори купівлі-продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, а також частки у праві спільної власності на зазначені об'єкти нерухомості (загалом, купівля-продаж житлових приміщень);
- Договори міни житлових будинків, квартир та їх частин, а також частки у праві спільної власності на них;
- Договори дарування нерухомості (незалежно від виду об'єкта);
- Договори ренти з передачею нерухомості під виплату ренти, в тому числі договори довічного змісту з утриманням;
- Договори оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень, земельних ділянок, ділянок лісового фонду на термін не менше 1 року;
- Договори участі в пайовому будівництві.

Відповідно до п. 1 ст. 433 ГК РФ договір визнається укладеним у момент отримання особою, яка направила оферту (пропозицію укласти договір), її акцепту (згоди на укладення договору). Як правило, це виражається в підписанні договору сторонами. Хоча в деяких випадках у тексті договору може бути позначений конкретний термін, коли договір набирає чинності і вважається укладеним.

Ситуація з завдатком на прикладах

Припустимо, продається гараж.


Продавець і покупець склали і підписали договір купівлі-продажу, в якому передбачено, що покупець в рахунок виконання своїх зобов'язань за договором вносить продавцеві задаток у розмірі 10% від вартості гаража. До моменту реєстрації права власності гаража покупець вирішив відмовитися від угоди, про що сповістив продавця.

Гараж відноситься до нерухомого майна нежитлового призначення, а це означає, що договір купівлі-продажу не підлягає державній реєстрації в ЕГРП. Такий договір вважається укладеним і вступили в силу з моменту його підписання продавцем і покупцем. Таким чином, продавець має повне право не повертати завдаток.

А от якщо продавець передумає продавати гараж, то покупець має право вимагати завдаток у подвійному розмірі.

Розглянемо інший приклад. Продається квартира. Продавець і покупець складають і підписують договір, в якому передбачено, що покупець передає продавцеві задаток у розмірі 10% від вартості житла, що купується. Гроші (завдаток) передані, але покупець знаходить кращий варіант і відмовляється від договору. Чи має право продавець залишити завдаток собі?

Відповідно до ч. 2 ст. 558 ЦК РФ, договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. У даному випадку договір не був зареєстрований, сторони тільки підписали його. Це означає, що договір не є укладеним. І це говорить про те, що продавець не має права залишати завдаток собі, у нього попросту немає законних підстав для цього. Якщо продавець відмовиться повертати гроші добровільно, то покупцеві слід звертатися до суду з позовною заявою до продавця.

Точно так само, якщо продавець передумує продавати квартиру, а договір ще не зареєстрований, то покупець не має права розраховувати на подвійну суму завдатку.

sob.ru/issue5015.html
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти