Зарубіжна нерухомість: історії успіхів і промахів, поради наших експертів

08.03.2011 16:30
Останні роки пройшли під знаком кризи - це стосується як внутрішнього російського ринку нерухомості, так і закордонного. Вважається загальноприйнятим, що в такі часи приватні інвестори втрачають гроші, все у них погано, крокодил не ловиться, не росте кокос. Журнал Metrinfo.ru перевірив, чи це так. Причому основний акцент ми вирішили зробити не на теорії, а на практиці - реальні історії людей, які купували в ці непрості роки «зарубежку». Що у них вийшло?

Себе? Так в кризу краще!

Перше питання, яке резонні люди рекомендують ставити собі при покупці нерухомості (завжди: і в кризу, і не в кризу), - навіщо я це роблю? Якщо людина чесно зізнається, що він не фінансово-інвестиційний Тарзан, що розраховує заробити шалені відсотки, а набуває виключно для власного «вжитку» - часто виявляється, що криза йому тільки на руку.

Перша причина очевидна: знизилися ціни. «Подібних прикладів чимало, - каже Наталя Завалішина, генеральний директор компанії« МІЕЛЬ-DPM ». - Комусь вдалося купити дуже дорогий і престижний пентхаус на першій береговій лінії в Болгарії. Знижка при угоді склала 100 тис. євро або 40% - тому, що продавець втратив роботу, а при покупці скористався іпотечним кредитом, який треба було якось гасити ... Інша людина, давно планував придбання в Іспанії, в умовах кризи зробив покупку, у кілька разів перевищує його колишні очікування ».

Можливість торгуватися дає відмінні перспективи і в дорогому сегменті ринку. «Прекрасно працює стратегія полягає в тому, щоб вибрати кілька цікавих варіантів, а потім зробити свою пропозицію за ціною їх власникам. Цей метод допоміг деяким клієнтам придбати якісні об'єкти з унікальними характеристиками за цінами на 35-50% нижче заявлених, - говорить Катерина Тейн, партнер, директор департаменту житлової нерухомості компанії «Chesterton». - Наприклад, апартаменти під ремонт в Монте-Карло в гарному будинку на першій лінії були куплені за 3,2 млн євро - за первісною вартістю в 6,5 млн євро ».

Але загальне здешевлення - це тільки верхівка, сама помітна частина айсберга. На кризовому ринку є й інші - менш очевидні, але теж цілком приємні - обставини для людини з грошима. Перш за все, це можливість довго ходити, прискіпливо вибирати, вередувати ... В офісах продавців, де ще році в 2007-м збиралися черги покупців, стало порожньо і просторо. До кожного зайшов - величезна увага, люб'язність.

До речі, розповідали наші експерти, серед особливо «креативних» наших співгромадян виник навіть новий вид приємного проведення часу - «недвіжімостний туризм». Під приводом придбання квартири вирушаємо в симпатичну нам країну, де нас безкоштовно зустрічають представники ріелторів і забудовників, безкоштовно селять у готелі, возять по об'єктах, а вечорами, демонструючи «національне гостинність», годують у ресторанах. А ми всі ходимо, вибираємо, і весь час щось нам не подобається ... Пік такої «розважалівку», кажуть, припав на 2009 рік - зараз «приймаюча сторона» це «ноу-хау» розкусила і знову, як і в докризові часи , вимагає сплатити тур. Купуйте - зарахуємо ці витрати у вартість квартири, ні - вибачайте, собі грошики залишимо.


«Шкідливий» зростання цін

Але все ж таки багато покупців «зарубіжки» бажали б називатися гордим ім'ям «інвесторів» - тобто зробити таке придбання, яке виявилося б вигідним ще і з фінансової точки зору. І багато хто прагне вибрати нерухомість, яка «стабільно зростає в ціні», - що є грубою помилкою. Той факт, що в якомусь місці ціни кілька років поспіль демонстрували галопуюче зростання, швидше за все, означає, що всі передумови цього явища закінчилися і незабаром розпочнеться розворот. Це приблизно як, переконавшись, що в інтервалі з січня по червень середня температура збільшувалася на 5 градусів (свята правда: у січні -10, у червні +15), зробити висновок, що і в наступні півроку виявиться настільки ж і до грудня ми будемо мати +45.

«Технології створення« віртуального »зростання цін відомі, - говорить Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії« IntermarkSavills ». - Береться якийсь депресивний регіон, де ціни завідомо низькі, - наприклад, Калабрія в Італії. За допомогою технологій маркетингу і PR даний регіон «розкручується» для того, щоб туди прийшли перші інвестори, після чого ціни в прайс-листах починають упевнено підніматися. Зазвичай ця схема провертається за п'ять років: два роки в будівництво інвестує уряд, а потім протягом трьох років - портфельні інвестори, після чого об'єкти виходять на вторинний ринок ».

На жаль, на цьому етапі зростання зазвичай і закінчується. Швидко з'ясовується, що сама нерухомість тут нікому не потрібна - все покупці були «інвесторами» (тобто спекулянтами), розраховували перепродати комусь ще. Один в один як з «акціями» АТ «МММ», творець яких нещодавно нагадав про себе ... А кінцевих споживачів нерухомості - тих, хто купував би для себе, - нема.


Вчимося на чужих помилках

Ось кілька сумних історій, розказаних нашими експертами про приватних інвесторів, понадіялися на нескінченне зростання цін. Кирило Долгінскій, керуючий директор, міжнародний іпотечний брокер «Lowell Finance», привів приклад з невдалими інвестиціями в нерухомість популярного у нас Майамі. Раніше в США існувала практика купівлі нерухомості на стадії нульового циклу з метою перепродажу на більш пізніх етапах будівництва. Особливо популярним цей спосіб був у Флориді, де існували дуже хороші умови по розстрочках платежів та можливості залучення іпотечних кредитів.

Як виявилося, таких будівель побудовано дуже багато. Інвестори зіткнулися з тим, що квартиру треба терміново продавати, а кредити вже не видають. Покупців немає, а з проекту хочуть вийти 100-140 чоловік. «В результаті ми бачимо сумну картину величезних висотних башт в Майамі, які заповнені не більше ніж на 20-30%, а ті, хто інвестував у ці об'єкти у 2006-2007 роках, до цих пір намагаються зрозуміти, що зробити з об'єктом нерухомості. І раді, якщо вдалося знайти орендаря на квартиру на час продажу, або комплекс добудували взагалі », - підсумовує експерт.

Денис Євсєєв, керуючий партнер компанії «Kingsland», повідав ще дві повчальні історії, приключилися з російськими бізнесменами. Історія перша. Пан N приїхав в Дубай на відпочинок, і його вразили нові хмарочоси, які удосталь будувалися на узбережжі. Ще більше вразило його те, що ціни ростуть там по 60-70% на рік. Його власний бізнес приносив у кращому випадку 50% - і заради цього доводилося весь час працювати. Дослідивши ринок, пан N вклав $ 5 млн, після чого майже відійшов від справ у Москві. Все більше плавав, відпочивав і засмагав у Дубаї, а його нерухомість будувалася у нього на очах. Напевно, це межа мріянь будь-якого бізнесмена. На жаль, ця ідилія тривала недовго - до осені 2008 року. Будівництво зупинилася, ціни впали мало не на 80%, і навіть ці гроші неможливо було повернути: купувати недобудовані квартири ніхто не хотів ... Зараз ринок начебто оживає, і можливо, той недобуд доведуть до розуму, але навряд чи пан N буде вкладати туди ще кошти.

Історія друга від Дениса Євсєєва. Пан T купив апартаменти в Болгарії. Точніше не апартаменти, а мрію, тому що ніяких апартаментів ще не було, а були гарні картинки, на яких були зображені майбутні хороми у всій красі. Він уклав попередній договір купівлі-продажу і з почуттям власника поїхав додому. Апартаменти побудували, але:

- Якість будівництва була нижчою за середню;
- Побудували з затримкою на 2 роки;
- Він купував 80 метрів, а реально там було менше 70, з-за болгарської системи вимірювань, де ви платите за товщину стін;
- На момент споруди апартаменти впали в ціні на 40%;
- Їх було неможливо продати, тому що при продажу треба було заплатити податок 20%, та й покупців не було;
- Апартаменти вимагали постійних вкладень.

Реальність виявилася складніше, ніж презентації з барвистими картинками ...


Як не потрапити в подібну ситуацію - рекомендації з цього приводу в принципі відомі. Наприклад, ніколи не інвестувати в нерухомість тільки тому, що вона сподобалася вам особисто - в цьому сенсі сонечко і тепле море на приїхали з нашої засніженій країни діє абсолютно бронебійно, геть-чисто відбиваючи здатність міркувати тверезо. Поцікавитися, що робиться на ринку оренди - це на випадок, якщо доведеться свою власність здавати. Можна також спробувати звернутися за іпотечним кредитом на обраний вами об'єкт. Банки завжди чудово знають ситуацію з ліквідністю: під об'єкт, який у разі чого неможливо буде продати, грошей вам не дадуть.

Але найрадикальніша рекомендація зводиться до того, щоб при інвестуванні взагалі не покладатися на майбутнє зростання цін. Уявіть собі, що його не буде зовсім - потримавши у себе об'єкт років 10 або трохи більше, ви продасте його за ті ж гроші, що й зараз. У чому ж тут вигода? Про це - в наступному розділі.


Історії успіху

Особливого секрету тут немає. Як рекомендує Ігор Індріксонс («IntermarkSavills»), при вирішенні про інвестування слід взагалі абстрагуватися від зростання вартості - якщо він у майбутньому і відбудеться, то стане для вас «приємним додатком». А за основу розрахунків приймати виключно доходи від оренди.

Як вдалих експерт наводить кілька прикладів. Сімейна пара купила квартиру у фешенебельному апарт-готелі в Лондоні - Park Plaza Westminster Bridge. При вартості об'єкта в 250 тис. фунтів стерлінгів було вкладено тільки 125 тис. - на решту було взято кредит під 3% річних. Платежі по іпотеці становлять 312,5 ф. ст. в місяць. При цьому апартаменти здані в довірче управління і приносять 1250 в місяць. Підсумковий дохід становить 937,5 ф.ст. на місяць - або 8,7% річних, якщо рахувати від вкладеної інвесторами суми.

Ще більшу прибутковість - 11,6% річних - отримує інший інвестор, що вклав в ексклюзивний 5-зірковий проект Flaxby, розташований в графстві Йоркшир на півночі Англії. При повній вартості апартаменту в 350 тис. ф. ст., на нього була можлива іпотека до 70% (під ті ж 3% річних), так що власні кошти знадобилися в розмірі тільки 117 тис. - 105 власне на покупку і 12 - на додаткові витрати. Сплачуючи по іпотеці 612,5 ф. ст. на місяць і отримуючи гарантовану ренту в розмірі 1750, власник має вже названий на початку цього абзацу відсоток доходу плюс можливість користуватися своєю нерухомістю до чотирьох тижнів на рік.

Кілька аналогічних історій розповідає і Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості «Gordon Rock». За його словами, відмінні можливості можна знайти у Франції (особливо з урахуванням діючої там програми leaseback, на державному рівні підтримує іноземних інвесторів). У Відні не так давно був придбаний готель - іпотека в 50% від вартості і гарантований дохід у 7% на 20 років вперед зробили так, що рентабельність на вкладені інвестиції становить 11% річних.


Резюме від журналу metrinfo.ru
Успіх може бути досягнутий на будь-якому ринку - і зростаючому, і падаючому. Однак якщо в першому випадку від інвестора не потрібно майже нічого (купив і сиди, зростання цін зробить все за тебе), у кризових умовах радикально зростають вимоги до рівня грамотності та компетентності. Втратити гроші в такі моменти дуже просто. Не втратити - в принципі можливо. Але складно.


Коментарі експертів:


Юлія Титова, директор компанії «Rentsale»:
Успішність недавніх покупок можна буде оцінити лише через кілька років. Зараз же багато хто з тих, хто придбав у 2007-8 роках на піку цін, зіштовхнулися з особистими та фінансовими обставинами, що вимушують хоча б повернути витрачені гроші. І такої можливості у них немає: на ринку купа пропозицій з ще більш низькими цінами.

Сьогодні інвестиційних покупок практично немає. Росіяни не вважають інвестицією надійні, але малоприбуткові інструменти, такі як прибуткові будинки, апартаменти, здані в оренду на тривалий термін у Німеччині чи Чехії (4-6% річних), або апартаменти під управлінням брендових готелів, які також при здачі в оренду за допомогою керуючої компанії приносять дохід у районі 4-6% річних. Це нормальні ставки по Європі, але для росіян це не інвестиція. Тому зараз купують для себе, з огляду на можливість подальшого перепродажу, щоб не втратити вкладені кошти.


Анастасія Дудерова, керівник відділу закордонної нерухомості компанії «Delta estate»:
Мабуть, найбільшою помилкою наших інвесторів в закордонну нерухомість останніх двох років можна вважати нерозумне придбання готельного і ресторанного бізнесу в деяких європейських країнах. Низька ціна пропозиції діяла як червоне полотно на бика. Наприклад, в Іспанії за 450-500 тис. євро купувалися міні-готелі, в Болгарії приміщення під ресторани і кафе, готелі сімейного типу можна викупити за 200-400 тис. євро. Чому об'єкти, що позиціонуються в рекламах як «розкручені», часто переходили з рук в руки і чому зазначена вартість не насторожувала покупців, не зрозуміло. Російські інвестори, купуючи той чи інший закордонний бізнес-об'єкт, розраховують в першу чергу на вітчизняний клієнтський потік, тому купують нерухомість у місцях, де багато наших туристів. Але ця схема стала давати збої, а місцеві бізнесмени виявилися більш стійкими до реалій своєї країни. На курортах Болгарії в 2009 році виставлялася на продаж майже третина всіх наявних готелів і ресторанів, власниками деяких об'єктів стали росіяни і громадяни колишнього СНД. Влітку 2010 року на більшості придбаних в минулому році об'єктах знову висять оголошення про продаж або оренду.


Іван Ярінковскій, директор компанії «Status Home»:
У період кризи для інвесторів дуже важливо вибрати ліквідний об'єкт нерухомості, на який спочатку вказана адекватна ціна в затребуваних регіонах. У Португалії це Алгарве, Лісабонська Рів'єра і острів Мадейра. Навіть у період кризи ціни на нерухомість в цих, улюблених туристами, регіонах залишилися стабільними, а вартість деяких об'єктів нерухомості навіть зросла. Наприклад, клієнт з Москви придбав у нас 2 роки тому таунхаус площею 300 кв.м з невеликим садом в районі міста Албуфейра на півдні Португалії за 400 тис. євро для особистого користування. В даний час вартість цього таунхауса складає 510 тис. євро.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
-
Ви шукаєте дуже справжньої кредит? Ви хочете фінансову допомогу у вашому бізнесі? Ви хочете купити будинок вашої мрії і автомобіль? Ви хочете, щоб почати свій бізнес, і ви не знаєте з чого почати? Ви були відхилені постійно вашим банків та інших фінансових інститутів? турбуватися не більше, тому що ми видаємо кредит у доступній процентною ставкою 2%? Обробляються протягом 24 hours.and термін погашення період 1 року до 10years в будь-якій частині world.We видавати кредити в межах від 5000 до 100 000 000 доларів США тільки для одного тільки плату, яка Реєстраційний внесок у той час як компанія буде платити всі інші збори, будь-який кредит компанії просять більше, ніж одна плата є афера, і bewear цього compny. Наші кредити добре застраховані і максимальну безпеку є нашим priority.contact нам сьогодні в (maxwellloans24@outlook.com), де ваші потреби зустрічаються і ваші турботи позаду. ВАШІ ДАНІ НИЖЧЕ Повне Ім'я ........... Місцезнаходження ............ країна ............. секс ................. телефон ............... вік ................. Окупація ........... Щиро.
 
 
Увійти