Угода з нерухомістю: просто чи складно?





Google+
08.03.2011 11:40
Статті про нерухомість | Угода з нерухомістю: просто чи складно? На протязі всього нашого життя ми здійснюємо мільйон різних угод: купуємо меблі, техніку, автомобілі, послуги. Але, мабуть, одні з найважливіших і великих - це угоди з нерухомістю, хоча б тому що неможливо применшити значення будинку для себе і своєї сім'ї.

При придбанні об'єкта нерухомості Ви опиняєтеся один на один з продавцем або агентом ріелторської компанії, основне завдання яких у більшості випадків? Це швидше провести операцію і отримати комісійні. І це сильно відрізняється від Вашого завдання - купити квартиру і жити в ній спокійно, не побоюючись ніяких каверз.

Звичайно, будь-яка угода з нерухомістю - це ризик. Але ризик, піддається контролю. Цей ризик можна і потрібно звести до мінімуму. І краще це робити з фахівцями, які допоможуть отримати повну інформацію про передбачувані ризики, побачать вашу ситуацію в перспективі майбутнього розвитку і вживатимуть заходів до зниження можливих негативних наслідків.

Від чого ж потрібно берегтися?


Близько 1,5% раніше укладених угод згодом розривається за рішенням суду. Ризики, що виникають при проведенні операцій з нерухомістю, визначаються низкою чинників. Це і стабільність економічної ситуації в країні, і загальна грамотність суб'єктів ринку і багато іншого. Але найбільшу увагу покупця приваблюють юридичні ризики, тому як саме це - те, що найчастіше призводить до оспорювання права власності на придбаний об'єкт нерухомості, і одночасно те, що піддається контролю під час проведення операції.

Розглянемо різні варіанти:


Ризик шахрайства з боку продавця

Зазвичай визначити шахрайство можна ще на ранньому етапі. Сигналами для Вас повинні стати: небажання надавати документи про попередні угоди з нерухомістю; будь-які обмеження в доступі до інформації про квартиру тощо, особливо якщо це посилюється ліквідністю варіанту і тиском до прийняття рішення в терміновому порядку. Часто шахрайські дії ховаються подальшими переходами прав, що плавно підводить нас до розгляду другої групи ризиків.

Ризики, пов'язані з порушеннями, допущеними при попередніх угодах з нерухомістю


Дуже часто у втраті прав на вже колишню в чиємусь вживанні квартиру винні зовсім не шахраї. У кожного об'єкта нерухомості є своя історія, що бере початок з моменту його приватизації або придбання їх у приватну власність іншим шляхом. Вона включає в себе всі переходи прав власників, які відбуваються за договорами купівлі-продажу, міни, дарування, при переході у спадок і т.п. У результаті нерухоме майно обтяжене складним комплексом правовідносин, в якому присутній ризик заперечування прав останнього власника. Навіть якщо саме по Вашій угоді немає ніяких проблем і суперечок між її учасниками, вона може бути розірвана або визнана недійсною внаслідок розірвання або визнання недійсною попередньої угоди.

Найпоширеніші на сьогоднішній день підстави для оскарження угод:


* Порушення в процесі приватизації
* Продаж за підробленими документами, в т.ч. з використанням недійсних або підроблених довіреностей
* Недієздатність або нездатність розуміти значення своїх дій одним із учасників угоди
* Розділ спадкового майна з порушенням інтересів окремих спадкоємців
* Здійснення угоди з спільним майном подружжя без згоди одного з них

Ризики, пов'язані з неофіційною оплатою ціни


Не секрет, що в переважній кількості угод, в договорах купівлі-продажу вказані не повні вартості квартир. Насправді ж передача грошових коштів - один з найважливіших моментів угоди. Відповідно до Цивільного кодексу РФ, ціна - це істотна умова договору купівлі-продажу нерухомості, а, отже, саме та ціна, яка вказана в договорі і є офіційною. Її Ви і зможете повернути у разі розірвання договору або визнання його недійсним з яких-небудь причин. Розписка, на жаль, допомагає не завжди. До того ж часто, розписки складаються не грамотно.

Ризик обмежень у використанні об'єкту


Купуючи квартиру, Ви не застраховані від приховування продавцем інформації про обмеження в її використанні чи розпорядженні. Наприклад: квартира є предметом майнового спору або з квартири були тимчасово або незаконно зняті з реєстраційного обліку люди, що зберігають своє право користування квартирою.

Інші ризики


Ризики здійснення операцій з нерухомістю є предметом невщухаючий суперечок професійних учасників ринку. Причому навіть досвідчені, що спеціалізуються в даній галузі юристи, не завжди приходять до єдиної думки. Масла у вогонь додають іноді ну дуже «дивних» рішень суддів. Саме з цієї причини вважається, що чималі витрати на залучення ріелторів до проведення операції з нерухомістю є обгрунтованими. Так як найчастіше тільки великий досвід вирішення подібних заплутаних проблем і стає дієвим заходом щодо зниження ризиків покупців квартир.

Що робити?


Супровід угоди містить у собі комплекс заходів спрямованих на мінімізацію ризиків. Однією з неодмінних умов при супроводі угод з нерухомістю є перевірка так званої юридичної «чистоти» квартири. Це і вивчення правовстановлюючих документів власника об'єкта, отримання підтверджуючих документів з реєстраційних органів, перевірка відповідності об'єкта угоди з поданими документами, перевірка дієздатності власників і їхніх утриманців, з'ясування особливостей прописки-виписки проживають у даному об'єкті.

Ще одним важливим пунктом у супроводі є узгодження умов договору з інтересами клієнта. У цьому контексті незрозуміла позиція ріелтерських агентств, що представляють інтереси відразу двох сторін: і продавця і покупця. Тому як інтереси в них, - абсолютно різні (див. вище). У ряді країн світу ріелтери заборонено законом представляти в угоді обидві ці сторони! У нашій країні це не заборонено, не вважається порушенням ділової етики і не засуджується бізнес-спільнотою.

Наступний крок - підготовка комплекту документів, організація банківських взаєморозрахунків і підписання договору купівлі-продажу квартири. Якщо це бере на себе грамотний ріелтор, то процес проходить без зайвих стресів. Наприклад, коли в банку при закладці грошей з'ясовується, що сторони не згодні з деякими пунктами договору або умовами доступу до банківського сейфу.

Далі - реєстрація операції. При супроводі угоди агентством ви отримуєте (замість стомлюючого стояння в чергах, і паніки при повідомленні з реєстраційної служби про те, що одна із довідок прострочена ...) документи в чітко обумовлені строки і без додаткових тимчасових витрат.

Скільки ж коштують такі послуги? Пропозицій по супроводу угод з нерухомістю на ринку багато, їх надають як імениті агентства, так і маленькі компанії. Причому не завжди якість визначає йменням. Розкид цін на послуги з супроводу угод - від 50 000 рублів до 1,5-2% від суми угоди.

Слід визнати, що, на жаль, деякі факти з історії квартири не завжди вдається перевірити. Наприклад, у разі отримання квартири у спадок. У таких випадках ріелтори рекомендують або вибрати іншу квартиру, або скористатися титульним страхуванням. Страхування нерухомості від ризику втрати права власності (титульне страхування) забезпечує відшкодування збитків у розмірі ринкової вартості нерухомості у разі втрати права власності на неї. У випадку пред'явлення претензій страхова компанія безкоштовно захищає інтереси покупця. І навіть якщо суд все-таки виносить рішення не на користь її клієнта, то вона виплачує відшкодування в розмірі страхової суми, зазвичай дорівнює ринковій вартості об'єкта. У багатьох агентствах передбачені пільгові умови страхування ризиків, недоступні покупцю при безпосередньому зверненні до страховшіку.

На завершення хочеться зазначити, що експлуатація страхів клієнтів і обгрунтування ріелторської винагороди через якісь гарантії юридичної чистоти угоди не витримують ніякої критики. Дії ріелторів, спрямовані на зниження ризиків покупців при проведенні операцій з нерухомістю, є всього лише частиною нашої роботи, причому не найдорожчою. Страхи втратити квартиру в результаті судового позову сильно перебільшені, а от ризики втратити купу дорогоцінних часу і нервів та / або придбати квартиру не вигідно та / або купити НЕ ТУ квартиру - буденна реальність. І справжній ріелтор в першу чергу повинен вміти вирішувати саме ці завдання.

Придбання нерухомості - питання серйозне. І вирішувати його краще не поодинці.

Валерія Косенкова, керівник відділення «Кузьменко» компанії «Азбука Житла»

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти