Заміській нерухомості необхідна іпотека





Google+
27.01.2011 09:31
Статті про нерухомість | Заміській нерухомості необхідна іпотека Ринок заміської житлової нерухомості виходить з посткризової стагнації: у 2011 році фахівці прогнозують подальше зростання попиту на заміські об'єкти економ-класу і ділянки без підряду.

Для реалізації котеджних містечок та інших об'єктів малоповерхової нерухомості забудовники в числі інших заходів пропонують потенційному споживачеві участь в іпотечних програмах, спеціально розроблених спільно з банком. Такі програми, за словами експертів, дійсно сприяють зростанню продажів від 15 до 50%.

«Наявність партнерської угоди, як правило, означає те, що банк розглянув всі документи, пов'язані з освоєнням земельної ділянки, на якій буде перебувати котеджне селище. Це означає, що фахівці банку побічно підтверджують наявність необхідної початково-дозвільної документації та сприятливу ситуацію на проекті, якщо підписують подібну угоду з забудовником та пропонують клієнтові взяти іпотечний кредит під заставу земельної ділянки в такому селищі; або під заставу майнових прав, якщо мова йде про договорі підряду, за яким у майбутньому повинен виникнути об'єкт завершеного будівництва.

Природно, якщо банк не вірить у те, що девелопер здатний в позначені проектною документацією терміни виконати взяті на себе зобов'язання з будівництва об'єктів інфраструктури та будинків, він не буде брати в якості забезпечення ділянку такого роду селища », - говорить Валерій Міщенко, Голова Ради директорів Kaskad Family.

Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії Good Wood, додає: «По своєму досвіду можу сказати, що іпотека завжди позитивно позначається на проекті. Так при спільних з забудовником банківських програмах продажу можуть збільшуватися в 2 рази ». За оцінкою Павла Головача, фінансового директора КК «Екодолье», коли об'єкт акредитований, продажу, як правило, зростають на 40-50%.

Тим не менше, в порівнянні з міською іпотека заміської нерухомості поки залишається мало затребуваною покупцями. «Якщо до кризи частка іпотечних угод становила до 60% угод від загального числа, які проходять на ринку. Сьогодні ця частка значно знизилася, становить не більше 10% », - констатує Валерій Міщенко (Kaskad Family).

«Пов'язано це в першу чергу з тим, що люди після кризи трепетно ставляться до кредитних зобов'язаннях, намагаються зберігати більше грошей. Але все це до пори до часу, поки ціни на ринок заміської нерухомості не стали рости з більшою динамікою, що, за нашими прогнозами, має вже статися, починаючи з III кварталу наступного року », - додає він.

Слід відзначити і те, що в процесі організації взаємовигідного альянсу девелопери як і раніше стикаються з безліччю банківських вимог і обмежень, які уповільнюють їх спільну роботу. Та все ж деякі компанії-забудовники налаштовані оптимістично. У Kaskad Family розраховують, що в найближчий рік вимоги банків за частиною акредитації проектів на ринку заміської нерухомості знизяться.

«Акредитація проекту буде займати менший час, і внутрішній механізм банків буде дозволяти досить оперативно проводити клієнтів через процедуру скорингу і оформлення операцій з купівлі-продажу нерухомого майна», - підкреслює Валерій Міщенко, Голова Ради директорів компанії.

Він вважає, що партнерську співпрацю буде найбільш ефективним, «коли банки, маючи певний досвід взаємодії з девелопером і володіючи відповідними фінансовими ресурсами, будуть готові кредитувати забудовників на найбільш ранній стадії розвитку будівництва, а також давати низькі ставки іпотечних кредитів, навіть коли ще не зареєстровано право власності на відтворений об'єкт житлового будівництва ».

«Також ми дуже розраховуємо на те, що будуть реально працювати стандарти з малоповерхового будівництва агентств по іпотечному й житловому кредитуванню, що дозволить банкам продавати заставні, отримувати додаткову ліквідність і брати додаткові обсяги», - додає представник Kaskad Family.

Основною причиною повільного розвитку іпотечних програм на ринку заміського житла, за словами Павла Головача, фінансового директора КК «Екодолье», слід вважати «відсутність заставного інструменту на етапі будівництва (аналогічного договору пайової участі)». Серед позитивних факторів експерт відзначає прийняття Агентством з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) продукту «Малоповерхове житло», розробленого спільно з УК «Екодолье» і успішно реалізованого цією компанією в Оренбурзі.

Павло Головач (КК «Екодолье») також визнає, що «на даний момент у великих банків, які не продають продукт АІЖК« Малоповерхове житло », взагалі немає іпотечних програм для малоповерхового житла на етапі будівництва», розробка і впровадження яких особливо важливі для розвитку ринку.

Олександр Дубовенко (Good Wood) пояснює труднощі взаємодії з банками часто недостатнім професіоналізмом менеджменту. «Небажання співробітників банків розібратися в продукті, у схемі фінансування - ось з чим нам доводиться постійно стикатися. На жаль, необхідно витратити масу сил і часу, перш ніж вдасться запустити спільні проекти.

Наприклад, існують 100% безризикові схеми для банків. Кредит на споруджуване домоволодіння на 1 рік. При такій схемі обсяг коштів, якими реально ризикує альянс (банк + забудовник) дорівнює нулю, тому що в кожен момент часу фактично інвестуються тільки ті гроші, які надходять у вигляді щомісячних платежів. Але банк не хоче розбиратися.

Є регламент: не кредитувати будівництво, і все тут. Ще момент. Є два принципово різних із точки зору банку продукту: серійне малоповерхове житло, яке має високу ліквідність і може бути швидко реалізовано у разі проблем з позичальником, та індивідуальне житло з високими ризиками і незрозумілими цінами. Банк не хоче відрізняти одне від іншого. Третій момент: є забудовник, який готовий виступати гарантом і у випадку проблем з позичальниками самостійно викуповувати житло у банку. Цей варіант банк не готовий розглядати ».
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти