За що і скільки ми платимо при покупці нерухомості

Забудовники, схоже, відмінно влаштувалися. Судіть самі: сьогодні в Києві середня вартість одного квадратного метра - більше 1700 доларів на первинці, а на вторинному ринку взагалі дев'ятнадцять сотень. І ціна ця продовжує зростати. У Конфедерації будівельників України в 2013 році прогнозують збільшення вартості житла в межах 6-7% - кажуть, що таким чином ринок відреагує на світову кон'юнктуру цін на будівельні матеріали і метал. Головне питання - за що ми платимо гроші? Або краще так: скільки насправді коштує нерухомість і як придбати її дешевше?

Варіант перший: інвестувати в нерухомість

Тобто віддати гроші забудовникові до того як будинок буде побудований. Якщо зробити це на стадії котловану, або взагалі до початку будівельних робіт, то можна заощадити до 30% вартості.

До слова забудовнику це навіть вигідно - у нього, як правило, все одно немає своїх грошей, а значить, їх доведеться позичати або у банку, або у покупця.

Друге переважніше: з таким кредитором можна не поспішати. До слова, частина забудовників мала необережність взяти в борг у банків долари, і тепер змушена підвищувати ціну квадратного метра через падіння гривні. Так що "перекредитуватися" у покупця подвійно вигідно.

Тепер про ризики. Будинок можуть і не побудувати. На щастя останнім часом подібних історій все менше, але от затягують забудовники з введенням будинків в експлуатацію із завидною регулярністю. Або побудують не те, що обіцяли: змінять площа квартири та планування, або просто зроблять свою роботу погано. До речі, інвестиційний договір може передбачати і збільшення вартості об'єкта. В односторонньому порядку.

Так що покласти гроші в банк на час будівництва може бути вигідніше, ніж віднести їх будівельникам.

Варіант другий: акції, розстрочки і кредити

Тут ситуація краща, якщо забудовнику різко знадобилися живі гроші - він може віддати частину квартир за собівартістю або навіть трохи дешевше. Це рідкість, але пощастити може - подібні прецеденти траплялися навіть в бізнес-сегменті. Вірогідність "дива" на початку року навіть збільшується: сьогодні на ринку столичної нерухомості більше 50 комплексів заграють з клієнтами за допомогою різноманітних акцій.

Там де влітку при повній оплаті поступалися 3% - сьогодні торгуються до 5%. А в будинках, які будуть введені в експлуатацію тільки в 2014 році, щедро скидають цілих 10%.

От тільки під акцію потрапляють ті ж самі квартири, що і влітку, тільки ціна на них вже встигла вирости на ті самі кілька пунктів. Розстрочка від забудовника теж пропозиція цікава, ось тільки вона не завжди безвідсоткова, не завжди в гривні, і природно відділ продажів постарається залишити за собою право переглядати вартість квартири.

Найпростіший приклад: з 75 000 повновагих американський доларів ви заплатили третину, а залишок віддаєте в плині року. Якщо за цей час ціна "квадрата" виростає на 10% (що цілком реально), значить, доведеться переплатити ще близько $ 5000.

На іпотеку я б теж особливо не розраховував. Так званий "Індекс КредитМаркет іпотечний", який відображає середній рівень ефективних ставок по кредитах на покупку квартир на вторинному ринку (якщо просто - скільки реально доведеться платити річних) на початку грудня склав 28.64%!

Можна звичайно взяти участь в якій-небудь державній програмі, але на ділі більше шансів виграти квартиру в лотерею - за звістку 2012 по всім житловими програмами профінансовано придбання всього 4009 квартир.

Саме тому в минулому році до 60% угод на первинному ринку відбувалося з використанням різних форм розстрочок від забудовників.

Як вважає покупець, як вважає продавець?

Якщо заощадити на покупці квартири просто складно, то розібратися в ціноутворенні практично неможливо. Навіть володіючи "інсайдерської" інформацією, тобто особистими зв'язками, і клятвено обіцяючи не вказувати джерела, мені вдалося дізнатися зовсім небагато.

Крім того у формулі підрахунку вартості одного квадратного метра у кожного девелопера або забудовника вистачає власних змінних.

Це і вартість землі, і клас нерухомості, і технології будівництва. А головне - це зв'язки і корупційна складова, на яку легко може йти 5-10% від вартості квартири. Конверти з готівкою необхідно щедро роздавати впродовж декількох років: спочатку для отримання землі, дозволів і під час проектної роботи, потім контролюючим органам, та ще й під час здачі об'єкта. Плюс податки і так званий пайовий внесок на інфраструктуру.

Минулого року Київська міськадміністрація отримала його в розмірі 150 мільйонів гривень.

Ось тільки забудовники стверджують, що, як правило, комунікації потім самі ж і створюють, тобто фактично за одну і ту ж послугу платять двічі. Ще й змушені при будівництві своїх житлових комплексів створювати додаткові об'єкти: дитячі сади і школи, рекреаційні зони, офіси.

Крім того необхідно ще й витратитися на рекламу. Для початку оформити саму будівельний майданчик, та так щоб показати покупцям, що будівельники професіонали, а не гастарбайтери, матеріали високої якості і роботи ведуться постійно. Потім наводнити місто зовнішньою рекламою, і в медіа - рекламою прямої. І, природно, не шкодувати грошей на "джинсу", регулярно платити за замовні матеріали у друкованих та інтернет ЗМІ, на радіо та телебаченні. Під це ще доведеться придумувати інформаційні приводи і збирати прес-конференції, де коментувати останні тенденції ринку.

На цю статтю витрат йдуть "жалюгідні" 5-7%. Тобто при вартості квартири в 100 тисяч доларів, 7000 ви заплатите тільки за те, що вас переконали купити саме ці квадратні метри.

Трохи не забув ... Для того, щоб продати квартиру, потрібно ще й фізично побудувати будинок. До того, як я почав цікавитися цим питанням, мені здавалося, що дізнатися, скільки коштує будинок побудувати отримати буде легше всього. Я помилявся. Кошторисник однієї з київських компаній після цього питання негайно встав і спробував піти. Але не пішов, хоча і назвав цифру приблизно і по дуже великому секрету.

Так от - вартість самих будівельно-монтажних робіт всього близько 50%, і це, зауважте, в добре побудованих будинках, не "для себе" звичайно, але на матеріалах і технології там теж не економлять.

Рентабельність будівництва житлової нерухомості питання складне і інтимний, але, за словами самих забудовників, рідко коли перевищує 30%, ще й розтягнутися проект може на кілька років. Так що бізнес цей не самий прибутковий, а значить і охочих багато бути не повинно.

От тільки статистика річ уперта: за останній рік обсяг проектованого в столиці житла збільшився на 25%.

В одній з київських проектних груп підрахували, що на сьогоднішній день в столиці проектують близько 4 мільйонів квадратних метрів житла, яке буде введено в експлуатацію в 2014-1017 роках.

Не скажу, що після того як я трохи розібрався в цьому питанні, мені стало легше. Більш того, я навіть упевнений, що від цієї інформації можна міцно засумувати - адже жадібність заразна. З іншого боку тепер ви знаєте, куди діваються ваші гроші, і можете дивитися на це з безсилою іронією.
www.zagorodna.com