З якими проблемами можна зіткнутися при покупці квартири

Ціна квартири майже завжди буває предметом торгу, покупцеві вона здається завищеною, продавцю - нормальною або навіть заниженою. Аналітики і експерти ринку нерухомості згадали різні приклади зі своєї практики, коли учасники угоди легко домовлялися про ціну, а коли - навпаки, не могли дійти спільної думки. За спостереженнями учасників ринку нерухомості, практично завжди через суб'єктивної оцінки продавець нерухомості виставляє завищену ціну на квартиру. Правда, до кризи 2008 року навіть такі квартири на ринку не затримувалися - через швидке зростання цін за досить короткий час ціна квартири ставала «адекватною». Зараз квартири із завищеною вартістю можуть шукати свого покупця рік або навіть більше.

На думку директора аналітичного центру GdeEtotDom.ru Олександра Пипіна, операції по покупці житла за ціною вище або нижче ринкової відбуваються досить рідко. Наприклад, якщо покупцеві потрібна певна квартира саме в цьому районі, а альтернативних варіантів немає, йому доводиться погоджуватися і на велику ціну.

«Істотний (більше 5%) відсоток завищення ціни відносно ринкової вартості буває менш ніж у 10% випадків і зазвичай на початку продажів.

Оскільки відгуків на подібні пропозиції мало, то такі продавці поступово знижують ціну в оголошеннях. Як правило, йдеться про нестандартні, нетипових квартирах, так як при продажу типового житла на тлі стабільності цін орієнтири вже устоялися, і ріелтор, якщо він є, одразу може переконати продавця виставити адекватну ціну, пред'явивши приклади в цьому ж районі.

При цьому угоди за цінами, які нижче або вище за ринкову вартість, нерідкі, проте розбіжність з ринковою ціною складає зазвичай не більше 1-2% і обумовлено здібностями сторін або їх представників вести переговори, торгуватися. В умовах стабільної цінової ситуації знижки від споконвічно виставлених цін у середньому не великі - не більше 3% », - розповідає Олександр Пипін.

Деякі продавці завищують ціну навмисно, враховуючи, що в процесі переговорів в будь-якому випадку буде торг. «Більшість покупців при переговорах намагаються збити ціну, тому і продавці зазвичай називають суму трохи вище тієї, яку розраховують отримати в реальності - з розрахунком на те, що покупець все одно буде торгуватися. При цьому розмір торгу становить звичайно 5 - 10%. Це нормальна практика. Без торгу йдуть з ринку тільки самі ліквідні об'єкти або ті, що спочатку виставлені за ціною нижче ринку, наприклад, при необхідності термінового продажу. А ось якщо ціна, виставлена ​​продавцем, перевищує 10% від тієї вартості, за якою покупець готовий придбати квартиру, можна говорити про те, що ціна явно завищена.

Варто відзначити, що немає чіткої формули, за якою можна визначити «справедливу» вартість квартири. Але є досить простий спосіб: житло масового сегмента за адекватною ціною іде з ринку протягом місяця. Мова йде саме про термін експонування, на узгодження всіх деталей і укладання угоди, звичайно, йде більше часу. Якщо ж квартира «висить» більше місяця, значить, ціна пропозиції занадто висока », - говорить керівник аналітичного центру" Індикатори ринку нерухомості IRN.RU »Олег Репченко.

Більша частина угод на ринку нерухомості відноситься до альтернативних. Такі угоди досить складні - ланцюжки продавців-покупців складаються іноді з безлічі учасників, які, як правило, обмежені в часі і не мають «запасної» житлоплощі, тому здійснювати купівлю-продаж потрібно одночасно. Однак ріелтори наводять приклади, коли навіть заплутані альтернативні угоди проходили порівняно легко.

«Клієнт продавав трикімнатну квартиру на вулиці Дем'яна Бєдного (ст. метро Полежаевская), загальною площею 61 кв.м, за 9 млн рублів. Він хотів розширити свою житлову площу, і, з доплатою, придбав також трикімнатну квартиру, але вже площею 78 кв.м за 12 млн руб. на вулиці Берзаріна (ст. метро Жовтневе Поле). У свою чергу сім'я, що проживала в цій трикімнатній квартирі, роз'їжджалася в дві - в двокімнатну, площею 44,5 кв. метра, в 1-му Тушинському проїзді, вартістю 5100000 крб., і в трикімнатну квартиру загальною площею 60 кв.м. на 1 поверсі 9-поверхового панельного будинку в Строгіно, вартістю 8 млн рублів, з доплатою по іпотеці. При цьому сім'я, раніше проживала в двокімнатній квартирі в 1-му Тушинському проїзді, набувала, із залученням іпотечного кредиту, вносячи 50% від вартості, трикімнатну квартиру в новому будинку в Куркино. Власники ж трикімнатної квартири в Строгіно набували з доплатами дві однокімнатні квартири. Одна з них знаходилася також в Строгіно, на Талліннської вулиці, на 1 поверсі 16-поверхового будинку, мала площа 32 кв.м, і коштувала 4,5 млн рублів. Її колишній господар для своєї мами набував квартиру в малоповерховому комплексі в Підмосков'ї. Друга ж однокімнатна квартира, загальною площею 31,8 кв.м, розташовувалася на Кронштадському бульварі на 8 поверсі 12-поверхового панельного будинку, і коштувала 4, 6 млн рублів. У свою чергу, власниця цієї квартири, бажаючи бути ближче до своєї дочки, змінювала її на аналогічну, але в районі Теплого Стану », - наводить приклад вдалої альтернативної операції з безліччю учасників виконавчий директор« МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості »Олексій Шленов.

Однак, угоди, які відбуваються швидко і влаштовують обидві сторони по більшості пунктів, - трапляються не так часто. За оцінками агентства нерухомості Spencer Estate, це приблизно 5% від загальної кількості угод. «Була чудова операція на основі переуступки прав вимог по будинку на Беговой. Двокімнатна квартира була в експозиції з середини грудня, заявлена ​​ціна не коректувалася і квартира була реалізована саме за цю ціну, не набагато більше 12 000 000 рублів. Принадність - в швидкості і простоті », - наводить позитивний приклад керуючий партнер агентства нерухомості Spencer Estate Вадим Ламін.

Ще один приклад - «новорічний». «Ця історія сталася досить давно. 30 грудня мені подзвонила одна моя клієнтка і сказала, що чоловік на Новий рік їй подарував $ 200 тис. і сказав, щоб вона зробила собі подарунок. Вона вирішила купити квартиру і вже підібрала варіант, який влаштовував її за ціною - в новобудові на вулиці Бірюзова - і хоче терміново подивитися квартиру. Вона так загорілася цією ідеєю, що на перегляд ми відправилися 31 грудня з ранку. Це виявилася не звичайна квартира, а двоповерховий пентхаус. В результаті він влаштував її за всіма пунктами. Тоді ще можна було укладати угоди в один день. Ми в спішному порядку уклали угоду. Ось такий подарунок вийшов на Новий рік », - поділилася випадком з практики керівник офісу« Добринінський »компанії« Інком-нерухомість »Юлія Лур'є.

Однак бувають випадки, коли сторони не можуть домовитися про ціну квартири. «Як правило, це трапляється при проведенні складних альтернативних угод. У цьому випадку перевага є у первинного продавця. У нас був такий приклад. Ми продавали однокімнатну квартиру за 8 млн рублів. Продавець хотів брати кредит у банку і купувати більшу квартиру. Покупець цієї квартири також продавав свою. У підсумку перший продавець зрозумів, що у нього перевага, і запросив велику суму, через що ланцюжок зірвалася », - розповідає Вадим Ламін.

Також, за словами ріелторів, характерні проблеми при продажу квартири виникають при коливанні курсу долара. «Складнощі при проведенні угод виникають під час зростання курсу долара. В основному, угоди з купівлі-продажу житла полягають в рублях. Коли закладають гроші в рублях в осередок на час реєстрації угоди (12 днів), вони знецінюються. У нас була нервова угода, коли продавець, вже після здачі документів в Регпалате, кожен день погрожувала їх забрати через істотне зростання в ці дні (так вже вийшло) курсу долара. На щастя, долар в другій половині 12-денного реєстраційного терміну почав падати, і вона змінила гнів на милість. Квартира була на ринку півтора року. Формально продавець в такий момент уже не може відмовитися від угоди, однак на практиці можна знайти багато нюансів, щоб угоду затягнути », - розповідає Вадим Ламін.
www.zagorodna.com