Вторинка і новобудова: нюанси перевірки на чистоту

08.04.2011 10:00
Статті про нерухомість | Вторинка і новобудова: нюанси перевірки на чистоту Навіть на нашому відносно молодому ринку нерухомості стало аксіомою, що перевірка юридичної чистоти квартири - обов'язковий етап купівлі, без якого виходити на угоду може хіба що любитель російської рулетки. Основна мета такої перевірки - зведення до мінімуму ризиків при купівлі квартири. Але ризики на первинному і на вторинному ринках різні, відповідно, буде відрізнятися і перевірка.

На жаль, не можна безумовно сказати, що купівля первинного житла - варіант більш безпечний, ніж придбання «вторинки»; не буде справедливим і зворотне твердження. Ризики різні за своїм характером, але не по інтенсивності. У першому випадку невизначеність закладена самим статусом житла, що будується, в другому - його темним минулим. Хтось буде доводити вам, що новобудова - це кіт у мішку, хтось, навпаки, що вторинна квартира - потенційний тихий вир, і обидва будуть праві. У кінцевому рахунку вирішувати, яке житло підійде для вас, доведеться саме вам, і простота / складність перевірки не стануть в цьому виборі головним чинником. Але знати, з чим вам доведеться зіткнутися при кожному з варіантів, потрібно.

На первинному ринку основні ризики полягають у тому, що забудовник, зіткнувшись з фінансовими проблемами, може заморозити будівництво, або в шахрайських схемах, які застосовуються при реалізації житла в новобудовах. На вторинному ринку небезпеки таїть у собі історія квартири: навіть якщо продає вам квартиру отримав право власності на неї абсолютно законно, може виявитися, що попередній, а то й предпредидущій власник закон все-таки порушив - і тоді недійсними стануть всі наступні угоди.

Як перевіряти новобудову?

«При купівлі квартири на первинному ринку ризики можуть бути вище. Якщо об'єкт не зданий в експлуатацію, його не існує юридично. Коли він буде зданий, невідомо нікому. Він може бути побудований з відхиленнями, які неможливо виправити, як наслідок дім ніколи не буде зданий в експлуатацію і буде зареєстрований як об'єкт незавершеного будівництва, який буде проблематично підключити до комунікацій. У цьому випадку я б утримався від покупки, - застерігає Марат Гафуров, генеральний директор юридичної компанії GMM Consulting. - Крім того, непорядні забудовники іноді грішать подвійними і навіть потрійними продажами однієї і тієї ж квартири, що з'ясовується при реєстрації права власності ».

Для перевірки юридичної чистоти новобудови будуть потрібні: виписка з ЕГРП, а також кадастровий паспорт, причому як на будівлю, так і на ділянку. «Якщо об'єкт ще не зданий, але вам дуже хочеться його купити, перевірте хоча б наявність дозволу на будівництво, документів на земельну ділянку, узгоджену проектну документацію, установчі документи забудовника. Додаткову інформацію вам дадуть відгуки клієнтів компанії-забудовника, які легко можна знайти на просторах інтернету », - радить Марат Гафуров.

Невизначений - коли юридично нездана новобудова не існує - статус первинного житла змушує ретельно ставитися до перевірки. «При угодах на первинному ринку перевіряється вся документація від початку будівництва, починаючи з постанови Уряду Москви (або міської адміністрації) на виділення ділянки на будівництво, проекту - на предмет наявності погоджень з усіма структурами, інвестконтракта, дозволу на будівництво - на предмет дотримання термінів і т. д., - розповідає Сергій Армаш, директор «CENTURY 21 Об'єднаний капітал». - Неприємності можуть підстерігати покупця при виявленні розбіжностей між дозволом на будівництво і проектом: наприклад, на даній ділянці дозволено було будувати 10 тис. кв. м житла, а в проекті і за фактом побудовано 15 тис. Якщо не буде додаткових дозвільних документів, то ці «зайві» 5 тис. кв. м опиняться поза законом, і їх, як в історії з будинком на Мосфільмовской, ухвалять знести. Де гарантія, що саме ваша квартира не опиниться в числі цих 5 тисяч? »

Крім того, відсутність у проекті узгодження хоча б з однією з організацій, що відповідають за розвиток інфраструктури, може призвести до серйозних проблем з прийманням і введенням об'єкта в експлуатацію, зазначає експерт: «В одному з підмосковних міст недавно будувався цілий мікрорайон, і лише на фінальному етапі будівництва з'ясувалося, що оформити під'їзд до нового мікрорайону неможливо через відсутність узгодження з ДАІ. Подібні випадки ризикують стати довгобудами, і рекомендувати покупку такого житла порядна рієлтор не стане ».

Куди небезпечніше зсуву термінів будівництва порушення термінів взаєморозрахунків між учасниками будівництва: внаслідок порушень термінів оплати угоди між учасниками будівництва - генпідрядником, основним інвестором, співінвесторами, адміністрацією і т. д. - вважаються невиконаними і можуть бути розірвані. «Останньому елементу ланцюжка - покупцеві житла в кращому випадку повернуть гроші, в гіршому - йому доведеться відстоювати свої інтереси в суді, причому це закінчується не завжди успішно», - підкреслює Сергій Армаш.

Як перевіряти «вторинку»?


Вторинна квартира, на відміну від первинної, безумовно вже існує, але не факт, що вона належить тому, кому належить: невтішну статистику про сумлінних набувача, яких позбавляють свого житла, ми вже наводили. Так що стимулів ретельно перевіряти свою покупку ніяк не менше, ніж на «первинці».

«Ризики в новобудові прогнозовані, а ризики, які можуть виникнути при покупці вторинного житла, не можна спрогнозувати, - вважає старший юрисконсульт компанії Est-a-Tet Анастасія Петрухіна. - Перш за все, у первинній квартири немає «історії», вона з'явиться лише після оформлення права власності; далі, на всі квартири в споруджуваному будинку існує загальний пакет документів, який проходить багатоетапну перевірку (забудовником, агентством і банком, у разі якщо житло продається по іпотеку) ». Так що, на думку експерта, покупець «вторинки» ризикує більше покупця новобудови.

«При купівлі квартири на вторинному ринку перш за все необхідно уважно вивчити правовстановлюючі документи на квартиру, тому що в них містяться відомості про можливі обтяження (в свідоцтві про право власності) і про умови придбання квартири нинішнім власником (у договорі купівлі-продажу чи іншому документі - підставі реєстрації права власності продавця), - розповідає Василь Мітько, генеральний директор агентства «МІАН». - При цьому вимагайте показати вам саме оригінали документів на нерухомість. Крім цього, обов'язково вимагайте від агентства надання в тому числі і виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним Управління Федеральної реєстраційної служби (ЕГРП УФРС). Переконайтеся, що продавець є власником пропонованої нерухомості або має від власника належним чином оформлені повноваження (діюча нотаріальна довіреність і т. п.) ».

Мало переконатися в правильному оформленні всіх документів на квартиру, підкреслює Михайло Куликов, директор управління вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість», важливо ще й упевнитися в їх автентичності: за допомогою сучасної техніки у підробці будь-якого документа або печатки немає нічого неможливого. Звертайте увагу на порушення поверхневого шару паперу, зменшення товщини листа, зміни линовке, наявність залишків фарбувальних матеріалів, чорнильних розпливом і т. п. Вас також повинні насторожити дописки (різні чорнило або потовщені, як би здвоєні, літери), зміни кольору паперу, підвищена ламкість. Як говорить Михайло Куликов, найкраще перевіряти документи під лупою в розсіяному косому світлі; а ідеальний варіант - супроводжувати продавця при отриманні ним документів для угоди.


Перелік основних напрямків для перевірки «вторинної» квартири, за словами Сергія Армаш, такий:


• Прописані в квартирі громадяни. Оскільки більшість квартир, що продаються на вторинному ринку, - це приватизована нерухомість, то завжди є ризик, що приватизація відбувалася без урахування проживали на той момент неповнолітніх чи громадян, які перебували в МЛС (в'язниці) і т. д. За розширеної виписці з будинкової книги все ці люди виявляються, і з'ясовується, чи можуть вони претендувати на дану квартиру.
• Наявність рішень опікунських рад. Наприклад, якщо в історії квартири були продажі з переселенням неповнолітніх за межі Москви, то треба впевнитися, що угода не обмежить їхні права і що дітям були надані нормальні умови для проживання.
• Дієздатність учасників попередніх угод.
• Історія сумнівних угод. Такими вважаються, зокрема, операції, що здійснюються в короткий проміжок часу. Наприклад, якщо протягом одного року квартира тричі переходила з рук в руки, є привід задуматися про те, що її «очищали» від кримінального минулого.
• Історія угод з квартирою. Для цього додатково купується розширена виписка з ЕГРП, і дані з неї - дати і прізвища - ретельно порівнюються з даними з розширеною виписки будинкової книги. Так, наприклад, якщо в історії квартири фігурувало право спадкування, то потрібно встановити, чи пройшов термін можливої ??позовної давності.

sob.ru/issue4772.html

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
-
головне при інвестуванні в нове будівництво — отримання державних гарантій повернення вкладених коштів. такою гарантією є державна реєстрація прав на нерухомостіть, що тільки будується. Доки на рівні спеціалістів тільки обговорюється необхідність створення єдиного реєстру нерухомості, що будуєьться і прав на них, наші експерти вже винайшли варіант захисту Ваших інвестицій. Дізнайтеся більше тут https://www.precedent.com.ua/
 
 
Увійти