Види іпотечного кредитування в Росії

10.11.2010 19:38
Статті про нерухомість | Види іпотечного кредитування в Росії Найбільш поширені в Росії іпотечні програми-це кредити на придбання готових квартир, як їх називають банки в описі своїх продуктів - «на вторинному ринку житла».

Проте сьогодні спектр пропозицій основних гравців ринку радує потенційних іпотечних позичальників різноманітністю пропозицій.

Практично повсюдно пропонуються кредити на покупку квартир на етапі будівництва, дещо рідше, але все більш часто трапляються пропозиції ломбардних кредитів - під заставу наявної нерухомості, кредитів на придбання заміського житла, земельних ділянок.

Окремі банки в гонитві за клієнтом готові кредитувати таку невідому в докризовий період екзотику як придбання кімнат, часткою в житло, гаражів, машиномісць, об'єктів комерційної нерухомості. Наприклад, кредити на придбання гаража пропонує ВТБ24, машиномісця - Ощадбанк.

Московський банк Ощадбанку РФ у серпні оголосив про готовність видавати кредити на придбання частки у житлі. Зокрема, одержати кредит на придбання об'єкта комерційної нерухомості під заставу нерухомості, що купується можна в Абсолют Банку, Московському кредитному банку, Росбанке, банку «Уралсиб», Ханти-Мансійському банку.

Як і раніше неохоче йде відновлення пропозиції рефінансування (перекредитування) виданих кредитів на інших, більш вигідних умовах. Більшість діючих в даний момент програм з точки зору привабливості для позичальників виглядають сумнівно, а в деяких випадках просто безглуздо, тому що пропоновані ставки вищі за середньоринкові. Втім, програми рефінансування і до кризи були не найпопулярнішим продуктом.

Його пропонували переважно самі агресивні гравці, щоб у період різкого зниження процентних ставок за кредитами не допустити відпливу позичальників в банки з більш вигідними умовами і одночасно наростити іпотечний портфель, переманюючи чужих позичальників.

Не особливо поширені і до кризи кредити на придбання земельних ділянок і сьогодні видають небагато банків.

Презентований у серпні іпотечний продукт АІЖК «Малоповерхове житло» дозволяє отримати кредит на придбання житлового будинку із земельною ділянкою або земельної ділянки з умовою будівництва на ній житлового будинку під заставу об'єкта нерухомості.

Однак і ця програма має ряд обмежень: будівництво будинку повинно вестися за узгодженим типовим проектом і на території організованою малоповерхової забудови, що увійшла до переліку, затвердженого АІЖК. Зараз у цьому переліку лише п'ять територій, і ще п'ять заявок знаходяться на розгляді в Агентстві.

Нові кредитні продукти із соціальною складовою, запропоновані АІЖК, - «Новобудова», «Материнський капітал», «Військова іпотека», «Змінна ставка», «Малоповерхове житло» отримали непоганий відгук, як з боку партнерів, так і з боку позичальників. У відношенні деяких програм навіть розгорівся ажіотаж.

Наприклад, при плані АІЖК по «Військової іпотеку» на цей рік в 4 млрд рублів заявок на постачання заставних надійшло на 13 млрд рублів і Агентству довелося переглянути бізнес-план та збільшити обсяг рефінансування до 10 млрд рублів. За «Материнському капіталу» ліміт фондування партнерів був обраний вже до початку серпня.

Фінансовий криза 2009 року породив дві нових іпотечних програми: надання кредитів на придбання житла з-під застави у неплатоспроможних позичальників і реструктуризацію кредитів на нових умовах з метою зниження кредитного навантаження.

Кредити на придбання квартир на етапі будівництва

На даний момент практично всі банки, що пропонують іпотеку, видають кредити на купівлю квартир у споруджуваних будинках під заставу прав вимоги на придбану квартиру. Однак найчастіше вибір житла для позичальника обмежений пропозиціями забудовників з числа партнерів банку. У банків середньої руки в одному місті це, як правило, всього два - три житлові комплекси, але у великих банків можна бачити досить-таки багатий набір варіантів - у Ощадбанку і ВТБ 24 у великих містах це десятки будинків. При цьому банки навряд чи не щодня повідомляють про акредитацію все нових і нових будівельних проектів.

Оскільки в період кризи саме пропозиції кредитів на придбання житла в новобудовах зникли з ринку практично начисто, сьогодні зростання обсягів кредитування на первинному ринку особливо помітний. Експерти вважають, що в першому півріччі 2010 року частка іпотечних кредитів, наданих на придбання квартир у споруджуваних будинках склала близько чверті від загального обсягу виданих іпотечних кредитів.

При цьому банківська спільнота відзначає серйозний ефект від державної підтримки кредитування іпотеки, орієнтованої на новобудови - це однойменний іпотечний продукт АІЖК з низькими ставками та преференціями для учасників державних соціальних та житлових програм, його ж програма стимулювання банків щодо кредитування забудовників - «Стимул», а також програма викупу іпотечних облігацій ЗЕБа.

Відповідно до умов «вебовской» програми кредити на придбання квартир у новобудові за ставкою 11% річних, що за теперішніх часів помітно нижче середньоринкової ставки, можна отримати в ВТБ24, у партнерів банку «ГПБ-Іпотека», в Собінбанку.

Правда, існує нюанс: термін «новобудова» трактується довільно і зовсім необов'язково мається на увазі квартира в будинку, що будується. Наприклад, ВТБ24 до недавнього часу видавав кредити за умовами «вебовской» програми тільки на придбання квартир у забудовника з вже оформленим їм правом власності.

Сьогодні банк надає кредити та на придбання квартир у стадії будівництва, але до оформлення позичальником житла у власність ставка вища - 13% річних. Але навіть така ставка може вважатися дуже вигідною пропозицією на тлі переважної більшості аналогічних програм інших банків. До того ж ВТБ 24 при видачі кредитів по «вебовской» програмі не бере комісії за видачу кредиту.

Частина банків готове видати кредит на придбання квартири у будь-якого добре зарекомендував себе девелопера, але досить багато обмежують свої пропозиції партнерськими програмами з компаніями, чий бізнес зрозумілий і прозорий. З іншого боку, враховуючи небувалу кількість партнерських програм із забудовниками, банки явно прагнуть за рахунок іпотеки вирішити проблему своїх клієнтів - забудовників і девелоперів.

Якщо житло купується не у партнерів банку, в більшості випадків обов'язковою вимогою для отримання кредиту є готовність будинку не нижче 50%. У той же час, після кризи позичальники, які беруть кредит на придбання житла, що будується, в основному віддають перевагу вибирати об'єкти високого ступеня готовності, пам'ятаючи про ризик недобудови і підвищеною ставкою по кредиту до моменту реєстрації житла у власність. Таким чином, обмеження за ступенем готовності будинку для позичальника не є таким вже значимим фактором.

Зате по партнерських програмах умови кредитування можуть бути навіть більш м'якими, ніж на придбання готового житла - нижче початковий внесок або величина процентної ставки. Яскравий приклад тому - Ощадбанк, який за програмою «Іпотечний +» видає кредити в рублях на придбання квартир у своїх партнерів по нетипово низькими ставками: до реєстрації іпотеки від 11,65% до 14% річних, після реєстрації іпотеки від 10,4% до 12,75% річних.

Не менш показовою є мінімальна величина первинного внеску - всього 10% від вартості житла, що купується. При цьому заставою по кредиту до реєстрації іпотеки служать майнові права позичальникам на житло, що купується, а після реєстрації іпотеки - придбаний об'єкт нерухомості.

Інший приклад - ВТБ24 видає кредити на придбання квартир у житлових комплексах компанії «Дон-лад» за єдиною процентною ставкою на весь період кредитування, без стандартної для банків за такими програмами надбавки на період будівництва до оформлення права власності. Мінімальна фіксована ставка в гривнях складає 13,1%.

СМП-Банк по одній з партнерських програм з реалізації квартир в житловому комплексі в Підмосков'ї готовий надати кредити в доларах США всього під 6,75% річних, а в рублях - під 10,75% річних з початковим внеском у розмірі 20% від вартості квартири. Банк «Відродження» на 0,5 процентних пункту знижує процентну ставку по кредиту для позичальників, які одержують новобудови в його партнерів.

Через нестабільну економічну ситуацію у банків помітно звузився коло потенційних позичальників і серед юридичних, так і фізичних осіб, тому вони прагнуть використати всі наявні можливості заробити в секторі роздрібного кредитування, у тому числі, надаючи кредити на придбання житла, що будується. При цьому криза показала, що побоювання з приводу якості кредитів на придбання житла на етапі будівництва були перебільшені.

Як відомо, при видачі саме таких кредитів банкам була завжди властива підвищена прискіпливість, яка, як видно, і принесла добрі плоди. Олена Тарасова, старший віце-президент ВТБ24, виступаючи Всеросійської конференції «Іпотечне кредитування в Росії - перезавантаження ринку» у грудні 2009 року, відзначила, що в іпотечному портфелі ВТБ 24 по кредитах на будівництво житла фіксується найнижчий рівень прострочення.

Іпотека для придбання заміського житла


Іпотека для придбання заміського житла повертається на ринок трохи менш активно, ніж кредитування квартир у споруджуваних будинках. Кредити на придбання і будівництво котеджів і таунхаусів пропонує велику кількість федеральних банків: Альфа-Банк, Банк Москви, Банк Сосьете Женераль Схід (БСЖВ), Барклайс Банк, банк «Відродження», ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Інтеза, КредітЕвропа Банк, банк « Московське іпотечне агентство »(МІА), Нордеа Банк, Банк« Росія », Россельхозбанк, Ощадбанк, Зв'язок-Банк, банк" Уралсиб ", ЮніКредіт Банк.

Крім цього деякі банки пропонують кредити на придбання земельних ділянок, зокрема, БСЖВ, банк «Зеніт», Росевробанк, Россельхозбанк, Ханти-Мансійський банк. Банк Москви приймає земельну ділянку в забезпечення за кредитом на придбання будинку із земельною ділянкою (програма «Швидкий будинок»).

Зростання активності на ринку заміського житла і стабілізація ринку житла в цілому знизила ризики кредитування угод з придбання котеджів, таунхаусів і інших малоповерхових об'єктів нерухомості. Процентні ставки за кредитами на придбання заміського житла починають знижуватися. Банк Сосьете Женераль Схід (БСЖВ) у червні знизив і ставки, і величину початкового внеску для позичальників, які одержують у кредит заміське житло, з 40% до 30%. З початку літа кредити на заміське житло подешевшали у Ханти-Мансійського банку, Банку Інтеза, Россельхозбанка.

Головна відмінність іпотечних програм з придбання заміського житла в більшості випадків виявляється у величині початкового внеску. Щоб отримати кредит на заміський будинок, в більшості випадку треба вкласти на 10% більше власних коштів, ніж при покупці в кредит квартири - від 40 до 50%.

Нецільові іпотечні кредити під заставу наявної нерухомості


Нецільові іпотечні кредити під заставу наявної нерухомості (ломбардні кредити) включають в свої лінійки все більше банків. При цьому, якщо ставки по нецільових кредитах вже можна назвати прийнятними (в середньому вони коливаються від 14 - 15% річних), то розмір кредиту все ще сумно малий, 50 - 60% від вартості об'єкта нерухомості.

На загальному тлі виділяються пропозиції HSBS, ВТБ 24, Нордеа Банку та Росевробанка, в яких можна отримати під заставу житла до 70% від його вартості. Варто відзначити, що нецільові кредити під заставу нерухомості за рідкісними винятками надаються на більш короткий термін, ніж кредити на придбання нерухомості - від 10 до 15 років.

Предметом застави можуть служити готова квартира або будинок, земельну ділянку. Причому, якщо забезпеченням по кредиту служить житловий будинок або земельну ділянку, кредит нададуть на меншу частку вартості об'єкта нерухомості, ніж при заставі квартири, наприклад, під заставу квартири дадуть 60% від її вартості, а під заставу житлового будинку - тільки 50%.

Майнові права на об'єкти нерухомості на стадії будівництва у забезпечення нецільового іпотечного кредиту банки не приймають, хоча російський закон про іпотеку це дозволяє.

Рефінансування кредитів для позичальників

Програми рефінансування іпотеки (видачі кредиту на погашення раніше виданого іпотечного кредиту) дозволяють зменшити щомісячні платежі за рахунок зниження відсоткової ставки, а також скорегувати термін, суму і валюту кредиту.

Сьогодні рефінансування залишається рідкісним, не дуже привабливим і тому - мало затребуваним пропозицією. Такі продукти включені в іпотечні лінійки Банку Сосьете Женераль Схід (БСЖВ), ВТБ 24, Газпромбанка, банку «Жілфінанс», Банку Москви, банку «Московське іпотечне агентство» (МІА), Ощадбанку.

Процентні ставки, за якими позичальникам інших банків пропонується рефінансувати кредити на придбання житла на вторинному ринку, починаються від 13,5% річних за кредитами в рублях (Ощадбанк) і від 9,1% річних за кредитами в доларах США (ВТБ 24). Деякі банки, як ВТБ24 і Ощадбанк, встановлюють ставки за програмою рефінансування на тому ж рівні, що і для кредитів за аналогічними програмами (на придбання житла на вторинному ринку, під заставу наявної нерухомості). Однак можна зустріти і банки, у яких процентні ставки при отриманні кредитів на рефінансування трохи вище, ніж по базовим іпотечними програмами (Альфа-Банк, БСЖВ).

Ряд банків тримає програми рефінансування у своїй іпотечній лінійці з чисто декоративною метою. Наприклад, Альфа-Банк пропонує рефінансувати кредити на придбання житла на вторинному ринку, видані в рублях, під 17,5 - 19,5% річних, в доларах США - під 14 - 16%. Рефінансування кредитів під заставу нерухомості в Газпромбанку теж явно пропонується лише для вигляду: у рублях - під 19% річних, в доларах США - під 14%. У БСЖВ ставки нижче, але все одно неконкурентоспроможні на тлі пропозицій ВТБ24, Ощадбанку, "Газпромбанку" і банку «Жілфінанс».

Реалізація закладеної нерухомості

Криза змусила деякі банки сформувати окрему програму кредитування для реалізації закладеного житла. Отримавши згоду неплатоспроможних позичальників на реалізацію закладеного по іпотеці житла, банки сформували бази даних нерухомості, яку можна придбати в кредит з під застави. Подібні пропозиції є, наприклад, у Абсолют Банку, банк «Жілфінанс», ВТБ 24, банків «Дельтакредит» і «КИТ Фінанс», Собінбанку, банку "Хоум Кредит". Одиничні пропозиції можна бачити у АМТ Банку (екс БТА-Банку), Джии Мані Банку та Райффайзенбанку.

Великої популярності ці програми не завоювали, оскільки житло виставляється на продаж за докризової вартості, яка істотно вище сьогоднішніх розцінок на квартири і будинки. Втім, негласно представники іпотечних банків визнають, що відносно ціни житла вже можна торгуватися.

У той же час, покупець закладеного по іпотечному кредиту житла може непогано заощадити на ріелторських послуги. Купуючи закладене по іпотеці житло, не треба витрачатися на комісійні за його пошук, а також за перевірку цього житла на юридичну чистоту, оскільки банк почав перейматися цим, ще коли приймав рішення про видачу кредиту на його придбання.

Частина банків пропонують кредити на закладене житло значно дешевше, ніж по будь-якій іншій програмі. Банк «КИТ-Финанс» готовий збути іпотечні застави своїх злісних боржників за тими ж ставками, за якими вони були надані в 2007 - 2008 роках. У банку «Дельтакредит» мінімальна ставка за кредитами подібного роду в рублях дорівнює всього 9,5%, а в доларах США - 7% річних. Собінбанк пропонує придбати в нього в кредит закладене житло під 12% річних у рублях і 10% річних у доларах США.

Один із найбільш ласих варіантів пропонує ВТБ24: по кредитах в рублях процентна ставка встановлюється у відповідності з умовами кредитного договору поточного позичальника, що здійснює продаж об'єкта, але не більше ставки рефінансування Центрального банку РФ на дату прийняття банком рішення (на даний момент - 7,75% річних), у доларах і євро - не вище 10% річних. При цьому розмір процентної ставки не залежить від терміну кредитування і розміру первісного внеску.

Щоб стимулювати реалізацію іпотечних застав, ВТБ 24 мінімізував всі витрати позичальника на отримання і обслуговування кредитів, які надаються для придбання такого житла: не стягується разова комісія за видачу іпотечного кредиту, дострокове погашення кредиту без комісій можливе з першого дня після видачі без обмежень по термінах і сумі.
www.zagorodna.com

Теги до контенту: іпотека
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти