Вибираємо: будинок або земля

09.03.2011 07:02
Статті про нерухомість | Вибираємо: будинок або земля Розумність купівлі будинка в котеджному містечку викликає обгрунтовані сумніви все більшої кількості клієнтів. Купівля землі поза межами «організованих поселень», на сьогоднішньому ринку, знімає чимало ризиків.

«Чим 10 років чекати, поки селище буде розпродане, краще купити ділянку і самому будуватися», - так прокоментував матеріал про результати продажів в коттеджних містечках в 2010 році відвідувач «Дмитро». Я дозволив собі невелику літературну обробку його поста, але зміст саме такий. І цю думку в цілому відображають тенденції сьогоднішнього заміського ринку.

Купувати будинок у організованій забудові стає все менш цікаво. Про це все наполегливіше говорять і працівники агентств нерухомості (звичайно, не ті з них, хто намагається вам продати будинок у котеджному селищі). А останнім часом з цією думкою почали обережно погоджуватися і самі заміські забудовники. «У 2010 році серйозно зросли продажі будинків у стихійній забудові: все більше покупців не бачать реальних переваг від придбання ділянки в організованому котеджному селищі. Навіть поблизу Петербурга за останній рік з'явилося чимало «селищ», які, по суті, пропонують порожнє поле без будь-яких поліпшень. Вони абсолютно не відповідають поняттю котеджних селищ, в результаті люди розчаровуються в такому форматі заміського життя », - ділиться спостереженнями Світлана Невелєва, радник керівника ДК« стінка ».

Але головне, покупець ділянки в стихійної забудови не платить за обіцянки: стан доріг, наявність інженерних комунікацій, сусідське оточення і пр. він може оцінити на місці, знаючи, що після оформлення договору ніхто і нічого йому понад цього вже не зробить. Забудовник же нерідко торгує «перспективами» - а при сьогоднішньому стані ринку платити за майбутні поліпшення вельми ризиковано.

Проекти без поспіху


Статистика реальних продажів (див. статтю «Малоповерхова десятина») показує, що при нинішньому стані ринку забудовникам за рік у середньому вдається продати 10% лотів у своєму селищі (є приклади більш успішних продажів, але чимало проектів, де темп реалізації істотно нижче). І видимих поліпшень в ситуації з попитом поки не спостерігається.

А значить, у проектів, які не встигли до «докризового попиту» є всі шанси простояти в пропозиції десяток років, а то й більше. За цей час, наприклад, може перестати існувати компанія-забудовник (нагадаємо, пітерському заміському ринку немає ще й дев'яти років), що особливо актуально в період низького попиту. Тут кілька можливих варіантів. Приміром, компанія «ПБЛ Холдинг» перед тим, як піти з ринку все ж таки довела до логічного завершення проект «Михайлівське» (хоча на форумах в мережі зустрічаються серйозні нарікання на адресу цього селища), а також передала права розпродавати залишилися лоти іншій фірмі ( деякі об'єкти так до цих пір і не вдалося реалізувати).

Але ж є й інші приклади. Останній гучний скандал пов'язаний з компанією «Павловський Посад», який реалізує проект «Павловський малоповерховий ансамбль» (подробиці ліквідації фірми описані в багатьох міських ЗМІ), але в цьому випадку перспективи клієнтів під великим питанням. Ситуація з цим проектом нагадує колізії пайовиків з міськими забудовниками. До речі, в Москві подібних випадків ще більше.

Ще кілька прикладів: припинена реалізація проекту Lake `s Berry Club - кілька лотів тут продані, причому за чималі гроші. Пішов у продажу «Новий Шліссельбург» - до припинення забудовник хвалився, що розпродав 10% дільниць, але тепер стверджує, що це були лише «броні», а реальних продажів у проекті не було.

Зійшов з дистанції на півдорозі селище «Кристал» (заморожений на невизначений термін). У «Охтінском ключі» до припинення проекту розпродали третину таун-хаузів. На досить тривалий час припиняла активність компанія «Фаетон Девелопмент Груп» (проекти «Ближня пристань і вайя»). Тепер ці проекти, за заявами забудовника, знову розконсервовані.

Приклади можна наводити й далі. Всього, за даними консалтингового центру «Петербурзька Нерухомість», за останні три роки було припинено 73 малоповерхових комплексу.

До речі, в січні на інтернет-форумах з'явилася інформація, що закриття належить і компанії «Родекс Північно-Захід». У самій фірмі цим повідомленням чимало здивувалися. Як пояснила Марина Карпіхіна, директор з маркетингу компанії «Родекс Північно-Захід», подібна «агітація» - мабуть, справа рук одного з підрядників фірми, з яким виникли розбіжності.
Вони не підуть ...

З кожним кризовим роком ситуація в цьому відношенні лише погіршується. Пропозиція все розпухає від нових проектів, за 2009-2010 рік список малоповерхових комплексів виріс більш ніж у півтора рази: з 150 до 250 позицій. Тоді як, за ринковою логікою, мав би стиснутися в три-п'ять разів. В останньому випадку залишилися заміські комплекси могли б продаватися з нормальною швидкістю, і це дало б можливість забудовникам у повному обсязі виконувати свої зобов'язання перед клієнтами.

Однак вийшли на ринок девелопери навіть за відсутності попиту активність не згортають. Нерідко в компанії-продавця, що реалізує нарізане на дольки колгоспне поле, залишається працювати лише одна людина - директор, який сам і возить клієнтів на перегляди. Великих витрат такий «бізнес» не вимагає, і може досить довго існувати, продаючи по два-три ділянки за рік. Однак будівельних робіт на ділянці, при подібних фінансових потоках чекати, звичайно, не доводиться.

Серед учасників ринку все наполегливіше лунають голоси за те, щоб «відокремити мух від котлет»: які пропозиції можна називати повноцінним котеджним селищем, а що слід іменувати, наприклад, земельної нарізкою.

До кризи, за відгуками експертів, будинки поза котеджних селищ продавалися все гірше і гірше. Будинки в організованій забудові коштували на 20-25% дорожче аналогічних будівель поза малоповерхових комплексів. Однак за останні два роки ідея котеджних селищ виявилася серйозно дискредитованою. Повернути колишню ставлення покупців - завдання дуже непросте, на яку забудовникам доведеться витратити не один рік.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти