Українці переплачують за житло через халатність забудовників і жадібності чиновників

ТСН.ua з'ясовував, чому, незважаючи на різке зниження попиту і падіння платоспроможності українців, ціна на квадратні метри в столиці не просідає.

Столичні забудовники не поспішають знижувати ціни на квадратні метри, хоча скаженого попиту на нерухомість вже давно немає. У передкризовому 2007 р. вартість квадратного метра (на 80% і більше відсотків готовому будинку) стартувала від $ 2,7 тис., зараз ціна квадратного метра в будинку з високим ступенем готовності починається від $ 1,5 тис. і тисячі доларів на об'єкті «на етапі котловану ».

Зіставляючи ці цифри, бачимо - падіння цін вельми відчутно. Однак, якщо перевести дані суми в гривню з урахуванням поточного курсу долара, то різниця за вартістю буде практично не відчутна для потенційних покупців. У виграші можуть виявитися тільки ті, хто отримує зарплату в доларах, або з прив'язкою до його курсу, але таких всього 10% від загального числа працездатного населення. Це мізерний відсоток, який безумовно не може підтримувати ціни на нерухомість на такому високому рівні. А значить, ціни повинні грунтовно просісти.

Грошовий інтерес

За інформацією ТСН.ua собівартість будівництва одного квадратного метра у висотному будинку економ-класу становить $ 500-600. Однак, як уже зазначалося, ціни в столиці в три рази вище. «Будівництво - це корупційна сфера. В середньому в собівартості одного квадратного метра закладені так звані нецільові витрати. Адже як влаштований наш бізнес: ми платимо за все - від землевідведення до введення в експлуатацію. В результаті при настільки вражаючих розцінки, за якими ми продаємо квартири, ми маємо рентабельність в 10-15% », - запевняє заступник директора однієї будівельної компанії (зводить об'єкти в Криму та містах-мільйонниках). За його словами, частка нецільових витрат у будівельній кошторисі в Києві становить 20-30%. Так, наприклад, ціна вирішення питання землевідведення в Києві починалася від п'яти мільйонів доларів, за позитивне узгодження всіх супутніх документів потрібно було заплатити ще близько двох мільйонів доларів.

Правда, зараз ціни знизилися. Так три роки тому одна сотка землі в столиці коштувала понад $ 50 тис. то зараз - не більше $ 30 тис.. Проте, варто відзначити, що зараз практично всі новобудови зводяться на земельних ділянках, виділених до 2009 р. (за винятком двох-трьох житлових комплексів столиці).

А це означає, що у вартість квадратного метра закладаються ще старі ціни. Виходить, що в будівлі-висотці на 350 квартир вартість землі складає приблизно $ 285 доларів в ціні одного квадрата, або близько 30%.

«Не забувайте, що раніше, щоб почати будівництво потрібно було отримати не менше півсотні підписів. І за кожну потрібно було заплатити », - говорить заступник директора будівельної компанії. За його словами, підпис одного із заступників Леоніда Черновецького, на початку 2008 р., коштувала мільйонів доларів. «Тоді за гроші можна було вирішити все: так наприклад, відділу, де я працювала, потрібно було узгодити будівництво на березі Дніпра, точніше об'єкт, за планом, охоплював водну частину. За законом це заборонено (зокрема, це забороняє Водний Кодекс - прим. ТСН), але нам в наказовому порядку дали вказівку знайти рішення - в результаті в документації написали: «ділянку тимчасово покритий водною гладдю», і дали позитивне рішення », - розповіла одна з колишніх співробітниць Київської ОДА.

У самій столиці ситуація не краще - так один з пафосних бізнес-центрів примудрився «переплутати» свої етапи будівництва: забудовник спочатку ввів цей об'єкт в експлуатацію, а потім отримав землевідведення під його будівництво. До речі, введення будівлі в експлуатацію - окрема видаткова рядок. Щоб здати приймаючої комісії об'єкт - потрібно отримати близько 20 підписів. Це сфера ДАБК (інспекції Державної архітектурно-будівельної контори). У Києві, за даними учасників ринку, розцінки цієї організації починаються від $ 40 за квадрат. Також потрібно позитивний висновок Бюро державної експертизи. У цій компанії свої тарифи: до десяти доларів за квадратний метр.

Будівельне нехлюйство

Втім, високі ціни не тільки наслідок корупції, особливо в Києві. Адже до кризи Київрада складалася на чверть з представників будівельних компаній, і їм, за рахунок цього статусу, вдавалося «економити» на багатьох перерахованих вище пунктах. «Скромна рентабельність забудовника - міф, який згодовують українцям ті ж забудовники. До кризи вони мали 100%-ную і вище рентабельність. І до сих пір забудовники не можуть змиритися з думкою, що їх час минув. Всі чекають, що ринок ось-ось відновиться, тримають ціни », - вважає брокер Іван Єфименко.

Втім, на ціни впливає не тільки жадібність забудовників, а й їх боргове навантаження. Криза фактично обнулив первинний ринок нерухомості: більшість компаній виявилося в списках боржників банків. У 2009 р. серйозну боргову навантаження мав кожен другий забудовник. Зараз ситуація не набагато краще - близько 20 об'єктів столиці заморожено через фінансові проблеми забудовників, а на ринку нерухомості відбуваються злиття та поглинання - більш великі гравці поглинають ослаблених. Деякі забудовники віддають банкам за борги свої об'єкти. Існує ще один фактор, який впливає на собівартість квадратного метра - звичайна халатність. «Часто до кризи забудовник не знав, яка реальна собівартість квадратного метра. Будівництво велося, грунтуючись на досить приблизних, часто роздутих кошторисах. На кожному етапі крали: відділи постачання отримували відкати на закупівлях, виконроби списували матеріали, будівельники несли додому з будівництв плитку, бетон, арматуру і т.д. »- говорить Олексій Ворошковскій, директор компанії, яка заробляє на оздобленні фасадів будівель. «Тоді ринок ріс, ціни галопували. Всі знали, скільки б не коштував квадратний метр - завтра він буде ще дорожче. Це було дуже рентабельно і тоді сюди хлинуло велика кількість випадкових бізнесменів, без досвіду будівництва. Часто вони навіть не цікавилися, у скільки їм обійдеться будівництво будинку, а деякі не цікавилися цим і після завершення об'єкта », - погоджується Іван Єфименко.

Дійсно, до кризи можна було побачити часто таку картину: будівельники не сильно церемонилися з матеріалами - 30% бою плитки вважалося нормою, робота велася стихійно - бетон привозили задовго до того, як він був потрібен на будмайданчику, в результаті його виливали поруч з майданчиком, будівельники могли також витратити матеріалів більше, ніж закладено в нормативах, наприклад, зробити на декілька сантиметрів товщі стіни. Все це здорожувало будівництво як мінімум на 30%. Звичайно, всі ці витрати забудовники поспішали перекласти на плечі покупців у вигляді захмарних цін на квадратні метри.

Світлана Єрьоміна, ТСН