У Подмoсковье десятки покупців можуть позбутися квартир

У Підмосков'ї може виникнути абсолютно нове явище: "співтовариство ошуканих покупців квартир". Свого житла ризикують втратити десятки сумлінних новоселів.

У нашій юридичній практиці цей випадок безпрецедентний, а його соціальні наслідки можуть бути непередбачувані. Виникла ж гостра ситуація у місті Залізничний, де п'ятеро людей, які купили квартири в новому будинку, вже позбулися житла по суду. Всі вони були добросовісними покупцями, але їх це не врятувало.

Ще шістнадцять мешканців з дев'яти квартир знаходяться у небезпечної межі. Вони змушені в суді доводити своє право на життя в нових будинках. Погана для них новина в тому, що вирішувати їх долю буде суддя Залізничного міського суду Марія Єрмоліна. Саме вона розглядала перша справа, і навряд чи її позиція могла так швидко змінитися.

Юристам давно відомі особливості вітчизняного законодавства: навіть чесна покупка житла часом не гарантує спокійного життя. У певних ситуаціях добросовісний покупець може опинитися на вулиці. Але навіть на цьому тлі масове виселення новоселів, мабуть, винятковий випадок. Таким чином нібито відновлюються права ошуканих пайовиків. Принаймні, на цьому наполягають позивачі. Однак аналіз аналогічних справ показує, що рішення судді Єрмоліно дещо вибивається із загальної судової практики. Значить, закон не такий однозначний з цього приводу?

Сама історія почалася кілька років тому, коли одна будівельна компанія почала зводити житлові будинки в кількох районах Підмосков'я. Як звичайно, тут же почався продаж квартир на етапі будівництва.

Однак у компанії виникли труднощі, і вона кинула будівництво. Порожні бетонні коробки застигли з темними вікнами. Сотні людей, які вклали в них свої кровні, ледь не спіткала доля обдурених пайовиків. Влада Підмосков'я, до їх честі, не кинули людей в біді. Влада області та місцеві адміністрації знайшли компанію, яка довела будівництво до кінця.

Здавалося б, історія отримала щасливу розв'язку. Однак після того як компанія "Мега Буд" - новий інвестор - побудувала будинку, на багатьох щасливих новоселів посипалися позови. Кожен раз схема позовів була приблизно однакова. "Обдурені пайовики" (або люди, які називають себе такими) укладали договори з фірмами-посередниками, які працювали з колишнім забудовником. Схема, використана в Залізничному суді, ще простіше, оскільки вимога про передачу квартир заявлено безпосередньо будівельною компанією-контрагентом колишнього забудовника, в якій суддя Єрмоліна розгледіла "Обдурені пайовики". Якщо говорити юридичною мовою, такі фірми були співінвесторами тих самих колишніх забудовників.

Як заявляли позивачі, новий забудовник був зобов'язаний врахувати їх у своїх розрахунках, але не врахував. Правда, сумлінність деяких фірм-посередників залишається під питанням. Суперечки навколо побудованих будинків розбирали Івантеевскій та Залізничний міські суди, Московський обласний суд, арбітражний суд Московської області, Дев'ятий арбітражний апеляційний суд і Федеральний арбітражний суд Московського округу. Перерахування інстанцій важливо, щоб показати, наскільки широке коло людей у мантіях вивчав проблему.

Наприклад, як з'ясувалося в ході процесу в Івантеевскій міському суді, фірма ТОВ "БСТ Комплект", що претендувала на квартири, належним чином не виконала своїх зобов'язань перед колишнім забудовником. Поставити арматуру вона "забула", зате не забула вимагати квартири на "свою частку". Природно, позивачі програли справу. Для громадян, які втратили свої гроші, єдиний вихід у такому випадку - пред'являти претензії до фірм-соинвесторам.

Аналогічні рішення виносили й арбітражні суди. А президія Вищого арбітражного суду навіть виніс прецедентне рішення: співінвестор, що уклав договір співінвестування з колишнім забудовником, не вправі вимагати від нового забудовника передачі квартир. Як вказала вища інстанція, права на квартири виникають тільки після завершення будівництва будинку. Старий інвестор до моменту завершення будівництва фізично не міг передати співінвестору ті права, які поки що не існують. Звичайно, постанови Вищого арбітражного суду відносяться тільки до арбітражних судів. Однак закон єдиний для всіх. На президії Вищого арбітражного суду складні юридичні колізії розбирають найкращі експерти, вчені і практики.

Тому і деяким суддям загальної юрисдикції, напевно, буде корисно прислухатися до них. Тим більше що керівники двох гілок судової влади не раз говорили, наскільки важлива єдність судової практики. Не випадково останнім часом Вищий арбітражний і Верховний суди навіть стали приймати спільні постанови.

На цьому тлі рішення Залізничного міського суду стоїть осібно, а новий позов загрожує неприємностями новим мешканцям. За двома процесами - минулим і майбутнім - стоїть фірма "Молнія-М". Свого часу вона уклала договір з "Стройметресурсом" - попереднім інвестором. А тепер наполегливо вимагає квартири у нового забудовника - "МегаСтроя". Між тим, як з'ясував у ході аналогічного процесу Івантеевскій суд, "універсального правонаступництва між ЗАТ" Стройметресурс "і ТОВ" Мегабуд "не є". На думку суду, передача прав та обов'язків інвестора не спричинила виникнення у нового інвестора, тобто у компанії "Мегабуд", зобов'язань перед третіми особами, які мали договірні стосунки з попереднім інвестором. Що ж змінилося в Залізничному?

У цій ситуації насамперед шкода навіть не третього, а п'ятого і десятих осіб - звичайних людей, чесно купили квартири в новобудовах. Важко припустити, які можуть бути соціальні наслідки, якщо в Підмосков'ї з легкої руки суду з'являться цілі співтовариства "обдурених покупців" ...
www.irn.ru