Як вибрати заміський будинок: поради експерта

Сьогодні на ринку заміської нерухомості пропонується безліч ділянок і готових будинків на будь-який смак і гаманець. Але як визначитися з вибором? Будувати самому або купити готове житло - що вигідніше? На якому напрямку краще всього жити? Про тонкощі, пов'язаних з вибором заміського житла, розповідає директор консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктор Коваленко.

- Отже, з чого слід почати вибір заміського будинку?
- Перш за все, зазначу, що у нас люди починають замислюватися про це в травні-червні, коли в місті стає душно і жарко. Але травень-червень - це вже дуже пізно. Починати вибір заміського будинку краще в лютому. І перш за все, має виникнути бажання перебратися за місто. Далі варіантів два: переїхати за межі мегаполісу або обладнати лише тимчасове житло. Це дещо різні речі, і багато хто не розуміють, що таке перше і друге житло, не розрізняючи ці поняття. Більше того, майже половина з тих, хто будує дачу в 30-кілометровій зоні, потім починають там жити постійно. Тому треба зрозуміти, який будинок вам потрібний і для чого.

- Припустимо, вибирається дача. Як вчинити?
- Перед вибором другого житла я б порадив звернути увагу на екологію району. Також варто пам'ятати, що найбільш складною транспортна ситуація на заміських трасах буває з п'ятниці по неділю. Тому було б ідеально організувати на роботі свій, зручний графік, щоб в ці дні за місто не виїжджати. Крім того, купувати дачу стоїть на тому напрямку, де живеш. Так, скажімо, у жителів Троєщини є мінімум три варіанти: це Броварське, Бориспільське та Вишгородський напрямки.
Незважаючи на гадану логічність, чимало людей, які живуть на півдні, а дачу все одно купують на півночі області ...

- Які траси зараз найбільш зручні та комфортні для любителів заміського життя?
- Залишається популярною і зручною Обухівський напрямок, активно розвивається Вишгородський напрямок, досить комфортним залишається і Житомирський напрямок. У цьому році ми прогнозуємо розвиток Макарівського району. Ми вже бачимо активність за обсягами закупівлі землі і за обсягами підготовки проектів на цьому напрямі. Покупці цього поки що не помічають, але в поточному році тут буде зростання популярності.

- Який наступний етап, якщо покупець визначився з вибором району і призначенням майбутнього будинку?
- Далі є кілька шляхів. Перший - купити готове житло. Ідея хороша, але такого житла дуже мало, особливо в сегменті економ-класу. Те, що пропонується, в основному або неліквід, або із завищеними цінами. Тому що в період кризи гроші були дуже дорогими, девелопери отримували кредити під 11-15%. Тому якщо компанії бралися за будівництво, то це завжди виходило дорого. Наприклад, «Укрсібінвест» продає тільки готові будинки, тому їх продукт достатньо дорогий. Але, звичайно, він теж завжди продається, так як є покупець, готовий платити.
Шлях другий - покупка ділянки з підрядом. Вибирається котеджне містечко, де всі будинки будуть у більш-менш єдиному стилі, зрозумілий ритм і темп забудови. Третій шлях: купити теж ділянку, але без підряду, теж у котеджному містечку або взагалі в селі або дачному кооперативі. У ділянки без підряду є істотний плюс для тих покупців, у яких є гроші тільки на ділянку. Можна придбати цю ділянку і думати далі.
Але якщо є гроші і на будинок, і на землю, то я рекомендую купити ділянку з підрядом в котеджному селищі. Для покупця це вигідніше. Бо якщо він має гроші на ділянку та на будинок, то всі навколо - сусіди - теж мають гроші на ділянку та на будинок. І буде все навколо побудовано. Усім потрібна охорона, багато питань спільно легше вирішуються на ділянках з підрядом.

- Які ризики є у покупців котеджного містечка з підрядом на старті і на фініші?
- Багато хто не розуміє, що таке земельну ділянку. Земля буває різної категорії та різного призначення. Зараз є багато компаній, які продають обіцянку зробити документи на земельну ділянку. Не варто ризикувати і платити гроші за неіснуючий наділ. Він повинен мати два документи: свідоцтво про право власності та кадастровий паспорт земельної ділянки. Ось якщо ці два документи є, то ділянка існує. Якщо продається лише обіцянка зробити ці документи, то це підвищені ризики. Далі потрібно звернути увагу на різні категорії землі. Треба розглядати землю під дачне будівництво або землю під індивідуальне житлове будівництво. Якщо це реальна земля і ділянка існує в природі, то мається його план і точки координат GPS.

Другий момент - це нерозуміння людьми, що вони купують, коли вони купують ділянки з підрядом. Вони купують два різних, незалежних продукту - ділянку і будівельний підряд. Будівельний підряд - це договір, який укладається між покупцем будинку та фірмою-забудовником. І багато хто плутає девелопера (людина, яка освоює цю землю і веде продажі в конкретному селищі) із забудовником, який буде будувати будинок, з генпідрядником. Були випадки, коли людина купувала землю з підрядом, його зобов'язували укладати договір на будівельний підряд з конкретною, невідомої йому компанією, він платив гроші, а фірма, якій він заплатив за підряд, розчинялася або розорялася через кризу. І в нього не виходило подати до суду на девелопера, щоб зобов'язати його продати ділянки і розрахуватися з ним за невиконаними зобов'язаннями, за підряд: по землі умови все виконані повністю, а претензії вже треба пред'являти до підрядника. Тому який рада? Дивитися, хто конкретно є забудовником містечка. Треба зрозуміти, що це за компанія. Вона повинна мати репутацію, будувати в інших містечках, будувати обов'язково приватні будинки, бути представлена на ринку.

- Чи є якийсь реєстр забудовників?
- На жаль, немає. Ні рейтингу, ні реєстру, нічого. Але треба б створити.
Потрібно звернути увагу на термін існування компанії. Вона створена під цей містечко або раніше? Проекти повинні бути, каталоги. Ще один важливий момент: повинна бути гарантія на побудований будинок не від девелопера, а від підрядника.

- Зараз багато продається ділянок з «можливістю підведення комунікацій». Що це таке і чи небезпечно купувати таку землю?
- В ідеалі купувати потрібно ділянку, на якому вже існують комунікації. У них до старту продажів повинні бути підведені всі комунікації. Але це досить дорого. Дешевше робити комунікації по ходу продажів.

Особливо високі ризики там, де продаються ділянки без підряду. У кризу було безліч лендлордів, які займалися тільки оптовими продажами землі, але коли опт перестав бути цікавий ринку, вони нарізали ділянки на дрібні наділи і стали продавати в роздріб без підряду. При цьому досвіду підведення комунікацій у них і не було. І ціни на ділянки вони призначали «від ліхтаря», аби продавалося. Вони наобіцяли комунікацій - дороги, освітлення, газ, в'їзні групи ... Починають продавати і розуміють, що після підведення комунікацій виходять в нуль.

- Як перевірити, що комунікації в селищі дійсно підведені?
- Бажано звернутися до фахівців, які хоч щось розуміють. Тут є дві найважливіші речі: повинна бути дорога до ділянки, а не обіцянка, що її збудують, дороги всередині селища, хоча б до тих ділянок, які продаються. І електрику, хоча б по 6 кіловат. Повинна бути ЛЕП до містечка. І техумови про виділення потужності: якщо цих документів у девелопера є, то все добре.

ВЗП (водозабірний вузол) можна потім зробити спільний на містечко або кожен сам собі пробурить водяну свердловину, ціна не сильно буде відрізнятися, тому вода не така важлива.

В'їзна група з охороною теж бажана, інакше селище не дуже добре виглядає. Повинні бути якісь загальні зони, прогулянкові або дитячий майданчик. Іноді обманюють людей: показують план, що тут буде тенісний корт, тут футбольне поле, тут ресторан і т. д. А потім цього нічого немає, ця територія потім ділиться теж на дільниці і продається під забудову. Треба не звертати уваги на обіцянки. План може помінятися. Треба купувати те, що є. Будь-яка інфраструктура має сенс, коли вона фізично існує, як і всі необхідні документи.
www.zagorodna.com