Продати квартиру і купити будинок: «доріс» чи покупець і чи готовий ринок?

Обмін квартири на приміський будинок
Після нинішнього літа-страшних пожеж через посуху, задимлень в Москві, від яких насилу рятували марлеві пов'язки на вулицях, - число людей, які хочуть переїхати в передмістя на постійне місце проживання відчутно зросла, судячи за кількістю звернень до ріелторські агентства. Але це не означає, що ринок готовий запропонувати потенційним покупцям адекватні за вартістю, умов життя і якості будівель варіанти. Такий висновок учасників пройшла 7 жовтня 2010 року, круглого столу «Продати квартиру і купити будинок:« доріс »чи покупець і чи готовий ринок?», Організованого аналітичним центром «Індикатори ринку нерухомості» в рамках XХIII Міжнародної виставки нерухомості «Домекспо" в Гостиному дворі .

Керівник центру "Індикатори ринку нерухомості" Олег Репченко вважає, що криза 2008 року істотно «перетрусив» ринок нерухомості, і заміський сегмент тут не виняток. Умови і правила гри, що існували раніше, більше не працюють. Вони стали кардинально змінюватися, а це потребує змін і від самих учасників ринку нерухомості. Зажадало зміни концепцій селищ, формату роботи ріелторів-продавців.

«Осідання» цін за час кризи була нерівномірною. Чим ліквідніше і якісніше був зроблений той або інший об'єкт, тим меншим виявилося падіння; чим більше помилок і нестиковок допустив девелопер, тим нижче він змушений опускати ціни, тим складніше стало продавати. Якість стала відігравати визначальну роль. Якщо співвідношення ціна-якість адекватно, то будинок реально можна продати, якщо ні - ціну доводиться знижувати, і досить істотно.

Заміський ринок цікавий тим, що на ньому, на відміну від квартирного ринку Москви, начебто немає обмеження пропозиції. Майже всі столичні забудовники апелюють до того, що великих майданчиків більше немає, Москва не гумова. А в Підмосков'ї таких проблем немає, географія селищ розширюється все далі від МКАД. Дефіциту землі поки немає, але обмежений попит призводить до додаткових вимог з боку покупців, створює конкуренцію серед забудовників за ціною і якістю продукту - від матеріалів та технологій будівництва до архітектурних принципів, концепцій та розвиненості інфраструктри селищ.

За останні два роки сталася сильна міграція заміського ринку в економ-клас. До нього аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості» відносить селища з середньою вартістю домоволодіння (включаючи землю) в межах 15 млн руб. або $ 0,5 млн. Чому обрані такі рамки? Це вартість не найгіршою «троячки» у Москві, тобто хоча б теоретично припустимо варіант обміну квартири на заміський будинок.

Якщо до кризи частка селищ з такою вартістю на ринку була 10-15%, максимум 20%, то вже в 2008 р. вона виросла до 30%. Зараз за цим критерієм до економ-класу можна віднести вже 50% поселень, а це означає, що на нього переорієнтувалася переважна частина виходили на ринок за останні два роки селищ.


Гідне або доступне
Як відзначали учасники дискусії, зараз на заміському ринку практично немає варіантів, які б одночасно відповідали поняттям «гідне» і «доступне» житло. Про це портал www.irn.ru писав, наприклад, у статтях «90% нових селищ таунхаусов не мають власної інфраструктури» і «Чому москвичі поки не розглядають заміський будинок як основне житло?». Хоча в статтях порталу розглядалися й інші можливості (наприклад, див. «Як купити котедж в межах 25 км від МКАД і заощадити 4 млн. крб.? Продавши« троячку »на околиці Москви»).

Успіх мають або деякі продовжують розпродаватися високоякісні, але дорогі селища, або об'єкти, що приваблюють насамперед ціною. Як тільки дешеві варіанти набувають якість (або хоча б близькість до завершення), ціни на них починають рости. Одночасно забудовникам претензійних, але недостатньо продуманих селищ доводиться різко знижувати ціни.


Аналітика ринку - це вміння бачити тренд
У результаті виникає протівонаправленних тренд, зазначив Репченко. Неадекватно дорогі будинки дешевшають, а дешеві, але правильно зроблені проекти починають дорожчати. У результаті середня планка залишається «бовтатися» посередині, і оперувати їй навіть для розуміння, у який бік рухається ринок зараз (не кажучи вже про прогнози), стає майже нереально.

Ринок столичних квартир має більшу масовістю в плані наявності аналогів, щоб можна було робити якісь висновки про тренди в цілому (докладніше про прогнози на квартирному ринку див. статті «Огляд ринку нерухомості за підсумками вересня 2010 року» та «Ціни на нерухомість чекає« бовтанка »).

«Зараз всі експерти ринку нерухомості діляться на два табори, - сказав Репченко. - Дехто вважає, що ситуація останніх двох років - тимчасова, і нехай довелося з бізнес-класу спроститися до економ-класу, довелося замість готових будинків продавати землю без підряду, але це ситуація тимчасова. Як тільки загальноекономічна ситуація і платоспроможність населення вирівняється, потрібно якомога швидше повертатися до будівництва бізнес-класу та елітних селищ, припиняти продажу ділянок без підряду і відновлювати ринок 2005-2007 рр.. Як правило, ця група експертів прогнозує швидке повернення до докризового рівня ».

«Інший табір експертів дивиться на ситуацію інакше, - продовжував він. - З їхньої точки зору, до кризи була аномальна ситуація, коли майже всі намагалися будувати і продавати тільки бізнес-клас, елітку. А ось превалювання економ-класу після кризи - процес не тимчасовий, а довгостроковий, майбутнє - за ним. Це тенденція на 5, 10, 15 років. Зростання цін, якщо і буде, то помірним, його краще не включати в бізнес-розрахунки ».


Психологічна орієнтація
Важливою особливістю заміського ринку нерухомістю завжди було те, що заміське житло сприймалося як додаткове. Навіть з'явився стійкий термін: «другий дім», а потім і «третій будинок» в плані зарубіжного житла. Левова частка покупців, набуваючи цей «другий дім», - неважливо, в кредит або на вільні гроші, - основну міську квартиру зберігали за собою.

Таким заміський ринок міг бути, поки до кризи на ньому були присутні «шалені» гроші надприбутків, але й тоді він не був масовим. Більш-менш пристойний будинок, навіть таунхаус нерідко «стартував» за ціною від $ 1 млн. Щоб ринок став масовим, щоб мегапроекти, задумані раніше і плануються зараз, могли реалізуватися, на ринок повинен прийти масовий споживач. Який не має грошей, щоб просто купити готовий будинок, але може поміняти квартиру на нього (нехай, з невеликою доплатою).

Основна маса «середнього класу» в розвинених країнах живе в малоповерхових передмістях. Це всім відомо. У Росії такого поки що не склалося. Хоча начебто і ціни дещо знизилися. В останніх дослідженнях аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості» йдеться про те, що індекс середніх цін на котеджі впав з 104 725 руб. за кв.м (з урахуванням вартості землі) в 3 кварталі 2008 року до 81 896 в 3 кварталі 2010 року. А середня вартість домоволодіння - з 36,3 млн руб. до 24,6 млн. Це можна порівняти з корекцією рублевих цін на квартири в Москві. Хоча котеджі в Підмосков'ї коштували дорожче квартир, і потенціал для корекції виглядав багатообіцяючим. Таунхауси подешевше - квартиру-секцію можна купити зараз не за 19700000, а за 16,8 млн (10% вниз). Хоча кількість присутніх на ринку таунхаусов в загальному не змінилося: було 107 селищ, стало 103 представника цього найбільш економічного формату.

Якщо ж брати інші кількісні показники виставлених на ринок селищ («Індикатори ринку нерухомості» беруть до уваги тільки селища, які активно будуються і продаються на первинному ринку), то їх число залишилося практично незмінним, скоротившись за цей період з 284 до 276. За даними «Інком-Нерухомості», яка враховує селища з вторинними продажами хоча б одного будинку - таких на ринку близько 500.

А ось число селищ з ділянками без підряду зросла, а вони займають приблизно третину ринку. Міграція в економ-клас, поява економічних форматів, зменшення площ, здешевлення проектів - все це реалії сучасності. На ринку знову виникла розвилка, вважає керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості" Олег Репченко. Чи залишаться на ньому визначальними тенденції, що склалися за останні два роки або все повернеться до докризової ситуації, - покаже час. У дискусії нв цю тему також взяли участь директор з маркетингу RODEX GROUP Армен Маркосян з доповіддю «Поміняти квартиру на будинок: чи є можливість і сенс?»; Начальник управління маркетингу КК «Абсолют Менеджмент» Ганна Шишкіна («Ділянки без підряду: проблема чи майбутнє ринку »), керівник відділення« Преображенське »департаменту заміської нерухомості компанії« ИНКОМ-нерухомість »Валерій Лукінов (« Заміський ринок Підмосков'я вчора, сьогодні, завтра - куди розвивається і чого чекати »). Більш докладно про їхнє бачення розвитку подій - найближчим часом на www.irn.ru.


Нотатки на полях
Але що цікаво: ще в радянські часи формулою успіху було «п'ять ключів». Від квартири, машини, дачі, кабінету та сейфу. Останні два показували соціальний рівень, стан; перші три - матеріальний достаток.

А якщо перевернути ситуацію, хто може назвати знайомого іноземця, який живе у власній квартирі в Нью-Йорку, Токіо, Парижі чи Лондоні і одночасно має «літній будиночок»? Треба підкреслити, саме у власності, а не орендуючи на сезон. Якщо хтось назве, то в нього в друзях явно дуже багатий (за західними мірками) осіб. Але навіть у такому випадку, це «літній будиночок», який, до речі, жителі США або Великобританії вважають за краще шукати в інших, економічних по вартості життя країнах, відзначають фахівці порталу www.irn.ru. Так що російські власники дач економ-класу не такі вже й бідні.
www.irn.ru