У елітних котеджних містечках - все добре

Коли мова заходить про дуже дорогі покупки, їх відносять до категорії "елітних" і відокремлюють від основного ринку золотий маркуванням VIP. Однак зараз хмара фінансових проблем повисла навіть над тими, хто намагався «перечекати» економічний спад під покровом мільйонних статків. У разі посилюється конкурентної боротьби головним показником успішності заміського комплексу є покупці, які вкладають у нього власні кошти. Для девелоперів настав час чесності у справах і вчинках. Економія на якості, недостатня інфраструктура, невідповідність заявленому класу і непродуманий маркетинг можуть приректи на вимушену зупинку навіть будівництво містечок еліт-класу.

Замкнуте коло
Поява котеджних містечок у свій час вдихнуло європейський дух в життя столичної еліти. Вони за короткий час завоювали широку популярність завдяки незаперечним перевагам. Можливість проживання в однорідному соціумі, наявність централізованих комунікацій, охорони, сервісної служби, необхідних об'єктів інфраструктури швидко вивели цей формат у лідери заміського ринку. Але і вартість такого задоволення була відповідною. На хвилі динамічного розвитку економіки семизначні суми втратили в нашій свідомості свою нереальність, і мільйони американських і європейських грошових одиниць спокійно курсували по ринку нерухомості.
Активна популяризація заміського способу життя, гідного сусідства і чистого повітря також зробила свою справу. Заможні люди дійсно обернули погляди у бік котеджних селищ. А далі розвиток пішло по наростаючій. Слідом за першими володарями садиб потягнулася низка друзів, знайомих і партнерів по бізнесу. І за нетривалий проміжок часу заміський будинок з просто комфортного житла перетворився на показник статусу та фінансової незалежності, своєрідний must have вітчизняної еліти. Тим же, хто на шляху до вершини ще не набрав необхідного балансу на рахунку, на допомогу приходили кредитні механізми.
Коли навесні 2008 р. криза ринку нерухомості США підштовхнув наших банкірів до перегляду і жорсткості умов іпотеки, девелопери «містечок-мільйонерів» продовжували з оптимізмом дивитися в майбутнє. Впевненість забудовників у стабільності своїх проектів грунтувалася на тому, що їхня цільова аудиторія в мінімальному ступені прив'язана до позикових коштів. Проте ринок, як цілісний організм, відреагував на збій в одному сегменті больовим шоком всієї системи. Труднощі з кредитуванням зменшили потік реальних покупців, значно знизилася кількість угод, ціни плавно поповзли вниз. У преміум-сегменті визначилися три основні тенденції: необхідність використання коштів в інших цілях - першочергові (наприклад, підтримка власного бізнесу), охолодження інвестиційних очікувань від вкладень в нерухомість і, нарешті, вичікування максимального падіння вартості.
Так чи інакше, але клієнтів, готових зробити покупку, на заміському ринку респектабельного житла залишилося дуже мало. І набувати вони згодні тільки об'єкти, які відповідають усім параметрам «елітності» і досягли найвищого ступеня готовності. Сьогодні рівень відповідальності забудовників перед інвесторами значно зріс. Вони зобов'язані не тільки якісно і в строк здати в експлуатацію котеджі, а й реалізувати всі заявлені об'єкти інженерної та соціальної інфраструктури. Якщо ж щось декларувалося тільки «для краси» і підвищення привабливості містечка, необхідно визнати це і, отже, знизити цінову планку. «Статус« містечка-мільйонера »- це постійна величина, своєрідний рейтинг, - пояснює Алла Жабюк, директор з продажу котеджного селища« Сонячна долина ».- І справа тут не стільки у вартості, скільки у відповідності вимогам найвибагливіших покупців. Якщо навіть будинок коштував більше $ 1 млн, але не відповідав цим параметрам, значить, він був переоцінений і зараз його вартість знизиться ».
«Чим більше домоволодіння в селищі купується для життя, а не з інвестиційною метою, тим вище вимоги покупців до комфорту і довговічності котеджів»,-вважає Наталія Башинська-начальник департаменту маркетингу групи компаній «Маєток».

Мільйонер за покликанням
Так які ж характеристики пріоритетні для представників української еліти і за що вони готові платити семизначні суми? Основними факторами є престижне місце розташування і багатий природний ресурс: наявність лісу, водойми (озера або річки), мальовниче оточення і хороша екологія. Саме це люди шукають за межами галасливих мегаполісів. Високий рівень транспортної доступності, якісна траса, зручні під'їзні шляхи та дороги всередині селища також є вагомим аргументом на користь об'єкта. «Все перераховане необхідно для того, щоб людина могла повноцінно жити там, а не приїжджати тільки на вихідні дні», - підкреслює Алла Жабюк.
Вимоги до місця розташування і природного ресурсу неухильно дотримуються всіма забудовниками «містечок-мільйонерів». Такі селища знаходяться або в районі Конча-Заспи («Срібна Затока», «Золоті Ворота», «альпійки», «Деснянська Хвиля», «Сосновий Бір») або по одному з Обухівського шосе («Сонячна Долина», «Плютово») . Невелика віддаленість від столиці, рівну відстань до Одеського і Новообухівська шосе, грамотна концепція і позиціонування вивели в «мільйонери» комплекс котеджних містечок «Маєток. Скарбниця Європи ».
У 2009 році заявив про себе ексклюзивний клубне селище Riviera Villas. Він приваблює мальовничою природою і великою кількістю водойм.
У межах Києва - у парковій зоні Голосіївського району - знаходиться ще один «містечко-мільйонер» Feofania Residences.
Девелопер елітних селищ повинен подбати про збереження єдиного архітектурного стилю, забезпечити професійну охорону території і якісний сервіс. Причому перелік надаваних послуг безпосередньо залежить від категорії та вартості проекту. «Останнім часом у покупців сформувалися чіткі вимоги до елітного житла, їм потрібна розвинена система сервісів, здатна задовольнити запити всієї родини, - розповідає Наталія Башинська. - Безумовно, для потенційних жителів коттеджних селищ важлива наявність професійних ¬ ної керуючої компанії, що забезпечує повний спектр обслуговування. Головна нинішня тенденція - прагнення з'єднати переваги життя в загорож ¬ ном будинку з міським рівнем комфорту ».
«Все більше уваги покупці стали приділяти якості споруди. Надійність, екологічність та природне походження використовуваних матеріалів, є наріжним каменем. Чим більше будинків в селищі купується для життя, а не з інвестиційною метою, тим вище вимоги до комфорту і довговічності котеджів. Архітектурні уподобання теж трансформуються. Відходить у минуле будівництво особняків у 3-4 поверхи. Сьогодні актуальний стриманий європейський стиль, продуманість планувань, відсутність «нецільового» простору. Перехід пріоритетів від кількості квадратних метрів до їх якості очевидний практично у всіх сучасних заміських проектах »-таку думку директора консалтингової компанії« РеалЕкспо »Віктора Коваленко.

Директор відділу продажів клубного селища Riviera Villas Руслан Хицюк вважає, що «важливу роль відіграє фейс-контроль потенційних покупців, покликаний підтримувати в селищі однорідне соціальне середовище. Хоча найчастіше цю функцію виконує цінова політика, яка природним чином виключає клієнтів «не того» статусу. ».
Що стосується громадської інфраструктури, то її перелік пов'язаний з віддаленістю від столичної риси. «Обов'язковою вважається наявність мінімаркету, аптеки, дитячих та спортивних майданчиків, прогулянкових зон, - пояснює Віктор Коваленко,-Істотним плюсом буде надання медичних послуг першої необхідності».
Заселених городки мають явну перевагу на ринку, оскільки покупець може особисто упевнитися за що він платить і познайомитися з майбутніми сусідами
Серйозним чинником, що впливає на вибір покупців, є ступінь готовності об'єкта. Якщо містечко вже зданий в експлуатацію і навіть частково заселений, то він має усі шанси повільно, але вірно розпродатися і в нинішніх умовах.
З цим не згоден Руслан Хицюк з Riviera Villas. На його думку, «котеджні селища з грамотною концепцією і дотриманням всіх обіцянок перед інвестором, продаються успішно і в умовах кризи».
Практика показала, що зарахування містечка до «мільйонерам», розробка відповідної концепції та придбання землі у престижному місці ще не гарантують успіху. На шляху забудовника
може зустрітися безліч не піддаються прогнозуванню перешкод. Так київський заміський ринок «загубив» проекти ZaSpaGolf від компанії DeVision (район Великої Дамби) і «Резиденція Лісники» від «XXI Століття» (с. Лісники, Ново-Обухівський шосе). Навіть залучення іноземних фахівців та активна рекламна кампанія не завжди можуть врятувати проект, який, на перший погляд, за всіма критеріями відповідає елітної категорії.
Віктор Коваленко
www.zagorodna.com