У 2017 році комерційна нерухомість побачила «світло в кінці тунелю»

25.01.2018 00:15
Статті про нерухомість | У 2017 році комерційна нерухомість побачила «світло в кінці тунелю» Для різних сегментів комерційної нерухомості 2017-й рік склався по-різному. Портал 100realty.ua вже детально зупинявся на ситуації в торговій нерухомості. Зараз прийшов час поділитися оглядом ситуації і прогнозами її розвитку в 2018 році, для інших типів комерційного сегмента нерухомості.  Офісна нерухомість

Орендні ставки: зміни несуттєві

Стаття по темі: Як зустрічають Різдво у світі?

Низька девелоперська активність в поєднанні з відносно високим попитом орендарів привели до деякого підвищення орендних ставок і фактичних витрат, пов'язаних з орендою офісних приміщень в Києві.

Станом на останній квартал 2017 року, орендні ставки на найкращі офісні приміщення в Києві були в діапазоні 18-26 дол. За кв. м в місяць. У той же час, досяжні ставки оренди офісних приміщень класів В і С знаходилися на рівні 8-17 дол. За кв. м в місяць і 4-12 дол. за кв. м в місяць відповідно.

Вакантність знизилася

У зв'язку з поліпшенням динаміки попиту в поєднанні з рекордно низькою пропозицією нових офісних приміщень, первинна вакантність на ринку офісної нерухомості в Києві, за даними експертів, знизилася з 21,3% в першому кварталі 2016 року до 12% на кінець 2017 року, що є найнижчим показником з 2011 року.

Хто формує попит?

За даними аналітиків компанії JLL, близько 50% попиту було сформовано динамічно розвивається IT-сектору, також спостерігалося збільшення попиту з боку компаній секторів виробництва і бізнес-послуг.

«Договори оренди, пов'язані з переміщенням компаній в інші офісні приміщення, склали приблизно 52% від усіх угод в сегменті офісної нерухомості в Києві, ще 30% сформували угоди щодо перегляду умов оренди чи продовження орендних договорів. Важливо відзначити, що інші 18% - це частка укладених протягом періоду попередніх договорів оренди, які, в принципі, були відсутні на ринку Києва з 2009 до 2017 року », - говорить Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту Cushman & Wakefield в Україні.

Тенденції року

Експерти сходяться на думці, що офісний ринок Києва зараз перебуває на початковій стадії відновлення. Спостерігається стійкий попит, обсяг поглинання можна порівняти з докризовими показниками 2011-2013 років, як наслідок, знижувалася протягом року частка вакантних площ. У той же час, відчутне зростання орендних ставок ще не почався, а девелоперська активність поки знаходиться на низькому рівні.

Прогноз на 2018 рік

Експерти Cushman & Wakefield очікують, що протягом наступних 6 місяців орендні ставки на найкращі офісні приміщення в Києві підвищаться. При цьому, швидше за все, в інших класах офісних приміщень середні досяжні орендні ставки будуть залишатися на нинішньому рівні, проте орендодавці все рідше погоджуються на орендні пільги (наприклад, компенсацію витрат на ремонт і орендні канікули).

«Протягом першого півріччя 2018 року ми чекаємо подальше зниження рівня первинної вакантності на ринку офісних приміщень в Києві приблизно до 10%, що пов'язано з невеликим обсягом нової пропозиції, анонсованого до введення в експлуатацію в короткостроковому періоді», - говорить Левон Папоян, керівник департаменту офісної нерухомості, Cushman & Wakefield в Україні.

Готельна нерухомість

Завантаження виросло, тарифи - ні

Популярність київських готелів зростає. Це фіксують оператори протягом останніх кількох років. Так, за підсумками 2017 року завантаження якісних готелів Києва перевищила 47% проти 39% в аналогічному періоді 2016 року і 33% - 2015 року.

«Цей показник поступово наближається до стандартного для Києва середнього рівня - 50-55% на рік. Значно зросла кількість міжнародних заходів в місті знову починає залучати інтерес гостей до Києва, заповнюючи міські готелі туристичними і корпоративними групами », - каже Тетяна Веллер, керівник департаменту готельного бізнесу компанії JLL.

Середній тариф за рік трохи знизився - до 148 дол. В порівнянні з 151 дол. Роком раніше. У свою чергу, показники прибутковості номерів, через збільшення попиту, також виріс - в середньому, з 60 до 70 доларів.

Нова пропозиція

«У 2017 році в Києві вперше за три роки відкрилися нові брендовані готелі. Це говорить про появу у інвесторів впевненості в тому, що переломна точка кризи в країні пройдена, а ринок починає стабілізуватися », - зазначає пані Веллер.

За підсумками року брендований ринок української столиці збільшився на 668 номерів. Так, розпочала роботу перший в країні Park Inn - Park Inn by Radisson Kyiv Troyitskaya (196 номерів), перший Mercure - Mercure Kiev Congress на 160 номерів, перший Aloft (312 номерів), а також відбувся ребрендинг колишнього готелю «Космополіт».

Прогноз на 2018 рік

За словами експертів, в поточному році істотних змін в сегменті готельної нерухомості столиці не передбачається. При цьому збільшиться пропозиція - на 280 номерів. Але всі вони будуть сконцентровані в одному готелі - Ibis Kiev Central Station (280 номерів).

Складська нерухомість

Даний сегмент комерційної нерухомості переживає стагнацію, яка триває вже кілька років, проте, деякі зміни, які дозволяють дивитися на ринок з оптимізмом, відбулися і тут.

Пропозиція, попит та вакантність

Кілька років поспіль рівень пропозиції якісних складських приміщень в Києві і біля нього знижувався, оскільки на ринок не виходили нові площі та об'єкти. Частково ця тенденція продовжилася і в 2017 році, на кінець якого рівень вакантності знизився до 5%. Але відмінною рисою є те, що в минулому році ринок, хоч і несуттєво, але поповнився новими об'єктами. Так, загальний приріст нових площ за рік склав менше 10 тис. Кв. метрів. А загальний обсяг складських приміщень становить на кінець 2017 року біля 1 млн. 300 тис. Кв. м.

У той же час, орендарі активізувалися (завдяки чому і зменшується вакантність, хоча кількість площ і розширюється). «Головні ролі» за собою «забронювали» великі логістичні оператори і рітейлери, які в 2017 році «закрили» майже 90% від усіх угод з оренди складських приміщень в Києві та околицях.

Завдяки стабільному попиту і низького обсягу введення рівень вакантності поступово знижувався протягом року, склавши на початок 2018 року 5%.

Орендні ставки

Незважаючи на поліпшення макроекономічних показників і зростання орендної активності операторів при скромно рівні нової пропозиції, в 2017 рік орендні ставки, в середньому, залишилися на колишньому рівні - 3,5 дол. За кв.м / місяць для приміщень класу А, і 2,7 дол. за кв. м / місяць - в приміщеннях класу В. Але при цьому, діапазон орендних ставок став менше, завдяки зростанню їх нижніх меж - для класу А на 7%, для класу В - більш, ніж на 20%. Найвищі ставки на кращі приміщення зараз складають 4,5 дол. За кв. м / міс.

«Однак у зв'язку з низьким обсягом введення ми очікуємо підвищення ставок в 2018 році», - говорить Дарина Кулага, аналітик компанії JLL в Україні.

Тенденції 2017 року і прогноз на наступний

У минулому році серед операторів особливим попитом користувалися складські приміщення на лівому березі - в Чернігівському та Харківському напрямках. На правому березі найпопулярнішим залишається Житомирський напрямок.

Якщо в 2016 році активність ринку і в валове поглинання формували, переважно, переїзди компаній, то, за даними компанії CBRE-Україна, в минулому нерідкими були угоди з розширення площ. Більше 80% договорів оренди стосувалися умовно невеликих приміщень - площею до 5 тис. Кв. м.

Тенденцією, яка яскраво проявилася в 2017 році і, швидше за все, буде розвиватися в наступному є те, що великі оператори (ті ж рітейлери і логістичні компанії) почали віддавати перевагу купівлі або будівництва власних об'єктів перед орендою. Через це, не виключено, що загальна кількість складських приміщень (навіть незважаючи на вихід на ринок нових об'єктів) скоротитися, оскільки деякі з них можуть стати власністю компаній, які будуть їх використовувати для власних потреб, а не під здачу в оренду.

Таким чином, експерти сходяться на думці, що незважаючи на те, що в 2018 році будуть виведені на ринок нові площі (на заявлені плани приріст може скласти до 100 тис. Кв. М), рівень вакантності через це не виросте, і так званий незадоволений попит залишиться на нинішньому рівні.

Раніше повідомлялося як економіка загального користування змінює ринок офісної нерухомості.

www.zagorodna.com
Теги до контенту: статті
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти