Тонкощі купівлі квартири, в якій хтось живе

15.06.2011 00:15
Тонкощі купівлі квартири, в якій хтось живе Недарма оголошення про продаж квартири особливо позначають «Квартира вільна» або «Порожня». Такі об'єкти продаються швидше за інших рівних умовах. Але що робити, якщо ви купуєте квартиру на вторинному ринку, і в ній все ще хтось живе або залишаються чужі речі? Як змусити продавця «очистити приміщення» після операції?

Для наочності ось вам історія з життя (розказана була за чашкою чаю одним з її учасників). Одна велика регіональна компанія протягом кількох років була власником корпоративної квартири в Москві. І тут вирішила від цього активу позбутися: може, кошти знадобилися, а може, керівництво вирішило не тримати на балансі рідко використовувану нерухомість. Так чи інакше, квартиру продали. Покупець попався, очевидно, «тертий»: з одного боку, перед продажем квартиру навіть не подивився (може, перевірив тільки документи і купив «що завгодно» також під корпоративні потреби), а з іншого - вніс тільки аванс. Він швидко з'ясував, що в купленій квартирі проживають якісь орендарі, і повелів приміщення очистити, інакше залишок суми за операцію не віддасть.

Оскільки компанія - колишній власник квартиру нікому не здавала, вона відправила свого представника розібратися з ситуацією і виселити мешканців. Представник (саме він і є оповідачем цієї історії) виявив, що квартира здана за договором оренди (!), За оренду сплачено авансом за два роки, і мешканці виселятися не збираються.

Зрозуміло, що має місце шахрайство. Швидше за все, один з колишніх співробітників компанії скопіював ключі, підробив свідоцтво про право власності, а може бути, просто знайшов «дурників», які, знімаючи квартиру, не перевірили документи на неї. Тим не менш квартиру звільняти треба ...

Ось кілька питань, які можуть зацікавити сторони при будь-якій угоді купівлі-продажу, нехай і не ускладненою такими обставинами.
Як бути, якщо квартиру потрібно продати, а мешканці не виселяються?

Якщо договір оренди порушує орендодавець (тобто термін оренди не підійшов до кінця, і він бажає завершити орендні відносини достроково), цей момент звичайно відображений в договорі найму в розділі «Фінансова відповідальність сторін» і «Взаємні гарантії». Так, наприклад: «При достроковому розірванні договору з ініціативи наймодавця або третіх осіб в порушення гарантій наймодавця, наймач має право проживати в квартирі 30 днів понад оплаченого періоду безкоштовно, а при неможливості такого проживання наймодавець виплачує наймачеві неустойку. При цьому обмеження третіми особами прав наймача по використанню квартири визнається примусом до дострокового розірвання договору, а факт розірвання договору наймачем в даному випадку - достроковим розірванням договору з ініціативи третіх осіб в порушення гарантій наймодавця »*. Неустойка зазвичай становить суму в розмірі 1 місячної оплати оренди.

Однак у випадку, коли орендодавці взялися незрозуміло звідки, вони явно не мають права проживати в даному приміщенні (навіть якщо стали жертвами шахраїв). «Якщо є факт шахрайства, то клієнти, які заплатили за 2 роки вперед, мають право написати заяву в міліцію і вимагати знайти ту людину, з яким вони складали договір. Процедура виселення ж не так складна, як здається. Виселяти потрібно разом з дільничним, оскільки такий договір сили не має », - пояснює Вахтанг Тужба, генеральний директор агентства нерухомості« Тубар-нерухомість ».

До речі, тягнути зі звільненням проданої квартири можуть і самі колишні власники. «Ще перед угодою необхідно всі моменти подібного плану обмовити. Якщо ж щось порушується, відразу до суду, і не тягнути ні в якому разі. Наприклад, власник повинен був виїхати вчора, а не виїхав. Вже сьогодні ви маєте право йти писати заяву », - радить Валерій Барнинец, генеральний директор агентства нерухомості A-Realty Group.

«Якщо по-хорошому розв'язати сформовану ситуацію не виходить, і продавець продовжує ігнорувати свої зобов'язання щодо звільнення квартири, дійсно, необхідно звертатися до суду, - згоден і Олег Самойлов, генеральний директор« РЕЛАЙТ-Нерухомість ». - При цьому якщо прострочення звільнення квартири спричинила за собою неможливість користування нею, покупець з легкістю може пред'явити продавцю вимогу про відшкодування нанесеного збитку, оцінивши його, наприклад, виходячи з діючих ставок оренди житла ».
Як домовитися про термін звільнення квартири?

Експерти радять всі нюанси обумовлювати конкретно в договорі купівлі-продажу (ДКП). Або, за словами Олега Самойлова, терміни фізичного і юридичного звільнення квартири спочатку обговорюються при внесенні передоплати і відображаються в попередніх угодах, а потім відтворюються в ДКП. Але це стандартний випадок. У житті буває складніше (як бачимо з наведеної вище історії): покупець може внести не всі гроші відразу.

«Утримання частини грошей, що належать продавцю, до моменту так званого« юридичного визволення »(жаргонний термін ріелторів) квартири є досить поширеною практикою проведення угод, - пояснює Олег Самойлов. - Правда, як правило, документальне регулювання цих питань здійснюється не в договорі купівлі-продажу, а в попередніх угодах та документах, що регулюють порядок доступу до банківських осередків (їх у даному випадку буде більше однієї, так як множинність визначається різними умовами доступу), через які проводиться розрахунок за угодою. Чому подібний «дробовий» порядок розрахунків зазвичай не знаходить відображення в договорі купівлі-продажу? Боюся, що лише у зв'язку з побоюваннями ріелторів, провідних угоди, що в цьому випадку під час реєстрації угоди на квартиру буде накладено обтяження у вигляді застави на користь продавця. А ця застава, відповідно, створить незручності для покупця і, що головне, для його ріелтора: адже у подальшому його доведеться знімати ... »Певна правда в цих побоюваннях, дійсно, є. Зокрема, при реєстрації угод в Московській області. Проте в столиці, відзначає експерт, Управління Росреестра дивиться на це питання по-іншому: у разі якщо в договір включена фраза «Право застави у продавця не виникає», обтяження не реєструється.

Валерій Барнинец доповнює, що можна також домовлятися про суму забезпечення звільнення квартири від сторонніх осіб: «Таку суму залишають з розрахунком на те, що якщо власник не зможе виконати зобов'язання, то новий власник зможе на ці гроші оплатити судові витрати».
Як забезпечити збереження грошей до виконання сторонами умов договору?

Швидше за все, доведеться орендувати дві банківські комірки (як правило, передача грошей після завершення угоди відбувається саме за допомогою осередків). Умова видачі банком грошей з осередку - надання певних документів. Так, до першої комірки покупцем поміщається основна частина коштів, яку банк видає тільки після пред'явлення зареєстрованого ДКП: «Відповідно, за фактом державної реєстрації угоди продавець зі своїм примірником зареєстрованого договору звертається в банк і вилучає кошти», - роз'яснює Олег Самойлов.
У другу клітинку потрібно закласти залишок коштів, який утримується до того моменту, поки квартира не буде юридично вільна. Підтвердженням тому може служити виписка з будинкової книги, яка доведе, що продавець знявся з реєстраційного обліку (виписався) і виписав усіх інших осіб.

З орендарями, не зареєстрованими в такій квартирі, повинен розібратися продавець (див. вище) або вже новий власник за допомогою дільничного.

Це до того, що повинен продавець покупцеві в процесі угоди і про що можна подбати заздалегідь, при підготовці документа. Тому що після «бійки» розмахувати кулаками буде вже пізно.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Тонкощі купівлі квартири, в якій хтось живеПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти