Тепер землю можна купити!

Не отримати заповітні 6 дачних соток там, куди не ступала нога людини, а купити стільки, скільки можете собі дозволити і там, де вам найбільше сподобається.

Опускаючи муки вибору між квартирою і осібно (про це - в сусідній статті), на сімейній раді було прийнято рішення: приватного будинку бути! А раз бути вдома, то бути і землі. Без неї ніяк не обійтися.

Із землею, на відміну від японців, нам пощастило. Гострий дефіцит землі відчувається лише в столиці та її околицях, але з кожним роком він зростає і призводить до регулярного підвищення цін на ділянки. Але поки ще вільних земель вистачає, є великий вибір ділянок на будь-який смак. Однак, використовуючи наведені нижче поради, ви зможете звузити коло пошуку до розумної кількості ділянок, швидко і ефективно вибрати собі підходящий і, нарешті, приступити до будівництва такого бажаного будинку. Разом з цим, ви позбавите себе від неприємних сюрпризів, які обов'язково виявляться при поспішної купівлі землі без попереднього вивчення всіх її особливостей.

ЦІЛЬОВЕ ПРИЗНАЧЕННЯ
Слід розуміти, що приватний будинок можна будувати не на будь-якій землі. Кожна земельна ділянка, незалежно від форми власності чи використання, має конкретне цільове призначення. Цільове призначення земельної ділянки є встановлені законодавством та конкретизовані відповідним органом влади допустимі межі використання земельної ділянки її власником або користувачем. Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є його належність до відповідної категорії земель. Розподіл земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України. Там же вичерпно визначено Перелік категорій, серед яких: сільськогосподарські землі, тваринницькі землі, землі для ведення лісового господарства, промислові землі, землі для ведення садово-присадибних господарств (дачі) і землі для приватного будівництва, та інші. Нас цікавлять саме вони - землі з цільовим призначенням «під приватне будівництво».

Будьте пильні і не розглядайте для придбання «дачні» ділянки. Ця земля має зовсім інше цільове призначення - для ведення садового господарства. Побудований на ній будинок ви не зможете потім зареєструвати і прописатися в ньому, та й взагалі вам ніхто не дозволить там його побудувати спочатку. Не плутайте форму власності і цільове призначення землі. Дачні ділянки можуть бути приватизованими, але при цьому їх цільове призначення не змінюється з «садівничих» на «приватну забудову». А найстрашніше, що може трапитися з «дачею» - вона раптом може знадобитися державі для будівництва нового мосту, дороги, або навіть житлового мікрорайону. У такому випадку, власникам дачної ділянки буде запропонований рівноцінний за площею ділянку в іншому місці, але це знову буде «дача». Ціни на «дачні» ділянки, як правило, у кілька разів нижча, ніж на ділянки «під приватну забудову».

ПРИВАТИЗАЦІЯ
За законом, продажу та купівлі підлягає тільки приватизована земля. Іншими словами, якщо вам пропонують «купити» неприватизовану землю, то йдеться про готовність «продавця» поступитися вам за гроші своє право і свою чергу на приватизацію певної земельної ділянки. Держава землю не продає! Воно дає можливість безкоштовно приватизувати землю тим людям, хто має на це право й законні підстави. Про те, як отримати право на безкоштовну приватизацію землі, можна написати окрему статтю. Зараз мова про те, що поступка за гроші права на приватизацію земельної ділянки не є цілком законною, а з цього розумні люди радять - не зв'язуйтеся.

«Державний Акт на право власності» - це документ, який підтверджує статус приватизованої землі. До речі, саме в ньому вказується цільове призначення земельної ділянки, її площа, розміри та межі, адреса ділянки, ПІБ власника, підстава для видачі акту та інша важлива інформація. Гос.Акти бувають «первинними» і «вторинними». Первинний Гос.Акт видається першому власнику ділянки, на підставі рішення місцевого органу влади про виділення ділянки. Вторинний Гос.Акт видається будь подальшому власнику на підставі договору купівлі-продажу, укладеного з попереднім власником. Обов'язково поцікавтеся про наявність Гос.Акта у продавця!

Видалення, ТРАНСПОРТ, ДОРОГИ, НАПРЯМОК
Одним з найбільш важливих критеріїв, які висуваються до земельної ділянки, є його віддаленість від міста. Життя в приватному будинку в наш час не дозволяє повністю спалити всі мости й забути про місто. Там залишається наша робота, наші друзі і родичі, наші улюблені театри, клуби, ресторани, спортзали, супермаркети, виставки, школи, музеї, банки, хімчистки, сервіс-центри, магазини одягу та побутової техніки - все те, чого ще немає і довго не буде (а деяких - не буде ніколи) за містом, в безпосередній близькості до вашої ділянки. Іншими словами, приводів їздити в місто у вас буде предостатньо, і варто заздалегідь оцінити свої можливості по максимально прийнятною для вас віддаленості від нього.

У нашій країні дороги бувають погані і дуже погані. Звужуючи коло для пошуку відповідної ділянки, зверніть увагу на те, з яких транспортним магістралях ви будете щодня їздити в місто. Не завжди ви будете добиратися в місто на особистому автомобілі, тому поцікавтеся регулярністю руху маршрутного транспорту та віддаленістю найближчої зупинки від земельної ділянки. Якщо маршрутка привезе вас до станції метро, то це буде ще більшим плюсом. Однаково віддалені від міста ділянки, що перебувають у різних напрямках, можуть значно відрізнятися за часом, що витрачається на подолання цієї відстані. На це впливає цілий список факторів - напрямок, якість і клас дороги, кількість і розмір населених пунктів по дорозі, географічні особливості міста, особливості та завантаження основних транспортних магістралей міста, і так далі.

На прикладі Києва, дуже наочно можна порівняти дев'ять основних напрямків і легко побачити переваги та недоліки кожного з них по зручності подолання 20-30 кілометрів від межі міста до заповітної ділянки. Нагадаю, для більш вдалого порівняння будемо вважати, що всі ділянки однаково віддалені від міської межі, але тимчасові й нервові витрати ми будемо вважати на дорогу від центру Києва до ділянки. Ось що виходить:

1. Броварський напрям. Недоліки - проїзд через центр міста або об'їзд через Поділ, далі міст через Дніпро і завантажену ділянку Броварського шосе аж до самої межі міста. До межі міста 15 км або 40 хвилин у години пік. Проїзд через великий пригород - Бровари - з великою кількістю світлофорів і вузькою дорогою. Переваги - багатосмугове шосе до межі міста, станція метро біля межі міста і двосмугове шосе за Броварами.
2. Лівий берег Десни (на Пушок, Рожни). Недоліки - міст через Дніпро на вибір (обидва перевантажені), проїзд через великий ж / м Троєщина, відсутність метро, односмугова дорога за містом середньої якості. До межі міста 20 км або 120 (!) Хвилин у години пік. Переваги - не знайшов.
3. Правий берег Десни (на Хотянівка, Новосілки, Пирново). Недоліки - проїзд через великий з / м (на вибір - Куренівка або Петрівка / Оболонь), далі проїзд через великий пригород Вишгород, з повною відсутністю дорожнього полотна і вузькими дорогами. До межі міста 20 км або 60 хвилин у години пік. Проїзд через дамбу Київської ГЕС і односмугова дорога за містом. Метро знайдеться трохи осторонь, якщо їхати через Оболонь - тоді це єдина перевага.
4. Чорнобильське напрямок (на Лютеж, Димер). Недоліки - проїзд через великий ж / м Куренівка, односмугова дорога за містом, метро немає. До межі міста 15 км або 60 хвилин у години пік. Переваги не знайдені.
5. Гостомельський напрямок. Недоліки - односмугова дорога за містом, немає метро. До межі міста 20-25 км або 60 хвилин у години пік. Переваги - до межі міста можна добратися декількома шляхами, по магістральних вулицях.
6. Житомирський напрямок. Недоліки - велике завантаження магістральної вулиці до межі міста. До межі міста 10 км або 30 хвилин у години пік. Переваги - пряма магістральна багатосмугова вулиця від центру до межі міста, метро біля межі міста, багатосмугове шосе за містом, відсутність великих населених пунктів на шосе.
7. Одеський напрямок. Недоліки - проїзд через центр міста і завантажені розв'язки (автовокзал) або по не менш завантаженій Окружній дорозі, на вибір. До межі міста 10-15 км або 60 хвилин у години пік. Велика кількість середніх населених пунктів на шосе за містом. Переваги - будується метро біля межі міста, багатосмугове шосе за містом.
8. Обухівський напрямок (Конча-Заспа, Лісники, Підгірці). Недоліки - проїзд через центр і завантажені розв'язки міста, немає метро. До межі міста 20-25 км або 40 хвилин у години пік. Переваги - багатосмугове шосе за містом (крім старої Обухівської траси).
9. Харківський напрямок (Бориспіль). Недоліки - проїзд по мосту через Дніпро і через великий ж / м Харківський. До межі міста 20-25 км або 60 хвилин у години пік. Далі проїзд через великий пригород Бориспіль із односмуговою дорогою і безліччю світлофорів. Переваги - багатосмугове шосе за містом, метро біля межі міста.

Вибираючи ділянку, пам'ятаєте, що вам доведеться щодня туди їздити! Терпіння вам, дорогі! А так само подумайте про зміну автомобіля на більш економічний екземпляр, ваш щомісячний пробіг навряд чи збережеться колишнім.

РОЗМІРИ І ПЛОЩА
Визначтесь у своїх потребах і порівняйте їх з своїми фінансовими можливостями. Мінімальною площею ділянки, для комфортного розміщення на ньому будинку площею забудови 150 кв. метрів, вважається 10 соток, а краще 15. Спостереження показують, що деякі божевільні будуються і на 5-6 сотках, крайнощі і тут зустрічаються. Готуйтеся до того, що крім альтанки і невеликий галявини, у вас більше нічого на такому маленькому ділянці не поміститься, а вікна вашого будинку будуть в небезпечній близькості від сусідських вікон або парканів. Навіщо тоді взагалі міняти квартиру на будинок? На 20 сотках ви вже зможете собі дозволити додаткові будови: гараж, сауну, сарай для інвентарю, літню альтанку, басейн, оранжерею, будиночок для охорони / прислуги, місце для паркування, а так само сад, квітник чи просто город. Іншими словами - чим більше - тим краще.

Найчастіше місцеві органи влади «нарізають» ділянки під забудову площею 15 або 20 соток, рідше - по 10 або 25 соток. Якщо вам необхідно більше землі - доведеться шукати кілька суміжних ділянок, а якщо менше - розглядайте варіант покупки ділянки у складчину з ким-то, з наступним поділом ділянки в будь-яких пропорціях і оформленням окремого Гос.Акта на кожного з покупців.

Ділянки, за формою наближені до квадрату, є більш привабливими і практичними з точки зору розміщення будинку і підсобних будівель. Відповідно, менш привабливими будуть витягнуті, трикутні або трапецієвидні ділянки.
КОМУНІКАЦІЇ.

Під наявністю комунікацій мається на увазі дорога з твердим покриттям, газ і електрику, рідше - ще водопровід і каналізація. Міське виховання притупило в нас почуття цінності до цих, таким необхідним для нормального проживання, благам цивілізації, так що не розслабляйтеся - ніхто крім вас і ваших сусідів не буде тягти до вас газ, електрику або дорогу. При цьому, всі за ваш рахунок, а коштує це недешево. Електрика знадобиться з перших днів будівництва, газ - для економічного опалення вашого будинку. Грунтову дорогу ви будете проклинати після першої ж зливи, не кажучи вже про осінні та весняні затяжних дощах. Вважається прийнятним, якщо до найближчого електричного стовпа не більше 500 метрів, до ГРП (газорозподільний пункт) - не більше 200 метрів, грунтовки не більше 500 метрів. Водопровід і каналізація за містом - це рідкість, найчастіше використовується автономна скважина й автономний септик.

РЕЛЬЄФ, МІСЦЕВІСТЬ, ВОДА, РОСЛИННІСТЬ, ГРУНТ
Привабливість земельної ділянки залежить так само від місцевості, в якій він розташований. Близькість до водоймища або лісу вважається великою перевагою, близькість до них обох - взагалі мрія. Ділянки на рівнинній місцевості доставлять менше клопоту з будівництвом і благоустроєм, а ділянки на горбах можуть відкрити непередавані словами пейзажі, але зажадають додаткових вкладень у зміцнення грунту.

Уникайте купувати ділянки з великим ухилом, з ярами або обривами, або попередньо консультуйтеся з фахівцями з геології та будівництва на предмет стійкості грунту.

РОЗТАШУВАННЯ І СУСІДИ
Ділянки за містом умовно діляться на три групи: у селі, в котеджної забудови (на околиці села) або в організованому котеджному містечку.

У першому випадку, якщо вам пропонують ділянку прямо серед сільських будинків, надалі у вас можуть виникнути незручності від такого сусідства з алкоголіками-сусідами, їх коровами, свинями, курми і півнями, купами гною і мотоциклами. Такі ділянки можуть залучати близькістю асфальтованої дороги й наявністю всіх комунікацій. Зважуйте всі за і проти!

Ділянки в котеджної забудови - найпоширеніші в даний час. Основні недоліки - недотримання єдиного архітектурного стилю і безладна забудова «висотками» по 3-4 поверху. Добре, якщо власники суміжних ділянок вже продемонстрували свою фантазію, закінчивши будівництво своїх палаців. Тоді ви зможете прикинути, чи зручно вам буде між ними, а так само з великою ймовірністю можете розраховувати на те, що за вашим парканом в один прекрасний день не зведуть дуже високий і потворний палац, занадто близько до ваших вікон. Комунікації на таких ділянках зустрічаються зі змінним успіхом, шанси на їх наявність збільшуються зі збільшенням кількості закінчених будівництв. Якщо навколо пустують зарослі травою землі або ледь розпочато будівництво, не розраховуйте на швидку появу комунікацій. Дорогу розумні люди роблять тільки тоді, коли на вулиці вже всі вишикувалися, інакше її швидко знищить важка техніка. Газ і електрика тягнуть складчину, а для цього сусідні ділянки, як мінімум, повинні бути всі куплені, а не стояти у вигляді інвестицій якихось невідомих інвесторів.

Порожні ділянки в організованих котеджних містечках - це велика рідкість і удача. Найчастіше забудовники пропонують на таких ділянках або будинки без обробки, або будинку «під ключ». Воно й зрозуміло, інвестор хоче заробити не лише на землі, але і на будівництві. За комфортне проживання у цивілізованому котеджному містечку може мати сенс поступитися індивідуальним проектом і купити готовий будинок, побудований в єдиному архітектурному стилі з іншими будовами в містечку. Основні переваги котеджних містечок відомі - загальна інфраструктура, охорона, огорожа, готові комунікації і зв'язок, більш однорідний соціальний рівень сусідів, та інші блага. Недоліки - за все це доведеться більше заплатити.

Недобудова НА ДІЛЯНЦІ
Деяка, досить значна частка земельних ділянок продається разом з об'єктами незавершеного будівництва, розташованими на них. На відміну від готових будинків, побудованих «на продаж», у випадку з недобудовами немає підстав побоюватися халтурного будівництва. Швидше за все, люди будували сумлінно, «для себе», просто грошей не вистачило або виникли інші обставини.

Якщо вас влаштовує конфігурація недобудови, і ви готові взятися за завершення чужого починання, перевірте дві речі: вік недобудови і проектну документацію на нього. Вважається, що навіть якщо накрита дахом «коробка» простоїть більше двох-трьох зимових сезонів без опалення, то такий будинок або доведеться серйозно і дорого відновлювати, або подальше проживання в ньому буде супроводжуватися великими витратами на опалення і позбавлення від грибків. Радять не зв'язуватися зі старими недобудовами ще й тому, що невідомо якість самого важливого елемента коробки - фундаменту. Якщо на ньому економили, або провели недостатні вишукування грунту на ділянці, то такий будинок може доставити масу клопоту через кілька років після завершення будівництва. Також ви можете приблизно оцінити серйозність і сумлінність продавців по наявності або відсутності проектної документації і дозволів на будівництво, а також за відповідністю фактичного будови з тим, що стверджувалося і погоджувалася в проекті.

АВТОНОМНИЙ ВОДОПРОВІД
Більшість приватних будинків використовують автономний водопровід. Технічна і питна вода видобуваються з надр шляхом буріння свердловини і встановлення електронасоса. Якщо на ділянці свердловини ще немає, то ви граєте в лотерею - придатна для вживання в їжу вода може залягати на глибині від 20 до 100 метрів або ще глибше. Буріння на глибину понад 50 метрів буде дуже витратним заходом, але ви не дізнаєтеся про фактичне заляганні води, поки не почнете бурити. Навіть якщо у сусіда знайшлася вода на 40 метрах, це не гарантує такий же успіх на вашій ділянці. Альтернативою глибокого буріння є доставка питної фасованої води і приготування їжі на ній, а знайдену на глибині 40 метрів воду ви зможете використовувати тільки в якості водопровідної.

Всі думки, викладені в цій статті, є особистими спостереженнями і накопиченим досвідом автора. Стаття може містити деякі неточності, прошу строго не судити. Бажаю вдалої покупки!
http://k2.kiev.ua