Страхування предмета іпотеки: як оптимізувати витрати

Висновок власником майна договору страхування має на меті забезпечити компенсацію збитку даного майна у разі його знищення або пошкодження в результаті подій, визначених договором страхування.

Саме очікувана компенсація витрат на відновлення об'єкта майна є для власника сенсом співпраці зі страховою компанією при добровільному страхуванні, а якщо мова йде про іпотеку - то така співпраця є неминучим.

Як відомо, страхування предмета іпотеки є обов'язковим. Така норма позбавляє власника нерухомості від необхідності ухвалення рішення про страхування предмета іпотеки, проте ніщо не позбавляє його від необхідності вибору умов договору страхування. А укладати договір треба «з розумом», не переплачуючи зайві гроші. Тому пропонуємо розібратися, як впливає на величину страхового платежу страхова сума і тариф. Страхова сума залежить від вартості майна, переліку страхових ризиків, наявності франшизи та її розміру. На величину тарифу вплив мають наявність та розмір франшизи, порядок оплати платежу.

Виходячи їх факторів впливу розглянемо основні питання, які повинен обміркувати і дати собі відповіді страхувальник, перш, ніж підписувати договір, підготовлений страховою компанією:

1. Якою має бути страхова вартість?

2. Які ризики слід страхувати і чим ми дійсно ризикуємо?

3. Хто отримує відшкодування в разі настання страхового випадку, хто буде вигодонабувачем?

Питання перше - «страхова вартість»

Традиційно, згідно ст. 5 ЗУ «Про іпотеку», вартість предмета іпотеки визначається за погодженням сторін між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки професійним оцінювачем. На практиці набув поширення саме другий варіант, особливо якщо мова йде про банківському кредитуванні. При цьому оцінювачем визначається дійсна вартість предмета іпотеки. Що слід розуміти під дійсною вартістю?

Регулювання питання присвячено постанову КМУ N 358 від 06.04.2011 р., якою затверджено «Порядок і правила обов'язкового страхування іпотеки від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування» (далі - Правила). У питанні визначення вартості предмета страхування Правила дають посилання на Національні стандарти оцінки »(далі - НСО). Виходячи з визначення, даного в НСО, дійсна вартість майна для цілей страхування - це вартість відновлення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначена згідно з умовами договору страхування (Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», п. 3 ).

Розглянемо по порядку. Згідно НСО:

Вартість відновлення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки;

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути рівноцінною заміною йому;

Ринкова вартість - вартість, за якою можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки майно в угоді між покупцем і продавцем, після проведення адекватного маркетингу, в угоді, яка передбачає, що кожна сторона діяла компетентно, розважливо і без примусу.

При цьому п. 22 Правил дозволяє за погодженням сторін страхувати майно за його відновної вартості. Цим, як правило, користуються при страхуванні промислової нерухомості, і ніколи не використовують при страхуванні житла. А даремно. Тим більше, що для цілей страхування слід було б нормативно закріпити поняття вартості відновлення (заміщення), вказавши, що мова йде тільки про поліпшення земельної ділянки. Тобто варто було б визначати вартість об'єкта нерухомості без урахування вартості земельної складової, яка не схильна до ризику знищення / ушкодження. Це цілком відповідає міжнародній практиці та ідеології страхування: сума відшкодування не може бути більше, ніж величина збитку. Збиток же може бути нанесений тільки будовою, але ніяк не земельній ділянці.

При цьому Правила на нормативному рівні закріплюють розрахунок страхового платежу від повної вартості об'єкта нерухомості - «страхова сума за договором обов'язкового страхування іпотеки визначається в розмірі повної вартості майна, який є предметом іпотеки, але не менше вартості (зазначеної в договорі іпотеки» (п. 19 Правил ). Виникає питання - чому не менше вартості предмета іпотеки, а не величини кредиту? Адже повна вартість визначається виходячи (виходячи - але не дорівнює їй!) з вартості дійсної (п. 20 Правил), то, знову-таки, приходимо до того , що оцінювачем може бути визначена як ринкова, так і неринкові види вартості - відновлення / заміщення. Пам'ятаємо, що повна вартість визначається тільки виходячи з дійсної - тобто не дорівнює їй, дійсна використовується як база.

Правила уточнюють, які елементи витрат включаються в поняття вартості відновлення:

- Матеріали, обладнання та оснащення, необхідні для відновлення застрахованого майна;

- Оплата робіт, послуг з відновлення застрахованого майна, включаючи зарплату;

- Доставка матеріалів до місця ремонту та інші витрати, необхідні для відновлення застрахованого майна до стану, в якому воно перебувало на момент настання страхового випадку.

Як бачимо, вартості придбання подібного земельної ділянки тут немає. Тобто, визначення відновної вартості, дане в НСО, для цілей страхування потребує корегування.

Тим більше, що розрахунок робиться не від суми кредиту, а від ринкової вартості нерухомості, включаючи вартість земельної ділянки і частки власника. При цьому вигодонабувачем, як правило, всієї суми є банк. Наприклад, при ринковій вартості квартири 100 тис. доларів США, первісному внеску 30 тис. доларів США та вартості розташування 40 тис.грн. (Для нового житла в престижному районі), замість логічно обгрунтованою суми щорічного страхового платежу (за замовчуванням в договір вписується тариф 0,3%, але буває й менше - треба домовлятися!):

($ 100 тис. - $ 30 тис. - $ 40 тис.) * 0,3% = $ 90 в рік в дійсності набувачем нерухомості в кредит сплачується:

$ 100 тис. * 0,3% = $ 300.

Але ризикує іпотекодержатель тільки сумою $ 30 тис., бо ще 30 йому не належать, а до частини майна, вартістю $ 40 тис. - нічого не станеться. При цьому, максимальний збиток, який може бути нанесений предмету іпотеки, навіть якщо його зрівняють із землею - $ 60 тис. І саме ця сума є ризикованою і, за вирахуванням частки іпотекодавця, повинна бути застрахована на користь іпотекодержателя.

Крім того, п. 19 фактично фіксує завищений страховий платіж, бо розраховується він від вартості нерухомості в період максимальних цін на ринку нерухомості, а більшість діючих договорів іпотеки полягало саме тоді. За останні три роки вартість предмета іпотеки значно зменшилася, частка іпотекодержателя зменшилася, а страховий платіж залишився колишнім. Питання: на чию користь писався цей документ?

Договір страхування укладається на весь період дії іпотечного договору, чому б не внести в нього норму про можливий перегляд страхової вартості на міру зміни ринкової ситуації? Тим більше, що існує практика переоцінки застави.

Отже, логіка підказує, що головним і практично завжди єдиним об'єктом страхування вдома є конструктивні елементи, а квартири - оздоблення. Причому саме конструктивні елементи, а не будинок. Бо поняття будинку як житла увазі виконання певної функції, яку даний об'єкт виконує з урахуванням свого місця розташування, яке не схильне ризикам. Тому відновна вартість конструктивних елементів є найбільш адекватним орієнтиром страхової суми. Отже, п. 19 Правил потребує перегляду як ущемляє права іпотекодавця.

Питання друге - які ризики нам загрожують?

Розглянемо, наприклад, «типовий договір» страхування майна. Він включає в себе страхування від ризиків:

- Пожежа, задимлення як наслідок пожежі, пошкодження водою з автоматичних систем пожежогасіння, попадання блискавки;

- Вибух, підпалив;

- Падіння пілотованих літальних апаратів, їх уламків або вантажу;

- Буря, вихор, ураган, смерч, сильний вітер, шквал, шторм, тайфун;

- Град;

- Сильний снігопад, обмерзання кригою, сходження снігових лавин, сель;

- Паводок, сильна злива, затоплення грунтовими водами;

- Осідання грунту, гірський обвал, падіння дерев, каменепад;

- Землетрус;

- Сильний туман, сильний мороз, сильний вітер, сильна спека, піщана буря;

- Залиття водою з водопровідних, каналізаційних та опалювальних систем та сусідніх приміщень;

- Помилковий викид води з автоматичних систем пожежогасіння;

- Крадіжка зі зломом і пограбування, акти вандалізму, що їх супроводжують;

- Злочинні дії третіх осіб;

- Наїзд техніки, що рухається.

Якщо порівняти з Правилами - цей перелік в точності повторює ризики, перераховані в п. 12 документа як допустимі для цілей страхування. Але! Це ризики, які можна страхувати, але не обов'язково всі вони одночасно властиві кожному конкретному об'єкту страхування. Ризикну припустити, що, практично, не існує місця на Землі, де будівлі одночасно загрожують затоплення, гірський обвал, сходження селевих потоків, снігових лавин, але при цьому і шторм, смерч, тайфун, ураган ... Хіба тільки, воно побудовано в пеклі.

Однак найчастіше «стандартні типові договори» з легкістю перераховують всі можливі ризики, що згадуються в підручниках по страхуванню нерухомості. Хоча там, крім такого переліку, даються чіткі рекомендації щодо його використання. Що характерно, подібний диктат спостерігається тільки у випадках обов'язкового страхування.

Але чому б, наприклад, не подумати про те, що нерухомість, розташована в Києві, навряд чи несе на собі ризик пошкодження гірським селевим потоком, лавиною, лавою і т.д. А будовою 1 групи капітальності на Україну не страшні ризики заледеніння і сильні вітри. І наскільки вірогідний ризик пошкодження нерухомості в Україну від сильного морозу або спеки? Також слід вирішити, чи є необхідність враховувати ризик від падіння літальних об'єктів, якщо поблизу немає місць, призначених для їх експлуатації. Якщо ви не бачите в цьому загрози, то навіщо від неї страхувати?

Всерйоз можна говорити тільки про ризик пожежі та задимлення при пожежі. Якщо нерухомість купувалася з якісною обробкою і набувач її зберіг - то можливо також про залиття водою з водопровідних, каналізаційних та опалювальних систем та сусідніх приміщень; помилковий викид води з автоматичних систем пожежогасіння; крадіжка зі зломом і пограбування, акти вандалізму, що їх супроводжують; злочинні дії третіх осіб. При цьому треба взяти до відома технічний стан майна, звернути увагу на ризики від несправності комунікаційних систем, що використовуються як власником об'єкта страхування, так і його оточенням (сусідні квартири, приміщення, будівлі і т.д.) - поломка яких з них найбільш ймовірно може завдати шкоди предмету страхування.

Оцінюючи ймовірність виникнення протиправних дій третіх осіб, слід враховувати ступінь надійності замків або існуючих систем охорони. Разом з тим, при укладанні договору страхування страхувальникові слід враховувати, що якщо в договорі ризик вказується у відношенні тільки строго визначених протиправних дій (наприклад, крадіжки і грабежу), то збитки, що виник внаслідок можливих інших дій третіх осіб, в цьому випадку страховою компанією не відшкодовується.

Питання кількості ризиків важливий, бо страхування кожного ризику коштує грошей, які можна заощадити, застрахувавши майно лише від актуальних ризиків.

Базовим же ризиком, є страхування від пожежі, адже вогонь завдає значно більш істотний збиток, ніж вода.

Питання третє - хто буде вигодонабувачем?

Про вигодонабувача скажемо окремо. На практиці - вигопріобретателем виявляється тільки іпотекодержатель. Але Правила чітко вказують, що ним може бути як іпотекодержатель, так і іпотекодавець, а також інші особи, які підтвердили свої права на предмет іпотеки. Враховуючи, що є типовим придбання об'єкта нерухомості за допомогою змішаного фінансування - за рахунок власних коштів покупця (т.зв. первинний внесок) та позикових (кредит банку або іншої кредитної організації)

У нашому прикладі, максимальний збиток, який може бути нанесений предмету іпотеки, становить $ 60 тис. Причому, вона включає в себе як частку іпотекодержателя, так і іпотекодавця. Частка іпотекодержателя є обов'язковою до страхування і на його користь, частка іпотекодавця, на його розсуд, також може бути застрахована, але вигопріобретателем при цьому повинен бути тільки сам покупець нерухомості, бо на цю частку він вже її власник. До того ж, не будемо забувати, що весь вантаж страхових платежів, за нашою «усталеною практикою», несе на собі іпотекодавець. З цієї ж практиці, він ні в найменшій мірі не є вигодонабувачем. Може, варто задуматися про зміну практики?

А як це у них?

Практика багатьох європейських страховиків здійснюється з використанням стандартних правил страхування, або правил, які є досить точним відображенням загальновизнаних версій, так, наприклад, правила WEH 1992 або «Усі ризики».

У Великобританії при страхуванні майна широко використовують саме правила WEH 1992.

У Швейцарії поширене страхування від пожеж, крадіжки зі зломом, пограбування, затоплення, пошкодження скління. За останні роки значно зросла кількість страхувань від пошкоджень водою.

У США базовий поліс страхування житла має 11 типів ризиків: пожежа, удар блискавки, пошкодження від бурі або граду, вибуху, внаслідок бунтів або народних заворушень, падіння літака, наїзду транспортного засобу, збитку від диму, вандалізму або зловмисних дій, злодійства, на випадок пошкодження конструктивних матеріалів будівлі, стекол, виверження вулкана. При необхідності перелік ризиків збільшується за допомогою додавання ще декількох видів полісів, а також спеціальних полісів, призначених для квартиронаймачів і для будинків, що представляють історичну або архітектурну цінність.

У Канаді широко застосовуються три типи страхування житла: тільки від вогню, від вогню та інших небезпек, від усіх ризиків.

У Росії в даний час в стандартний набір страхування житла включають пожежі, затоки, вибухи, стихійні лиха, протиправні дії третіх осіб, падіння літальних апаратів, наїзд транспортних засобів. Як правило, іноземці в Росії вважають за краще страхувати свої майнові інтереси за всіма ризиками, включаючи до переліку майже всі предмети - техніку, одяг і експонати декоративного мистецтва, у тому числі дорогі сувеніри.

В Україні не існує загальноприйнятих стандартів, і кожна страхова компанія використовує свої власні, досить унікальні правила страхування майна.

Висновки.

1. Відновлювальна вартість конструктивних елементів з урахуванням їх зносу на дату укладання договору страхування є найбільш адекватним орієнтиром страхової вартості предмета іпотеки.

2. Страхуйте об'єкт нерухомості тільки від актуальних ризиків, базовим серед яких є страхування від пожежі.

3. Вигодонабувачем при настанні страхового випадку може бути як іпотекодержатель, так і іпотекодавець, а також інші особи, які підтвердили свої права на предмет іпотеки.

І, головне. Перш ніж підписувати договір, вкрай важливо ознайомитися з правилами страхування та умовами, які вам пропонують, заздалегідь. Якщо необхідно, залучіть до обговорення професіоналів. Пам'ятайте, що часом умови, запропоновані страховою компанією, влаштовують, перш за все, саму страхову компанію, але зовсім не обов'язково, що це найкращий варіант для страхувальника. І, звичайно, не єдино можливий, незважаючи на запевнення агента, що «договір типовий і обговоренню не підлягає». Договір не може не підлягати обговоренню за визначенням, оскільки є продуктом переговорів. Укладайте будь-який договір відповідно до класичною формулою монтера Мечникова - «згода є продукт за повного непротивлення сторін». Поняття "типове згоду" у цій бездоганною формулі немає.

building.ua