Ставки по іпотеці падають, але квартири поки вигідніше знімати

Все більше українських банків пропонують кредити на покупку житла, але умови залишаються непідйомними для простих громадян.

Серпень завжди передує масовій міграції населення. Студенти, які вступили до вузів, їдуть у великі міста, а напередодні початку ділового сезону менеджери середньої ланки придивляються до нового житла.

ЩО ПРОПОНУЮТЬ БАНКИ

За останні місяці на ринку іпотечного кредитування відбулося відразу кілька позитивних змін. По-перше, вже кілька десятків великих банків пропонують кредити на термін 15-20 років. По-друге, одночасно з "подовженням" термінів по іпотеці такі позики продовжують поступово дешевшати. Так, середні реальні ставки по кредитах строком на 15 років за останні два місяці знизилися на 0,5%, до 17,48% річних, строком на 20 років - на 0,3%, до 17,51% річних.

Експерти говорять, що в деяких банках ставки вже досягли докризового рівня. Правда, тоді позичальник міг вибирати - у якій валюті брати кредит. Зараз вибору немає - для українців доступна тільки гривня. Тому не зовсім коректно порівнювати ставки тоді і зараз.

Що стосується первинного внеску, то в більшості банків він складає 30-35%. Є варіанти іпотеки під 10% річних, але це швидше виняток з правил. Ну а іпотеку без початкового внеску, яка була так популярна три роки тому, не варто чекати ще як мінімум два-три роки. На думку банкірів, вона можлива тільки в тому випадку, якщо на українському ринку нерухомості знову почнеться планомірне зростання цін.

Більш активно банки надають кредити під нове житло. Тут можливі аванси і в 15%, і в 20%.

НЕБЕЗПЕКИ ВІЛЬНОГО ПЛАВАННЯ

Зараз кредитні установи вирішили змінити правила видачі позик. Все більше банків пропонують своїм клієнтам укладати договір з так званою плаваючою ставкою, яка прив'язана до прибутковості депозиту.

- Банк може пропонувати позичальникові кредит з вартості індексу ставок депозитів плюс маржа, - заявили в НБУ. - Така кредитна ставка буде змінюватися в залежності від вартості депозитів.

Як розповіли опитані "Комсомолкою" експерти, кредити з плаваючою ставкою особливо вигідні вкладникам в часи фінансової стабільності, коли депозитні ставки йдуть вниз. А ось в часи економічних потрясінь, коли ресурси дорожчають, і ставка буде рости разом з відсотками за депозитами.

Мабуть, найбільшим незручністю таких кредитів є той факт, що вкладник не може знати, яку суму він повинен буде віднести в банк в наступному місяці і, відповідно, не зможе спрогнозувати свої витрати заздалегідь.

ПРОГНОЗ

Відсотки будуть знижуватися

- Все сильніше проявляється тенденція пом'якшення умов кредитування за іпотекою: якщо ще восени минулого року середня ставка була 19-21%, то зараз - 18-20%, - говорить заступник голови правління Приватбанку Володимир Яценко. - Ми очікуємо, що протягом року середня ставка за кредитами на придбання нерухомості продовжить знижуватися і вже до грудня може досягти 16%.

Експерти банку зазначають деякі позитивні тенденції на ринку іпотечного кредитування. Зокрема, більше банків готові кредитувати при 30-процентному початковому внеску (раніше початковий внесок у більшості банків становив 50%). Крім того, зросла кількість фінустанов, готових видавати кредити на 20 років. А в 2012 році банки, швидше за все, віддадуть перевагу кредитувати вторинну нерухомість.

- Це зумовлено тим, що значна частина банків, які активно кредитували в докризовий час, через неповернення кредитів сьогодні не готова кредитувати сектор первинного житла, - говорить фахівець. - Виняток становлять об'єкти нерухомості, де банк виступає партнером будівництва. При цьому стабільним залишається попит на квартири в обласних центрах, де ціни тримаються на докризовому рівні, а в деяких випадках навіть зростають.

Експерти банку також очікують цього року поступового відновлення будівництва, в першу чергу в Києві, Дніпропетровську, Одесі, Харкові, Львові.

Лічилки "КП"

Кредит або оренда?

Давайте підрахуємо, що сьогодні вигідніше купувати: житло в кредит або ж орендувати його. Квартири в новобудовах, звичайно, хороші, тільки, у забудовника іноді виникають самі несподівані проблеми ще на стадії оформлення документів. Навіть якщо квартиру здадуть в строк, ще близько року будинок буде знаходитися у стадії активного ремонту - цілодобово працюватимуть перфоратори, ліфт відключений і т. д.

Тому звернемо увагу на житло на вторинному ринку. Для прикладу візьмемо столичні однокімнатні квартири. Більш-менш пристойна однушка поблизу від метро здається зараз за 3000 грн. в місяць. Для того щоб її купити, знадобиться близько 60 тисяч доларів, або 480 тис. грн.

Для того щоб взяти кредит на таке житло, вам доведеться внести 30% від його вартості, що становить 144 тисячі гривень, і взяти кредит під 17% річних на 20 років на суму, що залишилася в 336 тисяч гривень.

Ще близько 5% від вартості квартири може піти на оформлення - банки люблять вводити комісії за видачу кредитів, продавець може запропонувати розділити оплату податків навпіл, та й за послуги нотаріуса доведеться заплатити.

У цьому випадку при стандартній схемі погашення перший платіж складе 6160 грн., Що більш ніж в два рази більше вартості оренди. При цьому тільки через 12-13 років платіж знизиться до розміру сьогоднішньої оренди. За весь період користування кредитом ваша переплата складе майже 574 000 гривень.

За ануїтетною схемою погашення переплата складе майже 846 000 гривень.

До плюсів іпотечного кредиту можна віднести те, що ви не будете залежати від цін на ринку оренди, які, навіть незважаючи на посткризові явища, постійно підвищуються. Та й живучи в своїй квартирі, ви можете робити ремонт на свій смак, купувати меблі та побутову техніку. Загалом, відчувати себе повноправним господарем власної квартири.

ВАЖЛИВО!

Комісії за дострокове погашення - поза законом

Ще перед відходом на канікули парламент прийняв законопроект, який вніс зміни у відносини банків та їхніх клієнтів. Цей документ забороняє банкам брати з клієнта додаткову плату при достроковому погашенні споживчого кредиту. Тим більше він не має права відмовити споживачеві в прийнятті платежу при достроковому поверненні кредиту.

Крім того, тепер клієнта перед укладенням угоди повинні проінформувати про всі його майбутні витрати - представник банку повинен буде розписати йому орієнтовну сукупну вартість кредиту, у тому числі процентну ставку за кредитом і вартість усіх послуг (реєстратора, нотаріуса, страховика, оцінювача тощо) , пов'язаних з отриманням кредиту та укладенням договору про надання споживчого кредиту. При цьому банкам заборонили писати ці умови шрифтом, який менше шрифту основного договору.

При іпотечному кредитуванні банк може починати вимагати від боржника повернення кредиту в повному обсязі, якщо це передбачено договором, не раніше ніж через три місяці після прострочення платежу. Також банкам заборонили відчужувати житло у тих сімей, де є неповнолітні діти і один або обидва їх батьків вмирають або одержують першу групу інвалідності.

До мінусів з точки зору простих громадян можна віднести той факт, що при розгляді справ, пов'язаних з боргами по іпотеці, суд тепер має право виселяти боржників. Якщо суд почав розглядати справу про банкрутство, то на наступний день воно повинно бути опубліковано на сайті Вищого господарського суду України.

Комсомольська правда в Україні