Скільки заробляють забудовники?

Президент фінансово-будівельної корпорації «Лідер» Володимир Воронін про «надзвичайну» прибутковість будівельного бізнесу:

У народі вже багато років гуляє байка про те, що девелопери мають надзвичайний дохід, що з кожного проданого квадратного метра вони кладуть собі в кишеню 2-3 його вартості. Хтось навіть наводить конкретні цифри. Мовляв, собівартість метра 1,5 тис. доларів, а продаємо ми ніяк не менше 4,5-5 тис. доларів. Звідки беруться конкретно ці цифри, які «аналітики» їх вигадали, я не знаю. Але можу припустити, що ці самі так звані «експерти» беруть за основу вартість будівельно-монтажних робіт (БМР), зовсім забуваючи про таке поняття, як інвестиційна собівартість.

Якщо говорити про вартість СМР, то вона дійсно більш-менш відповідає цим 1,5 тис. доларів. Причому СМР не сильно залежить від того, де будувати, в Москві і Підмосков'ї. Для економ-класу сьогодні це приблизно 32 тис. рублів за метр. У «бізнесі» - близько 40 тис. рублів. А ось по елітному житлу сказати складно. Там собівартість будівництва може бути абсолютно будь-якої величини. Ніхто не забороняє, наприклад, покрити стіни золотом. Ну а якщо серйозно, то на сьогоднішній день в середньому це десь 75-90 тис. рублів за квадратний метр. Тут варто обмовитися, що це саме сьогоднішній порядок цін. Достатньо невеликого зміни вартості бетону та арматури, і всі ці середні ціни відразу ж зміняться.

Що ж стосується інвестиційної собівартості, то тут все набагато складніше. Якби у мене запитали рік-півтора тому, то я б міг дати відповідь на це питання. Сьогодні інвестиційну вартість оцінювати взагалі не можна. Просто тому, що в Москві сьогодні нічого не будується, це не те місто, на прикладі якого можна наводити будь-які цифри.

Тому обійдемося без конкретики, просто змалюю, з чого раніше складалася інвестиційна собівартість. По-перше, це земля. У вартості кожного квадратного метра витрати на придбання земельної ділянки складають 700-1000 доларів, залежно від місця. По-друге, СМР. Це ще плюс 1-1,5 тис. доларів, залежно від сегменту. Далі згадаємо про кредити. Це взагалі окрема тема. Я дивлюся на різні компанії, у яких по 10-15-20 млрд рублів кредитів. При таких сумах, навіть якщо ти продаєш на місяць житла за 500-600 млн рублів, навіть якщо на мільярд, ти щомісячно будеш віддавати 200-300 млн в місяць тільки покриваючи відсотки. Якщо підсумувати ці 3 складових, то це вже виходить значно більше тієї собівартості в 1,5 тис. доларів, про яку говорять «аналітики». І ще раз повторю, такий порядок був приблизно рік тому. Сьогодні прорахувати інвестиційну собівартість неможливо, просто тому, що нема чого вважати.

Рівне з цієї ж причини складно говорити про рентабельність будівельного бізнесу. Якщо говорити про Підмосков'я, то 15-20% - це вже дуже добре. Ні про які 2-3 «кінці» мови не йде. Звичайно, можна побудувати за 1,5 тис. доларів за метр. Але це буде новобудова в Підмосков'ї, у голому полі, та й то за умови, що мережі підведуть місцеві або федеральна влада. Але і за 4,5 тис. доларів це продавати ніхто не буде, покупці такого ціноутворення просто не зрозуміють.

Можу привести в приклад свій житловий комплекс «Зодіак». Нам з ним дуже пощастило. Ми будувалися в кризу, коли і матеріали, і робоча сила коштували набагато менше, ніж зараз. У підсумку ми добилися інвестиційної собівартості на рівні 90-100 тис. рублів за метр. При цьому в кризу ми продавали не на багато дорожче. Не скажу, що прямо взагалі в нуль, але з мінімальною рентабельністю. Зараз, коли комплекс вже добудований і майже всі квартири вже продані, ми продаємо там залишилися метри по 250-300 тис. рублів. Виходить як раз 2-3 «кінця». Але якщо вважати по всьому будинку в цілому, то картина буде зовсім іншою.

Ну і нарешті, про головне, про те, що турбує кожного потенційного покупця нерухомості. Як зробити так, щоб житло коштувало дешевше? У мене на це питання однозначну відповідь: не потрібно нічого особливого робити, ринок все відрегулює сам. Під час кризи не було попиту, але був великий обсяг пропозиції - ціни були мінімальні. Зараз нічого не будується, пропозиції немає, зате покупці активізувалися. Природно, ціни повзуть вгору. Для того, щоб ціни були доступними, потрібно просто не заважати девелоперам більше будувати. Ось і весь секрет.

www.zagorodna.com