штучна реформа

Реєстраційна реформа стартувала з моменту прийняття у новій редакції закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» - березень 2010 р. На відміну від інших реформ, у реєстраційній реформи був підготовчий період терміном на два роки - період для створення необхідних підзаконних документів, налагодження системи передачі документів і даних. Однак цього не сталося, в тому числі й через те, що реформа є штучною і абсолютно не спрямованої на вирішення наявних проблем. Більше того, спочатку було зрозуміло, що впроваджуване «єдине вікно» в особі Укргосреестра створить умови для внутрішньої конфронтації з органами БТІ, які внесуть свою лепту в блокування процесів.

Вже сьогодні ми можемо спрогнозувати наступні ризики:

- Істотно зростають ризики продажу квартир та іншої нерухомості за фальшивими документами. На поточний момент цьому перешкоджає обов'язкова поточна інвентаризація нерухомості, що передує будь-якій угоді з відчуження нерухомості, яка дозволяє «повідомити» власника відчужуваної нерухомості;

- Порушуються права покупців нерухомості, оскільки їх право на придбану нерухомість виникають не з моменту реєстрації угоди, що проводиться нотаріусом одночасно з нотаріальним посвідченням договору, а з моменту реєстрації виниклого права в Укргосреестре. Таким чином, формується часовий проміжок (з моменту посвідчення угоди до моменту реєстрації права), протягом якого за зобов'язаннями продавця можуть бути накладені арешти та інші обтяження на майно покупця.

З реєстрацією прав на земельні ділянки, ситуація йде набагато гірше, ніж з реєстрацією прав на нерухомість. З 1 січня 2012 р. процедура оформлення прав на земельні ділянки перетвориться в двустадійность алгоритм, який включає такі дії:

Перша дія - формування та реєстрація земельної ділянки. Формування земельної ділянки буде здійснюватися за допомогою відкриття Поземельної книги територіальними органами земельних ресурсів з внесенням даних до Державного земельного кадастру. На поточний момент органи земельних ресурсів фактично виконують реєстрацію земельних ділянок, керуючись п.3 Розділу 2 Прикінцеві та перехідні положення Закону N 1878-VI. У світлі Закону про кадастр очікуваний термін реалізації етапу складе 14 робочих днів.

Друга дія - реєстрація прав на земельну ділянку. Повноваженнями з реєстрації будь-яких речових прав на земельні ділянки як об'єкти нерухомості наділяється Державна реєстраційна служба, створена при Міністерстві юстиції України у відповідність із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», Указом Президента України № 1085/2010 від 9 грудня 2010 р . Порядок реєстрації прав на земельні ділянки з 1 січня 2012 р. буде регулюватися Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою КМУ № 703 від 22 червня 2011 р., набирає чинності з 1 січня 2012 р. Якщо слідувати Постанови № 703, то для реєстрації будь-якого речового права на земельну ділянку (наприклад, оренда, власність, сервітут) досить наступних документів: документ, заява, документи, що засвідчують особу заявника (пункт 33 Постанови № 703). Законодавчо встановлений термін реєстрації права на земельну ділянку складе ще 14 робочих днів у відповідність до статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».

Впроваджувана двустадійность процедура реєстрації прав на земельні ділянки буде запущена з 1 січня 2012 р. як складова реформи системи реєстрації прав на нерухомість в Україні. Але вже зараз очевидно, що для синхронізації процедур, буде потрібно злагоджена робота двох органів, один з яких (Державна реєстраційна служба) ніколи дані функції не виконував. Відповідно можна спрогнозувати можливі збої і затримки в реалізації процедури реєстрації земельних ділянок та прав на них. Тому особам, зацікавленим у виділенні земельних ділянок, їх відчуження та приватизації, рекомендується завершити ці дії до 1 січня 2012 р., щоб не потрапити в період турбулентності.

Наталія Доценко-Білоус Старший юрист,
Василь Кісіль і Партнери

Building.ua