Передача Укргосреестру функцій БТІ: думка експертів

Згідно з постановою Кабінету міністрів України, з 1 січня 2012 р. набирають чинності нові правила реєстрації нерухомості. Замість Бюро технічної інвентаризації (БТІ) реєструвати право власності, видавати довідки і завіряти угоди буде Укргосреестр - нова структура при Міністерстві Юстиції України. З 1 грудня БТІ де-факто не приймає документи на оформлення угод з придбання / продажу нерухомості. Інформаційно-аналітичний портал Building.ua опитав експертів про можливий вплив нововведення на ринок.

Наталія Доценко-Білоус, старший юрист ЮФ «Василь Кісіль і партнери»

Building.ua: Реформа системи реєстрації прав в цілому - це позитивний тренд?

Н. Доценко-Білоус: Реєстраційна система - це фундамент суспільної стабільності, оскільки, вона так чи інакше зачіпає інтереси кожного громадянина або особи.

Building.ua: Чи може статися так, що Реєстр буде заблокований деякий час?

Н. Доценко-Білоус: Де-факто реєстр буде заблокований, багато в чому це буде викликано не налагодженої координацією дій між управліннями земельних ресурсів, БТІ та Укргосреестром. А коли що-небудь набуває дефіцитний характер, це дає грунт для розмноження корупції в геометричній прогресії. Якщо чесно дуже складно уявити, що в нашій державі, є щось неможливе, якщо є хтось готовий за це платити. Тому цей хтось зуміє якось зареєструвати речові права на нерухомість навіть, якщо технічно все буде заблоковано. А ось середньостатистичний громадянин або компанія будуть позбавлені такої можливості. Остання надія ще не вмерла, що ближче до 1 січня 2012 р. відбудеться диво і термін вступу в силу ряду положень закону № 1878-VI, з якими пов'язана реєстраційна реформа перенесуть.

Building.ua: Чи може статися втрата інформації з реєстру в процесі його передачі?

Н. Доценко-Білоус: Втрата інформації з реєстрів - це службовий злочин, навіть, якщо це станеться з необережності. Враховуючи глобальність процесу, який повинен відбутися, і фактично ще не був запущений, а також наявний досвід втрати даних (щодо земельних ділянок у Київській області), цей ризик може мати місце.

Будь-яке необережне втручання в систему власності з боку держави може спричинити за собою не лише ризики для конкретного суб'єкта, а й втрату довіри до системи в цілому і державі, яка не здатна забезпечити і гарантувати захист власності. Тому такі концептуальні реформи повинні відбуватися еволюційного шляхом поступового викорінення тих чи інших зловживань, на фоні, звісно, ​​спільної боротьби з корупцією в державі. Українська реєстраційна реформа спрямована на знищення того, що було сформовано десятиліттями ще за Радянський період, і створення чогось, що, чому то працює в Грузії, але не запрацювало, наприклад, у Російській Федерації. На жаль, реєстраційна реформа в поточному її форматі - це чергове бездумне наслідування досвіду Грузії в питаннях реєстрації прав власності без аналізу історичних передумов її формування.

На мій погляд, реєстраційна реформа - це найпотужніший удар по інвестиційної діяльності в Україні, яка потребує стабільних, прозорих законодавчих умовах. Як не абсурдно, це може прозвучати, але в таких умовах багатьом доведеться задуматися про страхування свого речового прав, як це роблять у США, де високий ризик втрати цього права, в разі недобросовісності однієї із сторін угод.

Ірина Луханіна, генеральний директор АН «Благовіст»

Building.ua: Які плюси очікуваного «перевороту»: чи зменшиться кількість звернень в держструктури з питань однієї угоди? Зменшить це корупцію і полегшить чи людям життя? Які мінуси: не знизиться контроль за угодами, не збільшить це ризик афер?

І. Луханіна: Насправді можна сказати, що вступає в силу принцип «єдиного вікна», який вже практикується в деяких сферах, тобто система реєстрації прав власності на нерухомість не є першопрохідцем у цій реформі. Поки нові правила не почали діяти і ми на власному досвіді не побачили всі достоїнства і недоліки нової процедури - оцінити її досить складно.

Ми припускаємо, що дане нововведення буде більш зручним для користувачів, ніж діюча зараз система. Ймовірно, що процедура подачі документів, отримання довідок, характеристик і виписок з реєстру, необхідних для продажу об'єкта нерухомості, зажадає від власника менше тимчасових і фінансових витрат.

Що стосується безпеки, то говорити про її зниження, ми не бачимо підстав. По-перше, реєстр об'єктів нерухомого майна ведеться давно і всі дії будуть і далі здійснюватися на його основі. Тому технічна частина процедури практично не зміниться. Що стосується передачі повноважень від Бюро технічної інвентаризації під безпосереднє покровительство Міністерства юстиції, то це може спричинити за собою лише збільшення контролю. Оскільки Мін'юст - профільна державна структура, яка володіє всіма необхідними повноваженнями, можливостями і технічними засобами для виконання переданих йому функцій БТІ та забезпечення контролю на державному рівні.

Михайло Артюхов, керуючий директор ARPA Real Estate

Building.ua: Як позначиться передача Укргосреестру функцій БТІ на активності ринку?

М. Артюхов: Змін у відчутний плюс чи мінус для звичайних людей не відбудеться. Якщо пам'ятаєте, влітку 2010 р. був змінений порядок видачі довідок БТІ (довідки БТІ замінили на витяги з реєстру прав власності на нерухоме майно). Зараз ми бачимо, що нічого поганого чи хорошого для звичайних людей не відбулося - як треба було отримати папір, відстоявши чергу, так і залишилося.

Як це позначиться на активності ринку? Багато хто з продавців, які мають намір продати нерухомість в найближчі кілька місяців, подбали про отримання витягів з реєстру нерухомого майна заздалегідь. Менш оптимістичні продавці вторинної нерухомості готові входити в угоди через попередні договору або договору задатків. На ринок первинної ці змін ніяк не вплинуть. Тобто, з моєї точки зору, на активності ринку нововведення практично не позначаться.

Хочеться вірити, що, всі ці процеси в майбутньому приведуть до того, що зміни права власності на нерухоме майно та підготовка до операції будуть займати у звичайних людей годину часу від сили. Але поки не чутно конкретних програм або будь-яких системних дій від представників держави в цьому напрямку.

Сьогодні будь-який покупець знає, що до угоди на об'єкт виходить технічний інспектор БТІ і він може бути впевнений, що як мінімум рік тому тех.інспектор БТІ оглядав приміщення та в ньому не було дефектів, а також конструктивних змін, що впливають на збереження всієї будівлі. А після змін, про які ми говоримо, поки не зрозуміло, хто буде перевіряти стан квартири. Тобто, ризик придбати квартиру в аварійному стані і не знати про це, тепер стає значно вище. Враховуючи те, що частка старого житлового фонду на ринку значна, збільшиться попит на послуги незалежних технічних інспекторів, яких сьогодні практично немає на ринку.

До слова, професійний фахівець з нерухомості завжди запропонує покупцеві скористатися послугами незалежного технічного інспектора. На сьогоднішній день лише 1 з 10 покупців нерухомості задають питання про можливість отримати думку незалежного тех.інспектора про об'єкт нерухомості, який він купує.

Рівень корупції не може збільшуватися або зменшуватися зміною в одному законопроекті. Розвинені ринки нерухомості, наприклад, США, Канада, Японія, Австралія, Нова Зеландія, процвітають завдяки тому, що перехід права власності на нерухомості, у тому числі - на земельні ділянки, може відбутися практично моментально при обопільній згоді продавця і покупця. Інфраструктура ринку нерухомості цих країн також розвинена і дозволяє більш тісно інтегруватися у світові ринки капіталу - коли будь-який громадянин однієї з перерахованих країн може швидко і без проблем купити нерухомість в іншій країні, гроші також швидко починають переливатися з однієї економіки в іншу. Ми ж поки далекі від формування прозорого рику і зайняті перестановкою меблів у старій будівлі, якому потрібно капітальна реконструкція.

Building.ua