Що таке ексклюзивний агентський договір?

18.09.2011 00:30
Багато хто з нас у певний період свого життя задається питанням-купити або продати квартиру або іншу нерухомість: чи варто їм подати оголошення в газету або ж скористатися іншими засобами інформації / реклами?

У цій статті я постараюся відповісти на вище поставлені запитання, а так само постараюся пояснити більш докладно значення ексклюзивної угоди маклера з нерухомості при продажу квартири.

Ексклюзивна угода означає підписання договору між продавцем чи покупцем квартири або будь-якої іншої нерухомості. У договорах такого роду (угодах) сторони, а саме, продавець і маклер, укладають договір про те, що маклер зобов'язується знайти потенційного покупця і як тільки угода буде оформлена, маклер буде винагороджений сумою, вказаною в договорі.

Продавець, який уклав вищезгадану угоду, зобов'язується і не має права укладати угоду з нерухомості з іншим маклером.

Продавець виплатить маклеру встановлений відсоток, незважаючи на те, що покупець звернувся сам до продавця або ж був приведений маклером.

Для того, щоб упорядкувати і дати легітимацію угодою такого роду, був проведений «закон маклерів з нерухомості» 1996 року, у якому йшлося, що маклер з нерухомості має право укладати договір з приводу певної угоди і отримувати ексклюзивну угоду за умов, що ексклюзивність угоди та її період буде підтверджений підписом клієнта на окремому документі. У цей період маклер буде зобов'язаний провести ряд різних рекламних акцій.

Закон про маклерських послугах говорить: період ексклюзивності не буде перевищувати одного року з моменту підписання договору, виключаючи продаж квартири. Якщо не був зазначений в договорі період ексклюзивності, то термін договору не буде перевищувати 9 місяців.

При оформленні квартирної угоди справа йде зовсім інакше. Закон говорить, що період ексклюзивності не повинен перевищувати 6 місяців. Якщо період, рівний 6 місяцям був перевищений, то цей період закінчиться по завершенню 30 днів з моменту підписання договору.

Закон про маклерських послугах говорить: якщо маклер не провів рекламних дій протягом третини від періоду ексклюзивності, то термін періоду буде закінчено.

Маклер, який уклав ексклюзивну угоду, зобов'язаний вжити мінімум кілька рекламний дій, наприклад: рекламувати за допомогою оголошень, запросити потенційних клієнтів подивитися ту чи іншу нерухомість і т.д., і т.п.

Якщо у договорі було вказано, що буде проведено одне певну дію з вище зазначених, а так само додаткову дію, про який було домовлено між сторонами, на приклад:

Якщо Вам належить квартира або інша нерухомість, і Ви плануєте її продати, Ви повинні подбати про те, і простежити, щоб маклер рекламував Вашу нерухомість. Без підписання такого роду документа ексклюзивну угоду не буде мати законної форми.

З вищесказаного випливає запитання, як може продавець бути впевнений, що всі рекламні дії будуть виконуватися. Відповідь на це питання очевидна: як тільки маклер укладає з Вами ексклюзивну угоду, він повинен постаратися докласти всіх зусиль для того, щоб продати Вашу квартиру і захистити Вас від зайвої «головного болю».

Не дивлячись на це, при укладанні ексклюзивного договору з маклером, з яким Ви збираєтеся підписати договір, варто вказати пункт, який би свідчив про те, що маклер зобов'язується інформувати Вас, як мінімум, раз на тиждень про всі проведені дії.

Маклер, який не отримав ексклюзивне згоду від клієнта, буде удостоєний гонорару тільки за умови, якщо він знайшов покупця.

У цивільній справі No. 2012/04 в окружному суді Тель Авіва розглядалася справа Гофер проти Кауфмана. Перед поправкою закону про маклерських послугах суд постановив, що угоди, які були укладені і підписані після 9.12.2004). Суд задався питанням: чи є маклерські послуги ефективними в укладанні угоди і годиться йому гонорар. Думки розділилися між тими, хто вірив, що гонорар годиться, тому що вважали, що угода була укладена в період ексклюзивності, і тими, хто вважав зворотне.

Суд постановив, що угода, яка була укладена до того, як була встановлена поправка до закону і договір про ексклюзивне періоді є законним, навіть якщо маклер не уклав угоду в цей період.

Також суд постановив після поправки до закону, що договір ексклюзивності не тягне за собою право на отримання гонорару, якщо маклер не уклав угоду. Закон ухвалив: якщо маклер здійснив рекламні дії, то він є ефективним.

Дане положення можна оскаржити. Якщо покупець довів, що не дивлячись на рекламні дії маклера, він не є ефективним чинником для укладання угоди, маклер не буде удостоєний свого гонорару.

Дорогі продавці! Дуже важливо не підписувати ексклюзивну угоду з декількома маклерами паралельно тому, що як тільки буде підписаний договір про продаж, Ви будете зобов'язані заплатити комісійні кожному маклеру, з яким Ви підписали договір. Якщо Ви відмовтеся від оплати одному з маклерів, з яким Ви підписали договір, Ви будете схильні судових позовів.

Потрібно пам'ятати, що у випадку, в якому є спроба обійти маклера за допомогою звернення до інших маклерам - у цьому випадку маклер може виграти компенсацію, навіть якщо він не був тим, хто посприяв укладенню угоди. Тому завжди варто двічі подумати перед спробою обійти маклера у зв'язку з можливими наслідками.

Думки адвокатів з приводу теми ексклюзивності поділяються: є ті, хто вірить, що тема ексклюзивності створена для нерухомості, яку складно продати. Тому ексклюзивність підходить до нерухомості, у якої потенціал покупців особливий, наприклад: курортні квартири або квартири, які купують іноземці, або ж коли мова йде про майно, продаж якого складна. Але є ті, хто вважає що тема ексклюзивності створена так само для хорошого і дорогого майна, оскільки будь-яке майно потрібно вміти продати.

Дана стаття не є рекомендацією, юридичною консультацією або юридичним висновком. І той, хто покладається на дану інформацію, робить це під свою відповідальність.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти