Як правильно провести операцію купівлі-продажу

Питання про те, як правильно провести операцію купівлі-продажу цікавить багатьох потенційних покупців. На що слід звернути особливу увагу і що потрібно знати, приймаючи рішення про покупку заміського будинку?
Компанія «Терра-Нерухомість» продовжує серію інформаційних матеріалів, що стосуються юридичних аспектів покупки заміської житлової нерухомості.
У попередніх матеріалах фахівці компанії «Терра-Нерухомість» розповіли про готівкових та безготівкових розрахунках, особливостях розрахунків між юридичними і фізичними особами, а також ризики при укладанні договорів.
Сьогодні експерти компанії завершують розповідь про угоди купівлі-продажу, відповівши на останні питання споживачів.

Які документи підписують сторони при виході на угоду?

Після прийняття рішення укласти угоду сторонами підписується договір завдатку або авансу. Це робиться для закріплення бажання здійснити операцію та оформлення досягнутих домовленостей. Крім угоди про завдаток сторони можуть підписати попередній договір купівлі-продажу для більш детального закріплення умов угоди. У цих документах прописується умови виходу на угоду і терміни необхідні для підготовки та збору документів. Коли сторони готові для укладання угоди, підписується основний договір купівлі-продажу, який підлягає обов'язковій державній реєстрації в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії.

Що таке завдаток, навіщо він потрібний, і чим відрізняється від авансу?

Завдаток з точки зору документа закріплює угоду має більшу силу, ніж аванс. І якщо сторони прийшли до бажання укласти угоду, правильніше укласти договір завдатку.
Завдаток - грошова сума, що видається однією з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором платежів другій стороні, на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання.
Важливо зазначити, що угода про завдаток незалежно від його суми повинно бути зроблено у письмовій формі.
Якщо є якісь сумніви щодо того, чи є сума, сплачена в рахунок належних з боку за договором платежів, завдатком, ця сума вважається сплаченою як аванс, якщо не доведено інше.
У разі невиконання договору, де відповідальність несе сторона, що дала завдаток, він залишається в іншої сторони. Якщо за невиконання договору відповідальна сторона, яка одержала завдаток, вона зобов'язана сплатити іншій стороні подвійну суму завдатку.

Навіщо полягає попередній договір і його юридична сила?

За попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір про передачу майна на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, то в письмовій формі. Недотримання правил про форму попереднього договору тягне його нікчемність. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору. У попередньому договорі вказується термін, в який сторони зобов'язуються укласти основний договір. Якщо такий термін у попередньому договорі не визначений, основний договір підлягає укладення протягом року з моменту укладення попереднього договору. У випадках, коли сторона, яка уклала попередній договір, ухиляється від укладення основного договору, застосовуються положення, передбачені пунктом 4 статті 445 Цивільного Кодексу (Якщо сторона, для якої відповідно до Цивільного Кодексу або інших законів укладення договору обов'язково, ухиляється від його укладення, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір). Зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються, якщо до закінчення терміну, в який сторони мають укласти основний договір, він не буде укладений або жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію укласти цей договір.

Хто готує договір купівлі-продажу?

Якщо форма договору купівлі-продажу нотаріальна, в цьому випадку готує нотаріус. Просту письмову форму готують боку своїми силами на умовах, за якими сторони прийшли до угоди. Головне, щоб ці умови не суперечили законодавству.
Відзначимо, що, як правило сторони звертаються за складанням договору до фахівців - найчастіше до юристів з ріелторських компаній.

Чим відрізняється договір купівлі-продажу, укладений в простій письмовій формі від нотаріально завіреної форми?

Угоди, що здійснюються в простій письмовій формі повинні відбуватися в простій письмовій формі, за винятком угод, що вимагають нотаріального посвідчення:
1) угоди юридичних осіб між собою та з громадянами;
2) угоди громадян між собою на суму, що перевищує не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, а у випадках, передбачених законом, - незалежно від суми угоди. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється шляхом вчинення на документі, посвідчувального напису нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію.
Операції з нерухомим майном на даний момент не вимагають нотаріального посвідчення, відповідно допускається проста письмова форма.
Операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених Цивільним Кодексом та законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Який пакет документів повинен отримати покупець і які документи залишаються у продавця?

Після державної реєстрації договору:
- Покупець отримує на руки свідоцтва про державну реєстрацію права на кожен об'єкт нерухомого майна та договір купівлі-продажу з відміткою про реєстрацію в управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Московській області.
- Продавець також отримує свій примірник договору купівлі-продажу з відміткою про реєстрацію в управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Московській області і всі правоподтверждающіе та правовстановлюючі документи на нерухоме майно.

Які існують форми відчуження майна?

Угоди укладаються усно або у письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Угода, для якої законом або угодою сторін не встановлена письмова форма, може бути здійснена усно.
Угода в письмовій формі повинна бути здійснена шляхом складання документа, що виражає її зміст і підписаного особою або особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами.
Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється шляхом вчинення на документі, що відповідає вимогам Цивільного Кодексу, посвідчувального напису нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію.
www.zagorodna.com