Що таке апартаменти?

Апартаменти - відносно новий формат на ринку нерухомості. У них, на відміну від звичайних квартир, не можна прописатися, але зате вони стоять на 15-20% менше.

Оскільки покупці зацікавлені у дешевому житло і є багато незатребуваних офісних площ, які планується переробити в апартаменти, найближчим часом можна чекати буму на цьому ринку.

На російському ринку нерухомості апартаменти в багатофункціональних комплексах з’‎явилися відносно недавно - менше п’‎яти років тому. Вперше такий вид нерухомості запропонував комплекс «Москва-Сіті»: продажі почалися в 2006 році, а мінімальна вартість становила $ 8 тис. за квадратний метр. Апартаменти розташовуються в комплексі «Місто столиць» і займають всі верхні поверхи башт «Санкт-Петербург» і «Москва», тоді як бізнес-центр знаходиться на перших 17 поверхах. Передбачалося, що житло буде призначено для людей, які працюють в діловому центрі. При цьому зараз апартаменти в "Місті столиць» розпродані на 70%.

Апартаменти являють собою приміщення в нежилих будівлях, як правило, в багатофункціональних комплексах, мебльовані або підготовлені під чистову обробку.

Головною відмінністю від звичайних квартир є їх юридичний статус. «Апартаменти на продаж представляють собою квартири без права прописки, тому що юридично вони відносяться до нежитлової нерухомості. Така особливість російського ринку. На закордонних ринках апартаменти (serviced apartments) представляють собою квартири з готельним обслуговуванням.

У рамках низки російських проектів готельне обслуговування в апартаментах також передбачається, однак у більшості планованих проектів вони будуть являти собою аналог звичайного житла без права прописки », - розповідає керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов.

Зростання популярності апартаментів серед девелоперів пов’‎язаний з тим, що даний формат нерухомості може бути реалізований там, де традиційне житло неможливо. На апартаменти не поширюються нормативні обмеження по щільності забудови, інсоляції, забезпечення соціальної інфраструктури, обов’‎язкові для житлових об’‎єктів. При цьому на одному і тому ж земельній ділянці апартаментів можна побудувати в кілька разів більше, ніж стандартних квартир.

«Головною передумовою появи даного формату на російському ринку є висока прибутковість і окупність комплексу, в якому крім офісів, торгової складової та готелю передбачені апартаменти. При цьому дозвільна документація оформляється тільки на нежитловий фонд », - розповідає директор з розвитку департаменту елітних квартир Paul` s Yard Наталія Дабсон.

Як правило, апартаменти розміщуються на верхніх поверхах комплексів, загальна площа від 40 кв. м і досягає 300 кв. м. Як переваг можна відзначити більш досконалі споживчі характеристики, а також панорамне скління. «Крім житлових апартаментів до складу багатофункціональних комплексів входить, як правило, бізнес-центр, торговий центр, повноцінний спортивний клуб, першокласні ресторани, сама будівля має підземний паркінг, інженерне оснащення на рівні міжнародних стандартів, повний комплекс сервісних послуг, консьєрж-сервіс на рівні п’‎ятизоряного готелю », - розповідає директор департаменту елітної нерухомості Capital Group Ірина Рогачова.

Велика кількість послуг, зрозуміло, не безкоштовних, неминуче позначається на експлуатаційних витратах, стверджує керуючий директор агентства ексклюзивної нерухомості «Садиба» Наталя Кац. Втім, витрати на утримання апартаментів компенсуються тим, що їхня покупка обійдеться дешевше, ніж покупка звичайної квартири аналогічної площі: як правило, вартість апартаментів менше на 15-20%, в деяких випадках різниця може становити 30-40%. Знижувати ціну девелопери готові за рахунок особливого юридичного статусу апартаментів, який влаштовує далеко не всіх покупців.

Однак дисконт можна отримати у більшості випадків при купівлі об’‎єктів економ-або бізнес-класу. У сегменті преміум-класу знижок може і не бути, а іноді навіть навпаки - вартість такого об’‎єкта виявиться вище за рахунок ексклюзивного місця розташування.

«Наприклад, в« Кутузовському рив’‎єрі », де пропонуються і квартири, та квартири, різниця в ціні становить 15-20%. Тим не менше є унікальні пропозиції апартаментів, які за вартістю не нижче елітних квартир, а в деяких випадках і вище. Такі пропозиції є в готелі «Москва» або Radisson Royal (Україна), Ritz Carlton », - говорить Наталія Дабсон.

За даними компанії IntermarkSavills, найбільшою популярністю користуються апартаменти в межах третього транспортного кільця і прилеглих до нього районах - на них припадає 70% купівельного попиту. Це, як правило, апартаменти у високому ціновому сегменті, і ціни на них, за даними компанії Blackwood, знаходяться в діапазоні від $ 5800 до $ 25 000 за кв. м. При цьому найбільш дорогі пропозиції представлені в комплексах, розташованих в "Москва-Сіті».

Наприклад, мінімальна вартість апартаментів з оздобленням у «Місті столиць» становить 215 тис. руб. за кв. м, у комплексі «Легенда Кольорового», який відрізняється унікальним місцем розташування в історичному центрі, - від 280 тис. руб., тобто в елітному секторі це одні з найдешевших пропозицій. «Можливість запропонувати покупцеві таку конкурентоспроможну ціну з’‎являється у девелопера завдяки оптимізації витрат на етапі будівництва», - розповідає Ірина Рогачова.

Вартість апартаментів економкласу, за даними компанії IntermarkSavills, становить $ 3,3-5,2 тис. за кв. м. Основний сегмент пропозиції становлять студії або апартаменти з однією спальнею невеликій площі, 45-80 кв. м. Об’‎єкти нижнього цінового сегмента зазвичай зводяться на околицях Москви. До них відносяться комплекс апартаментів «Ярославський» на Ярославському шосе від групи компаній ПІК і офісно-житловий комплекс «Перший діловий дім» на вулиці Братиславська.

«Це типовий приклад дискаунтерів. Коли у забудовника є обмеження на будівництво житлового об’‎єкта, він зводить бізнес-комплекс з апартаментами. Причому на одному і тому ж ділянці апартаментів часто можна побудувати більше, ніж квартир. Апартаменти продаються за меншою ціною, але за рахунок більшої кількості підсумкова прибуток за проектом буде істотно вище.

Багато забудовників активно просувають ідею, що, після того як всі апартаменти в комплексі будуть розпродані, будинок можна перевести в категорію житлового. Однак на практиці реалізувати це практично неможливо - скоріше це хід для залучення покупців. Хоча багатьох така ідея підкуповує, але на практиці подібних прикладів перекладу я не знаю », - розповідає керівник відділу стратегічного консалтингу та оцінки, партнер компанії IntermarkSavills Дмитро Халін.

При цьому, як і весь ринок нерухомості, апартаменти втратили в ціні в кризу. За даними компанії Knight Frank, середня ціна пропозиції за квадратний метр у червні цього року на 33% нижче за показник вересня 2008-го, коли ринок був на піку.

Незважаючи на очевидні достоїнства апартаментів - приваблива ціна і близькість різноманітних магазинів, ресторанів і розважальних центрів, - поки вони викликають підозру у російських покупців. Основна причина, як схильні вважати експерти, це правовий статус апартаментів. «За кордоном немає інституту прописки - людина не прив’‎язаний до свого адресою, скоріше він використовує його як біллінг-адресу, куди приходять всі рахунки. У Росії довгий час не було поняття власності, тому прописка за місцем проживання могла дати якусь упевненість у тому, що маєш. Тому багато хто ставиться до такого нового формату житла з недовірою. Щоправда, питання про реєстрацію значущий для економ-і бізнес-сегменту, покупці елітного житла відносяться до цього спокійніше », - пояснює Наталя Кац.

У тому, що апартаменти погано приживаються на російському ринку, частково винні й самі забудовники, які поки не можуть вийти на західні стандарти якості. «Наші забудовники поки не вміють будувати якісні об’‎єкти з апартаментами. Найчастіше в московських проектах апартаментних частина мало чим відрізняється від звичайних нежитлових офісів. Питання з обслуговуванням, наданням додаткових послуг, внутрішньою обробкою громадських зон і самих апартаментів, зручність інфраструктури в комплексі в більшості випадків не опрацьовуються. Тому навряд чи в таких комплексах буде зручно жити », - розповідає Дмитро Халін.

Велику роль відіграє і обмежений попит на такі об’‎єкти. Потенційні покупці апартаментів досить специфічні: це співробітники іноземних компаній, бізнесмени, які більшу частину часу проводять у відрядженнях, топ-менеджери великих компаній, для яких особливе значення має місце розташування комплексу і готельний сервіс, а проблема прописки, навпаки, неактуальна. Інтерес до апартаментів, як правило, проявляють покупці, у яких вже є житло, нерідко навіть не одне.

Апартаменти можуть служити певним статусним і представницьким житлом, але ніяк не постійним місцем проживання. «Апартаменти не можуть бути замінником повноцінного житла. Цей продукт підійде одиноким людям - наприклад, молодим фахівцям, у яких поки немає своєї сім’‎ї, або сім’‎ї без дітей », - розповідає Дмитро Халін.

Орієнтація девелоперів на бізнес-сегмент видно також у тому, що більша частина сьогоднішніх московських апартаментів має надлишкову площу, тоді як серед потенційної цільової аудиторії найбільш затребуваними об’‎єктами такого формату були б студії і квартири з однією спальнею. За даними компанії Intermark Saviills, в "Москва-Сіті» більшість представлених апартаментів мають площу 180-270 кв. м, 100-150 кв. м - 15%. Компактні апартаменти менше 100 кв. м складають менше 5% від загального обсягу. За рахунок великих площ буде непросто підшукати орендаря на такий об’‎єкт.

Однак крім об’‎єктів бізнес-і преміум-класу на ринку поступово з’‎являються об’‎єкти, розраховані на масовий сегмент. «В даний час на ринку апартаментів починається поступове виділення двох принципово різних типів апартаментів на продаж - апартаменти в складі великих ділових центрів (так звані бізнес-апартаменти) та квартири як аналог« традиційного »житла. Яскравий приклад першого типу - апартаменти в складі «Москва-Сіті».

Їх основна цільова аудиторія - ділові люди. Приклади другого типу апартаментів на продаж - МФК «Флотилія», апартаменти в житловому комплексі на Ярославському шосе. Даний тип апартаментів орієнтований більшою мірою не на бізнес-клієнтів, а на «традиційних» покупців, для яких тим не менш не настільки важлива наявність прописки (наприклад, молоді сім’‎ї, які мають прописку у батьків) », - розповідає Костянтин Ковальов.

Поки проектів з пропозиціями апартаментів на ринку вкрай мало. Однак експерти впевнені, що перспективи у цього формату житла є, і вже найближчим часом частка апартаментів на ринку житла може збільшитися. У першу чергу це може відбутися за рахунок реконцепта незатребуваних офісних проектів у житлові будинки, оскільки ринок житла відновлюється набагато швидше офісного.

За підрахунками компанії IntermarkSavills, зараз на папері є близько 2 млн кв. м офісних приміщень, які в якості однієї з альтернатив виживання розглядають реконцепцію в апартаменти. Причому ці об’‎єкти знаходяться не в самих топових місцях.

Однак, за прогнозами компанії, тільки 10-15% з цих проектів зможуть реально вийти на ринок. «На ділі переробити офіси в житло не так просто: зміна проектної документації, повторне проходження всіх процедур узгодження і т. д.

Можливим рішенням цієї проблеми виявляється варіант представлення замість офісів не класичних квартир, а апартаментів - нежитлових приміщень, виконаних у вигляді квартир, але без права прописки. Формально апартаменти відносяться до нежитлової нерухомості, і, відповідно, дотримуватися всіх норм по житлу у забудовника необхідності немає.

У той же час потрібно враховувати, що апартаменти можуть реалізовуватися як площі для проживання, відповідно, будуть цікаві потенційним покупцям житла, а значить, для представлення на ринку конкурентоспроможного продукту норми щодо інсоляції, благоустрою і т. п. (тобто всьому тому , що впливає на попит покупців житла) потрібно дотримуватися », - розповідає Костянтин Ковальов.
www.zagorodna.com