Будинок за кордоном: як правильно купувати і чому вірити

Будинок за кордоном: як правильно купувати і чому вірити<br /><br />Коли молодих людей сьогодні запитують, про що вони мріють в житті, все частіше і частіше можна почути відповідь, що вони хотіли б мати власний будинок де-небудь на Блакитному березі. Що ж, у наш час цю мрію цілком можна здійснити: ріелторські агентства пропонують широкий вибір апартаментів і вілл в будь-якій країні світу, а фахівці дають професійні поради, як діяти обдумано і мінімізувати ризики при покупці. Не так давно компанія IntermarkSavills спільно з компанією Knight Frank провели семінар на цю тему під назвою «Інвестиції в закордонну нерухомість: як шукати і правильно читати статистику».<br /><br /><strong>Пізня реакція</strong><br />Купівля будинку або квартири за кордоном починається з пошуку інформації про країну, пропозиціях нерухомості, забудовників, ріелторських компаніях. Завдяки всесвітній павутині зробити це можна легко: будь-яка пошукова система видасть сотні адрес веб-сайтів за що цікавить вас темі, де можна дізнатися про все і вся. Але от наскільки ця інформація вірна - вже інше питання. Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, пропонує кілька способів, як перевірити інформацію.<br /><br />Для початку експерт радить навчитися розуміти, яку інформацію по закордонному ринку нерухомості теоретично зібрати можна, а яку не можна. Припустимо, відомості про обсяги продажів, про зростання або падіння цін на ринку нерухомості, орендні ставки, умови та обсяги іпотеки, кількості нового і старого житла - все це дізнатися можна. Тобто якщо на сайті якої-небудь компанії ви виявите згадка про те, що обсяги угод на ринку нерухомості однієї з країн, наприклад, в 2009 році зросли на 50%, а 30% угод здійснилися за допомогою іпотеки, то ніяких каверз, швидше за все, в цьому немає. Справа в тому, що кадастр має право звітувати про це, а банки надають загальну статистику, так що цифри цілком реальні (звичайно, з тією чи іншою долею похибки). Потрібно лише звертати увагу на джерело інформації і аналізованих компанією даних.<br /><br />Сумніву варто піддавати інші дані, наприклад, про обсяги продажів або покупок за національною ознакою, про те чи є угода інвестиційної або покупкою для себе, про обсяги інвестиційних угод, про те, скільки іпотечних заявок схвалено за національною ознакою. Часто агентства нерухомості називають конкретну цифру, скільки об’‎єктів нерухомості в тій чи іншій країні купили росіяни. Компанія, звичайно, може це зробити, але грунтуючись тільки на власному досвіді, тобто скільки саме вона продала житла нашим співвітчизникам. Покупці повинні розуміти, що це лише певний відсоток і ситуацію на ринку нерухомості в цілому такі показники ніяк не характеризують. До того ж деякі взагалі воліють купувати нерухомість безпосередньо, минаючи ріелторів, або укладають угоди не на приватне, а на юридичну особу. Крім того, отримати інформацію з кадастру про те, скільки німців, англійців чи росіян купили в країні нерухомість, неможливо: такої статистики просто не ведеться.<br /><br />Не можна також однозначно сказати, інвестиційна угода була зроблена або квадратні метри покупець придбав для власного користування. Всі інвестори все одно будь-яку покупку «приміряють на себе», на той випадок, якщо не вийде, наприклад, продати житло або здати його в оренду.<br /><br />Звітність по ринках нерухомості з лагом менше двох місяців одержати теж нереально. Справа в тому, що реєстрація угоди кадастр займає від 3 до 6 місяців з моменту покупки. Виняток становлять лише дві країни - США і Великобританія, де ця процедура триває два місяці. Тому не варто вірити тим компаніям, які вже в серпні повідомляють про те, скільки об’‎єктів нерухомості було куплено, наприклад, в Болгарії або на Кіпрі в червні.<br /><br />Для ринку нерухомості взагалі характерна пізня реакція. Тобто на різні економічні зміни і потрясіння житловий ринок реагує зазвичай через півроку. Після закінчення цього часу нерухомість починає дешевшати або рости в ціні. Людина, яка втратила роботу під час кризи, не намагається відразу ж продати наявний у нього другий чи третій будинок, спочатку він робить спроби знайти роботу, витрачає заощадження і тільки через кілька місяців, у випадку триваючих негараздів, виставляє житло на продаж.<br /><br />Виникає резонне питання: як все сказане може допомогти в покупці будинку за кордоном? Все просто. Якщо в повідомленнях на сайтах або звітах компаній ви зустрічаєте інформацію, якої в принципі не може бути, то, швидше за все, компанія буде лукавити і надалі, коли ви станете її клієнтом. Вам воно треба?<br /><br /><strong>Один за бугром</strong><br />За достовірною інформацією Ігор Індріксонс радить також звертатися до великих компаній, не упускати з уваги їхні сайти. За словами експерта, такі гравці зазвичай витрачають 5 млн євро в рік на утримання власного аналітичного департаменту, фахівці якого щоденно працюють з базами даних і аналізують ситуацію на ринку нерухомості не тільки по кожній країні, але і по всіх сегментах ринку.<br /><br />Крім цього, експерт рекомендує такий авторитетний джерело інформації, як www.globalpropertyguide.com. Ресурс є безкоштовним. Якщо є кошти, то інформацію можна почерпнути на сайті www.reutersrealestate.com (передплата на нього коштує до $ 1000 на рік). Великі ж компанії і мільйонери користуються ресурсом DataStream. Але таке задоволення обійдеться в 25 тис. євро на місяць.<br /><br />Купуючи нерухомість за кордоном, варто пам’‎ятати про те, що ні забудовник, ні рієлтор в даному випадку не є вашими друзями, оскільки зацікавлені в продажу об’‎єкта та отриманні прибутку. По-справжньому вашим другом за кордоном, як би це рекламно не звучало, може стати тільки банк. «Показником ліквідності і перевіркою ризиків може служити банківська оцінка ринку, - говорить Ігор Індріксонс. - Існує вірний спосіб прорахувати ліквідність об’‎єкта - дізнатися показник LTV (відсоток позикових коштів до вартості нерухомості). Якщо в рамках однієї країни банк згоден видати нерезиденту 80% позикових коштів при оформленні іпотеки на нерухомість у центрі міста, а на узбережжі лише 20%, виникає питання: чому? Все дуже просто: банки завжди непогано оцінюють ринки, і якщо десь LTV нижче, то в цей ринок банки вірять менше. Об’‎єкти, які, на їхню думку, неможливо швидко реалізувати, вони фінансують з меншою охотою ».<br /><br />Таким чином, можна ще й перевірити, скільки в дійсно коштує ваш об’‎єкт на ринку нерухомості. Іноді ціна, яку запитує продавець, виявляється набагато вище ринкової вартості нерухомості. Банк допоможе виявити цю різницю, а ви надалі зможете вирішити, чи варто вам ризикувати і купувати такий об’‎єкт.<br /><br />На жаль, часто для деяких наших співвітчизників покупка нерухомості за кордоном перетворюється на азартну гру. З двох варіантів, наприклад, купити квартиру так, щоб у непередбачених ситуаціях втратити якомога менше коштів, або купити квартиру так, щоб заробити на придбанні якомога більше, росіяни вибирають другий варіант, хоча ризик втратити взагалі всі при цьому дуже високий: будівництво може бути заморожена, девелопер виявиться обманець, і т. п.<br /><br />Ще один типовий випадок, коли людина купує нерухомість з тією метою, щоб продати її надалі дорожче і отримати прибуток. Як відомо, на етапі будівництва купити квартиру в забудовника можна набагато дешевше. Деякі співвітчизники саме на це і розраховують, що по завершенні будівництва ціни на "квадрати» зростуть, і, продавши куплену нерухомість, можна залишитися в плюсі. Насправді їх очікування не виправдовуються. Дійсно, після того як новобудова зведена, вартість нерухомості збільшується. Але власник забуває, що тепер його квартира виставляється як об’‎єкт вторинного ринку, отже, оцінюється дешевше готової і зданої новобудови. Тобто, купивши апартаменти за 200 тис. євро, продати їх він зможе, швидше за все, за цю ж суму або зовсім трохи дорожче.<br />www.sob.ru <br />